가양강나루2차현대 24평 12억 3,000만, 직전보다 35% 높은 신고가

가양강나루2차현대 24평이 12억 3,000만원에 팔렸습니다. 19층 매물이에요. 이 단지 24평 신고가입니다.

계약일은 2026년 10월 13일입니다. 신고를 거쳐 10월 17일에 공개됐어요. 이제 막 등록된 거래입니다.

직전 거래보다 35.2% 높아요. 114세대 작은 단지라 거래가 드문 곳입니다. 그래서 이 한 건이 단지 값의 새 기준이 됩니다.

이 거래를 뜯어보면

직전 거래는 2025년 12월 29일 2층 9억 1,000만원이었어요. 이번엔 19층입니다. 층이 다르니 35.2%를 전부 값이 오른 몫으로 보긴 어려워요.

1년 전 같은 시기엔 9층이 9억 2,500만원에 팔렸습니다. 중간층과 견줘도 이번 값은 크게 올라섰어요.

2021년 1월 다음 거래는 2025년 9월이에요. 4년 넘게 거래가 비어 있었습니다. 그 사이 값은 8억~9억대 기록에 묶여 있었어요.

분기 평균으로 잡은 6개월 변화율이 0.0%였던 것도 그래서예요. 거래가 없으니 숫자가 멈춰 있었던 겁니다.

같은 기간 옆 동네는 달랐어요. 염창동아1차 25평은 1년 새 40.6% 올랐습니다. 태진한솔 24평은 39.2%예요(분기 평균 기준).

이번 거래는 그 흐름을 한 번에 따라잡은 값으로 읽힙니다. 이 단지만 혼자 튄 게 아니라는 뜻이에요.

10월 13일 12억 3,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이에요. 약정부터 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값이 정해진 건 계약 직전인 9월 22일 무렵이에요.

당시 이 단지 24평 매물은 셋이었어요. 모두 1층·저층이었고 호가는 12억이었습니다.

이번 거래는 19층입니다. 저층 호가보다 3,000만원 더 주고 고층을 잡았어요. 당시 호가에 비춰 무리한 값은 아니었습니다.

옆 단지 고층 올수리는 염창동아1차가 12억 5,000만원이었어요. 같은 돈이면 고를 후보는 있었습니다. 다만 역까지 거리는 이 단지가 가장 짧아요.

총액보다 평당가로 보면 위치가 더 또렷합니다.

이번 거래로 이 단지 평당가는 비교 후보 중 가장 높아졌어요. 신축 더트루엘마곡HQ보다도, 대단지 마곡수명산파크5단지보다도 높습니다.

시장은 역까지의 거리에 값을 크게 쳐줬어요. 세대수나 연식보다 출퇴근 2분을 먼저 본 겁니다.

10월 17일 기준 매물은 두 건

이 단지 24평 매물은 2건이에요. 직전 실거래 12억 3,000만원보다 낮은 건 1건입니다.

실거래보다 낮은 한 건은 1층입니다. 호가가 낮은 이유는 층이에요. 고층 거래와 같은 줄에 놓고 보면 안 됩니다.

고층 매물은 12억 7,000만원이에요. 19층 실거래보다 4,000만원 높습니다. 샷시까지 새로 한 올수리에 바로 들어갈 수 있는 집이에요.

두 건 모두 6개월 안에 실입주가 됩니다. 1층은 2027년 1월 15일부터예요. 고층은 바로 들어갈 수 있습니다.

같은 예산이면 어디까지 볼 수 있나

비교 후보의 10월 17일 기준 매물도 놓아 봤습니다.

역 거리는 이 단지가 가장 짧아요. 대신 세대수는 가장 적습니다. 대단지 관리를 원하면 염창동아1차가 맞는 선택지예요.

염창동아1차 12억 5,000만원 매물은 전세를 끼고 있어요. 입주가능일이 2027년 5월 31일이라 바로 실거주는 안 됩니다.

같은 동이라도 층과 향, 수리 상태로 호가가 갈려요. 고층 남향 쪽 올수리가 위에, 저층 기본형이 아래에 서는 게 보통입니다.

판단: 이 값을 어떻게 볼까

이 단지는 토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수만 됩니다. 세입자가 없는 매물이면 사서 들어가 살아야 해요. 투자 수요는 그만큼 좁습니다.

서울 전역은 규제지역이에요. 집이 있는 사람이 추가로 사면 주담대가 나오지 않습니다(LTV 0%). 무주택자는 LTV 40%, 생애최초는 70%예요.

대출 한도는 실거래가가 아니라 시세로 매겨요. KB 24평 일반가는 10월 12일 기준 9억 3,500만원입니다. 한국부동산원 평균은 9억 7,000만원이에요.

두 시세 모두 아직 12억대 거래를 따라오지 못했어요. 그래서 한도가 생각보다 작게 잡힐 수 있습니다. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 해요.

왜 이 자리에 값을 쳐주나

가양역은 9호선 급행역이에요. 단지에서 도보 2분입니다. 증미역도 도보 10분 거리예요.

마곡이 바로 옆입니다. 마곡지구는 대기업 연구단지가 모인 서울 서남부 일자리 중심지예요.

관련 보도에 따르면 옛 CJ제일제당 부지에 '마곡 더그리드' 개발이 추진 중이에요. 일자리가 가까워질수록 역 앞 집의 쓸모는 커집니다.

강서구에서 가장 높게 평가받는 생활권은 마곡동이에요. 가양동은 그 바로 옆 생활권입니다.

동 단위로 보면 가양동은 염창·등촌 쪽보다 입지 평가가 높아요. 블록만 떼어 보면 염창역 쪽 블록이 더 높게 잡힙니다.

이 단지는 블록 입지보다 값이 더 붙어 있어요. 급행역 2분이라는 장점이 얹힌 결과입니다. 역은 옮겨 가지 않으니 이 장점은 오래가요.

약점도 있어요. 114세대, 2개 동의 작은 단지입니다. 거래가 드물어 한 건에 값이 크게 움직여요.

주차는 세대당 1.15대로 양호한 편이에요. 지하주차장이 엘리베이터와 바로 이어집니다.

재건축 기대를 값의 근거로 삼기는 이릅니다. 용적률이 348%로 이미 높아요. 이 단지 값은 재건축보다 역과 일자리에서 나옵니다.

초·중·고가 모두 도보권

배정 초등학교는 서울가양초예요. 도보 4분, 약 0.2km입니다.

마포고는 구 내 5위예요. 초·중·고를 모두 걸어서 다닐 수 있습니다. 아이 키우는 실거주 수요가 꾸준한 이유예요.

강서구 흐름 위에 놓고 보면

우리 실거래 데이터 기준으로 강서구는 6개월 새 6.9% 올랐어요. 서울은 7.4%입니다.

이 단지는 같은 6개월 구 평균을 28.3%p 웃돌았어요. 다만 한 건으로 잡힌 숫자입니다.

관련 지표에 따르면 한국부동산원 기준 강서구는 2026년 9월 1.17% 올랐어요. 같은 달 강남·서초는 내렸습니다.

역풍도 있어요. 관련 보도에 따르면 2026년 10월 16일 기준 주담대 변동금리 상단이 6%대를 넘었습니다.

구 전체가 오르는 중에 이 단지가 늦게 따라붙었어요. 흐름을 거스른 게 아니라 올라탄 거래입니다.

12억 3,000만원은 이 단지 값의 새 기준선이에요. 급행역 2분, 마곡 옆이라는 조건은 쉽게 바뀌지 않습니다. 다음 거래가 이 선을 지키면 12억대가 이 단지의 시세가 됩니다.