우장산롯데캐슬 33평 13억 8,000만 신고가, 잘 산 값이었나

우장산롯데캐슬 33평이 13억 8,000만원에 팔렸습니다. 이 단지 33평의 새 최고가예요.

계약은 2026년 10월 14일, 11층이었어요. 신고를 마친 거래가 10월 30일에 막 공개됐습니다.

더 눈여겨볼 건 그 뒤입니다. 10월 30일 기준 매물 11건 중 이 값보다 낮은 호가는 없어요. 시장이 이 값을 하한선으로 받아들였다는 뜻입니다.

1. 13억 8,000만, 어떤 거래였나

직전 거래는 9월 8일 13층 13억 5,000만원이었어요. 여름 내내 13억 5,000만원이 천장처럼 버텼습니다. 이번 거래가 그 선을 처음 넘었어요.

1년 전 같은 시기엔 11억 5,000만~11억 6,000만원이었어요. 개별 거래로 보면 분기 평균 상승률보다 오름폭이 더 큽니다.

8월 17일 13억원은 4층 거래예요. 같은 달 14층은 13억 4,500만원이었습니다. 층에 따라 값이 갈리는 게 정상이니, 저층 한 건을 시세 하락으로 읽진 마세요.

10월 14일 13억 8,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이에요. 약정부터 허가, 본계약까지 약 3주가 걸립니다. 그래서 실제 값이 정해진 건 계약 직전인 9월 23일 무렵이에요.

먼저 같은 단지부터 볼게요. 당시 호가는 13억 8,000만~15억 5,000만원이었어요. 이번 거래는 그 밴드 하단과 같은 값입니다.

15억대 호가는 203동 남향 매물이었어요. 로얄동에 수리·전망이 붙은 집들이라 위쪽에 있었습니다. 매수자는 밴드 하단 값에 11층을 잡았어요. 당시 호가 기준으론 잘 산 거래입니다.

이번엔 옆 단지와 견줘 볼게요. 이 값은 염창동아1차 32평 당시 호가 상단을 넘어섭니다. 염창동아3차 33평 당시 최저 호가보다는 아래예요. 13억 8,000만원으로 염창동아3차 33평은 살 수 없었다는 얘기죠.

평당가로 보면 위치가 더 또렷해요. 우장산롯데캐슬은 4,300만원이에요. 염창동아1차 3,998만원은 이미 넘어섰습니다. 염창동아3차 4,487만원과의 간격이 남은 여력이에요.

단지 조건을 보면 이 간격은 더 좁아질 여지가 있어요. 세대수가 가장 많고 준공도 가장 늦습니다. 6개월 상승률은 두 단지보다 낮았어요. 덜 오른 만큼 따라갈 거리가 남아 있다는 뜻입니다. 이 변화율은 분기 평균이라 거래된 층에 따라 튈 수 있어요.

2. 거래 뒤 호가는 어디로 갔나

9월 23일 무렵 호가 하단은 13억 8,000만원이었어요. 10월 30일 기준 하단은 14억원입니다. 거래가 찍히자 호가 바닥이 한 칸 올라섰어요.

밴드 하단 14억원은 203동 2층 남향이에요. 저층이지만 즉시입주 매물입니다. 그 위 14억 9,000만원은 105동 3층 남향 올수리예요. 9층 이상 남향 매물은 15억원부터 시작합니다.

층·수리·입주 시점이 다르니 호가가 갈리는 게 자연스러워요. 15억 2,000만원은 203동 남향 로얄동 매물들입니다. 특올수리나 트인 전망이 붙어 밴드 상단에 있어요.

3. 이 값을 받치는 것 — 입지와 단지

가양역(9호선)이 약 0.8km, 걸어서 12~13분이에요. 발산역(5호선)도 약 0.98km 거리입니다. 두 노선을 함께 쓸 수 있는 자리예요.

학교 선택지가 넓은 게 큰 장점이에요. 배정 초등학교는 서울등원초, 도보 9분입니다. 경복여고는 도보 6분, 마포고는 도보 10분이에요. 명덕여중은 강서·양천권 순위 1위 학교입니다.

단지 자체도 탄탄해요. 1,164세대 대단지에 세대당 주차가 1.7대입니다. 강남 신축보다도 넉넉한 수준이에요.

블록 입지만 보면 염창동아 단지들이 있는 블록보다 위에 있어요. 강서 최상위 생활권인 마곡동보다는 한 단계 아래입니다. 평당가는 블록 입지값보다 높게 매겨져 있어요. 대단지·주차·학군 같은 단지 경쟁력이 값에 얹혀 있다는 뜻입니다.

23년차 구축이라는 점은 분명한 약점이에요. 다만 이 값은 수리 상태로 상당 부분 메워집니다. 호가 상단 매물 다수가 올수리 집인 이유예요.

4. 시장보다 덜 오른 단지

우리 실거래 데이터 기준으로 강서구 33평은 6개월 +6.9% 올랐어요. 서울은 +7.4%였습니다. 같은 기간 우장산롯데캐슬은 +4.5%였어요.

이 단지는 구와 서울 흐름을 밑돌았습니다. 이번 13억 8,000만원은 뒤처진 거리를 메우기 시작한 거래로 볼 수 있어요.

관련 보도에 따르면 한국부동산원 기준 강서구 아파트값은 올해 10월 19일까지 12.89% 올랐어요. 서울 25개 구 중 세 번째 오름폭입니다. 구 전체가 오르는 흐름 속에서 이 단지는 아직 덜 따라온 셈이에요.

더 멀리 볼 목표도 있어요. 같은 생활권 마곡엠밸리6단지 34평이 평당 4,944만원입니다. 마곡엠밸리7단지 33평은 평당 5,768만원이에요. 마곡 업무지구 일자리가 이 생활권 수요를 받쳐 주고 있습니다.

마곡 단지들은 2014년 준공이라 연식 차이가 있어요. 그래도 4,300만원과의 간격은 이 단지가 좁혀 갈 수 있는 여력입니다.

규제도 짚어 둘게요. 강서구는 토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수만 가능합니다. 갭투자 수요가 끼기 어려워 실수요가 값을 만드는 구조예요.

서울은 규제지역이라 15억원 이하 주택은 주담대가 최대 6억원이에요. 15억원을 넘으면 최대 4억원으로 줄어듭니다. 호가 상단 15억 2,000만원이 이 경계를 살짝 넘어 있어요.

5. 이 거래가 단지에 주는 신호

집주인 입장에서 이 거래의 뜻은 분명해요. 오래 막혀 있던 13억 5,000만원 선이 뚫렸습니다. 평당가가 더 높은 염창동아3차와 마곡 단지들이 다음 기준선이에요.