등촌아이파크 51평 16억 신고가, 계약 직전 매물로 다시 따져 보니
등촌아이파크 51평이 15층 16억에 팔리며 신고가를 새로 썼습니다. 직전 거래보다 9.2% 높은 값인데, 계약 직전 매물과 옆 단지 평당가에 대 보면 어떤 그림이 나올까요?
51평 16억, 신고가가 막 공개됐습니다
등촌아이파크 51평이 16억에 팔렸습니다. 이 평형에서 처음 나온 값이에요.
계약은 2026년 9월 30일, 15층 거래입니다. 신고를 마치고 10월 16일에 공개됐어요.
직전 거래보다 9.2% 높습니다. 그 값이 맞는 값인지, 계약 직전 매물과 옆 단지로 따져 봤어요.
이 거래, 숫자로 뜯어보기
바로 앞 거래는 9월 11일 16층 14억 6,500만이었습니다. 층은 비슷한데 값은 한 단계 올라섰어요.
1년 전과 같은 층끼리도 대 볼 수 있습니다. 2025년 9월 15층은 12억 9,500만이었어요. 같은 15층이 1년 만에 16억이 됐습니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-09-30 | 15층 | 16억 |
| 2026-09-11 | 16층 | 14억 6,500만 |
| 2026-08-12 | 8층 | 14억 7,500만 |
| 2026-07-16 | 3층 | 13억 9,000만 |
| 2026-06-11 | 14층 | 14억 3,000만 |
| 2025-09-29 | 14층 | 13억 7,000만 |
| 2025-09-20 | 15층 | 12억 9,500만 |
2026년 봄 거래는 13억대였습니다. 여름엔 14억대로 올라섰고요. 9월 30일 거래로 16억 선까지 왔어요.
9월 30일 16억 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역입니다. 값을 정하고 허가를 받아 계약하기까지 3주쯤 걸려요. 그래서 9월 9일에 나와 있던 매물이 실제 경쟁 상대였습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 등촌아이파크 51평 | 115동 중층 남향 · 확장형 · 세입자 있는 매물 | 14억 5,000만 |
| 등촌아이파크 51평 | 123동 13층 동남향 · 올확장, 깔끔한 상태 · 입주 정상 | 16억 |
| 등촌아이파크 51평 | 107동 중층 남향 · 6년 전 특인테리어 · 입주 협의 | 18억 5,000만 |
| 강변성원 44평 | 103동 1층 북동향 · 3년 전 특올수리(샤시 포함) | 13억 5,000만 |
| 강변성원 44평 | 101동 14층 서남향 · 부분수리 · 빠른 입주 | 14억 3,000만 |
| 강변성원 44평 | 101동 9층 서남향 · 샤시 포함 특올수리 · 전망 트임 | 15억 |
당시 가장 낮은 호가는 14억 5,000만이었습니다. 그런데 세입자가 있는 매물이었어요. 바로 들어가 살 집을 찾는 사람에겐 선택지가 아니었습니다.
들어가 살 수 있는 매물은 16억과 18억 5,000만 두 개였어요. 16억 거래는 그중 아랫단 값에 맞춰진 겁니다. 호가를 넘겨 산 거래가 아니에요.
옆 강변성원 44평은 특올수리 9층이 15억이었습니다. 등촌아이파크 51평은 그보다 넓은 집이에요. 넓이를 감안하면 크게 무리한 값이 아니었습니다.
지금 매물로 보면
10월 16일 수집 기준으로 51평 매물은 11건입니다. 16억보다 낮은 호가가 6건이에요.
| 동·층·향 | 특징·입주 | 호가 |
|---|---|---|
| 111동 중층 남향 | 앞뒤 트인 기본형 · 즉시입주 | 15억 |
| 110동 고층 남향 | 로얄동, 내부 깨끗 · 즉시입주 | 15억 6,000만 |
| 110동 고층 남향 | 해 잘 드는 동, 내부 깨끗 · 즉시입주 | 15억 6,000만 |
| 123동 18층 남향 | 확장·수리 · 20261130 · 주인 거주 | 15억 8,000만 |
| 123동 15층 남향 | 방 확장 · 20261130 · 입주일 협의 | 15억 9,000만 |
| 123동 15층 남향 | 관리 잘된 로얄층 · 20261210 | 15억 9,000만 |
| 123동 13층 남동향 | 확장·올수리 · 즉시입주 · 주인 거주 | 16억 |
| 111동 고층 남동향 | 시야 트임, 내부 깔끔 · 즉시입주 | 16억 |
| 113동 중층 남동향 | 확장형 · 2027년 08월 초순 · 세안고 | 16억 |
| 107동 13층 남동향 | 특올수리·샤시 교체·시스템에어컨 · 즉시입주(입주일 협의) | 17억 |
| 107동 중층 남향 | 6년 전 특인테리어 · 즉시입주(입주일 협의) | 18억 5,000만 |
| 직전 실거래(16억)보다 낮은 호가 | 저층 매물 없음 | 6건 / 11건 |
낮은 호가 6건은 모두 중층 이상입니다. 저층이라 낮게 나온 매물이 아니에요.
6건 모두 6개월 안에 들어가 살 수 있습니다. 실거주 수요라면 15억대에서도 고를 집이 있어요.
집주인 쪽에서 보면 바닥이 단단합니다. 중층 기본형도 15억에서 시작해요. 17억과 18억 5,000만은 큰 수리를 한 집이라 그 위에 서 있습니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 15억 8,000만원 | 123동 남향 고층이라 햇볕이 잘 들고 전망이 트여 있으며, 올수리에 발코니까지 확장돼 넓고 깔끔하게 바로 들어올 수 있습니다. |
| 15억 6,000만원 | 110동 남향 고층이라 채광이 좋고 조용하며, 내부도 깔끔해 바로 입주하기 좋습니다. |
| 15억 6,000만원허위 가능성 있음 | 110동 남향 고층이라 해가 잘 들어 밝고, 내부 상태도 깨끗해 실입주하기 무난합니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 15억원최저가허위 가능성 있음 | 111동 남향 중층이라 앞뒤가 트여 채광과 통풍이 좋은 기본 상태의 집입니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 15억 9,000만원 | 123동 남향 고층이라 전망이 트이고 조용하며, 방을 확장해 공간을 넓게 쓸 수 있고 입주 시점은 협의가 가능합니다. |
| 15억 9,000만원 | 123동 남향 고층이라 전망과 채광이 좋고, 집 관리가 잘돼 있어 상태가 깔끔합니다. |
| 17억원 | 107동 남동향 중층으로 햇볕이 들며, 올수리에 샤시까지 새로 교체해 관리가 잘돼 있고 입주일은 협의할 수 있습니다. |
| 16억원 | 123동 남동향 고층이라 전망이 좋고, 확장과 올수리를 거쳐 주인이 깨끗하게 관리해 왔습니다. |
옆 단지와 평당가로 견주면
같은 예산에서 함께 보는 후보는 염창동아1차와 강변성원입니다. 단지 값은 총액보다 평당가로 봐야 정확해요.
| 항목 | 등촌아이파크 51평 | 염창동아1차 43평 | 강변성원 44평 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 3,018만 | 3,299만 | 3,242만 |
| 세대수 | 1,653세대 | 778세대 | 297세대 |
| 준공 | 2004년 | 1998년 | 2001년 |
| 가까운 역 | 등촌역(9호선) 약 0.9km | 등촌역(9호선) 약 0.8km | 등촌역(9호선) 약 0.8km |
| 배정 초등학교 | 서울등마초 약 0.3km | 서울염경초 약 0.1km | 서울염경초 약 0.1km |
| 6개월 변화(분기평균) | 7.5% | 4.2% | -9.1% |
등촌아이파크 평당가는 두 단지보다 낮습니다. 16억으로 올려 봐도 두 단지 평당가에는 아직 못 미쳐요. 이 차이가 등촌아이파크에 남은 여지입니다.
단지 조건은 오히려 앞서는 게 많아요. 세대수가 가장 많고, 가장 늦게 지어졌습니다. 주차는 세대당 1.63대로 강남 신축보다도 넉넉해요.
입지만 따지면 염창 쪽 블록이 조금 위로 평가됩니다. 그래도 등촌아이파크 값은 자기 블록 입지보다 낮게 매겨져 있어요. 입지에 비해 덜 반영된 상태라는 뜻입니다.
10월 16일 수집 기준으로 염창동아1차 43평은 2층 올수리가 15억입니다. 강변성원 44평은 13억 5,000만~15억에 나와 있어요. 등촌아이파크 51평 15억대 중층 매물과 겹치는 예산입니다.
입지와 호재, 짧게
서울등마초가 도보 4분입니다. 영일고는 도보 6분, 강서구 23개교 중 9위예요. 대일고도 도보 9분 거리입니다.
약점은 역까지 거리예요. 9호선 등촌역까지 걸어서 13~14분입니다.
이 약점은 줄어들 여지가 있어요. 관련 보도에 따르면 강북횡단선 신등촌역이 단지 가까이 예정돼 있습니다. 가양동 CJ 공장 부지 개발, 마곡 MICE 단지도 함께 거론돼요.
강서구에서 값이 가장 높은 생활권은 마곡입니다. 등촌동은 그보다 한 단계 아래로 평가돼요. 마곡 일자리가 커질수록 가까운 등촌으로 수요가 번질 수 있습니다.
큰 흐름에서 보면
우리 실거래 데이터 기준으로 강서구는 6개월 +6.9%입니다. 서울은 +7.4%예요.
등촌아이파크는 강서구 평균을 2.3%p 웃돌았습니다. 서울 평균과는 비슷하게 움직였어요. 같은 예산대 후보들보다는 4.9%p 앞섰습니다.
관련 보도에 따르면 한국부동산원 9월 조사에서 강서구는 1.17% 올랐습니다. 구 전체에 순풍이 불고 있고, 그 안에서 이 단지가 앞장선 모양이에요.
규제도 알고 사야 합니다. 서울 전역은 토지거래허가구역이라 아파트는 실거주 목적 매수가 원칙이에요. 규제지역이라 무주택자 LTV는 40%, 집이 있는 사람의 추가 매수는 0%입니다.
그래서 이 16억은
한 건짜리 값이라는 점은 남아 있습니다. 9월 11일 거래와 차이가 커서 다음 거래로 확인이 필요해요.
다만 매물 호가가 15억 후반~16억에 몰려 있습니다. 16억이 혼자 튄 값으로 보이진 않아요. 대단지·넉넉한 주차·학교 거리까지 갖춘 51평은 이 예산에서 흔치 않습니다.