한강타운 31평 14억 5,000만, 또 신고가

가양동 한강타운 31평이 14억 5,000만원에 팔렸습니다. 11층 거래예요. 이 평형 최고가입니다.

계약일은 2026년 9월 17일이에요. 신고를 거쳐 10월 7일에 막 공개됐습니다.

직전 거래보다 2.1% 높은 값입니다. 오른 폭은 크지 않아요. 그래도 이 거래가 가리키는 방향은 분명합니다.

1. 2.1% 오른 신고가가 말하는 것

8월에는 9층과 14층이 나란히 14억 2,000만원에 팔렸어요. 그 위에 11층 14억 5,000만원이 올라섰습니다. 한 건만 튄 게 아니에요. 계단을 한 칸 더 밟은 모양입니다.

7월 2층 13억 6,000만원은 저층이라 아래에 있어요. 중층 이상만 보면 흐름이 깔끔합니다. 13억 9,000만원, 14억 2,000만원, 14억 5,000만원 순으로 올라왔어요.

1년 전과 견주면 더 또렷해요. 2025년 10월 18일에는 6층이 12억 9,000만원에 팔렸습니다.

평균시세는 2024년 4월 5일 10억 2,681만원이었어요. 2026년 10월 6일에는 14억 1,975만원입니다. +38% 올랐어요.

9월 17일 14억 5,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역이에요. 허가를 거쳐 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값이 실제로 맞춰진 건 계약일보다 앞선 시점이에요. 계약 직전인 8월 27일 매물을 놓고 봤습니다.

당시 한강타운 호가는 14억~14억 8,000만원에 있었어요. 11층 14억 5,000만원은 그 밴드의 중간 위쪽입니다. 고층 올수리 14억 3,000만원과 로얄동·로얄층 14억 8,000만원 사이예요.

거래된 집의 수리 상태는 공개되지 않아요. 그래도 중층 이상이니 값이 튀었다고 보긴 어렵습니다. 호가 밴드 안에서 층에 맞는 자리를 찾아간 거래예요.

같은 14억 5,000만원으로 염창동아3차에선 3층 매물이 후보였어요. 10층 이상은 15억원부터 시작했습니다. 평형은 염창동아3차가 조금 더 넓어요. 대신 한강타운에선 그 돈으로 11층을 샀습니다.

평당가로 본 이 거래의 자리

평형이 다른 단지는 총액으로 견주기 어려워요. 평당가로 보면 같은 잣대가 됩니다.

이 거래로 한강타운은 평당가가 더 낮은 염창동아1차를 이미 넘어섰어요. 염창동아3차와는 거의 나란히 섰습니다.

남은 건 마곡엠밸리6단지와의 거리예요. 6단지 평당가는 한강타운보다 11% 높습니다. 이 차이가 한강타운이 앞으로 좁혀 갈 여지예요.

2. 10월 매물로 다시 본 14억 5,000만

이 값 아래에 매물이 얼마나 남았는지 세어 봤어요.

10건 중 6건이 14억 5,000만원보다 낮게 나와 있어요. 그런데 저층을 빼면 2건만 남습니다. 낮은 호가 대부분은 저층이라 낮은 거예요.

입주 조건도 갈립니다. 가장 낮은 13억 7,000만원은 102동 5층이에요. 세입자가 살고 있고, 입주 가능일은 2027년 7월 15일입니다. 6개월 넘게 남아 바로 들어가 살 순 없어요.

바로 들어갈 수 있는 가장 낮은 값은 107동 5층 공실 14억 1,000만원이에요. 중층 이상 실입주 매물은 14억 4,000만~14억 8,000만원에 모여 있습니다. 11층 14억 5,000만원은 딱 이 밴드 안이에요.

KB시세 상단은 14억 2,000만원이에요. 실거래가 시세 상단을 먼저 넘어선 모양입니다. KB시세는 은행이 대출 한도를 정할 때 쓰는 값이에요. 대출을 끼는 매수자는 이 차이를 알고 들어가야 합니다.

3. 이 거래가 단지 값에 주는 신호

실거주라면 바로 들어갈 수 있는 매물로 좁혀 보세요. 토지거래허가구역이라 실거주 목적으로 사야 해요. 중층 이상 실입주 매물은 14억 4,000만원부터입니다.

장기 보유라면 세 낀 매물도 후보가 돼요. 세입자가 이미 살고 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다. 14억원 안팎의 세안고 매물이 그 경우예요.

기다릴 신호는 가양·등촌 지구단위계획 재정비 결과예요. 관련 보도에 따르면 2026년 12월 발표 예정입니다. 피할 조건도 하나 있어요. 저층이고 세가 껴 있는데 중층 실입주 값을 부르는 매물입니다.

4. 배경: 입지와 재건축 시계

9호선, 한강, 걸어서 3분 중학교

양천향교역(9호선)까지 약 0.5km예요. 배정 초등학교는 서울양천초등학교, 걸어서 8분입니다.

중학교가 강점이에요. 성재중학교가 걸어서 3분인데, 강서구 22개 중 3위입니다. 동양고등학교도 걸어서 5분이고 23개 중 7위예요.

강서구에서 값이 가장 높은 생활권은 마곡동이에요. 가양동은 시장에서 그다음 자리로 평가받습니다. 그래도 이 블록은 염창동 쪽 등 주변 블록보다 위치값이 높아요. 9호선과 한강, 가까운 중·고교가 그 이유입니다.

평당가는 이 블록의 위치값보다 위에 있어요. 재건축 기대가 값에 일부 들어가 있다는 뜻입니다.

바로 옆 마곡지구는 서울 서남부 일자리의 중심이에요. 관련 보도에 따르면 CJ공장 부지 복합시설도 2029년 준공을 목표로 개발 중입니다. 일자리가 가까워질수록 이 자리를 찾는 사람도 늘어요.

단지 구성도 장점이에요. 31평 한 평형으로만 990세대입니다. 세대당 주차는 1.04대로 양호한 편이에요. 대지지분은 45.9989㎡(약 13.9평)입니다.

재건축은 어디까지 왔나

1993년 준공, 33년차라 재건축 연한은 이미 넘겼어요. 용적률은 209%, 지금 용도지역 상한은 250%입니다. 단지별 사업은 아직 시작 전이에요. 가양·등촌 택지지구 전체 계획이 먼저 정해져야 합니다.

아직 초기라 동·층·향 차이가 값에 그대로 반영돼요. 11층이 저층보다 높게 팔린 것도 그래서 자연스럽습니다.

관련 보도에선 특별법 적용 시 용적률 750%까지 거론돼요. 한강변 35층 규제 폐지, 김포공항 고도제한 완화 추진도 변수입니다. 모두 높이와 사업성을 끌어올릴 수 있는 이야기예요.

완공되면 바라볼 자리

같은 생활권 신축 시세는 평당 4,848만~5,768만원이에요. 상단은 마곡엠밸리7단지 5,768만원입니다. 마곡엠밸리6단지는 4,944만원이에요. 한강타운은 평당 4,579만원입니다.

재건축이 끝나면 이 범위가 목표가 돼요. 다만 분담금은 아직 정해지지 않았습니다. 매매가에 분담금을 더한 총비용은 사업시행인가 뒤에야 따질 수 있어요.

시장보다 덜 오른 단지

우리 실거래 데이터 기준으로 6개월간 강서구는 +6.9%, 서울은 +7.4% 올랐어요. 같은 기간 한강타운은 구 평균보다 4.8%p 덜 올랐습니다. 염창동아3차·염창동아1차와는 비슷한 속도였어요.

관련 지표에 따르면 9월 넷째 주 강서구는 0.23% 올랐어요. 마곡·가양 대단지가 상승을 이끌었습니다. 시장은 순풍인데 한강타운은 덜 오른 상태예요. 이번 신고가는 그 간격을 메우기 시작한 거래로 봅니다.

11층 14억 5,000만원은 호가 밴드 안에서 나온 값이에요. 평당가로는 염창동아1차를 넘었고, 염창동아3차와 나란히 섰습니다. 다음 목표는 마곡엠밸리6단지와의 11% 차이예요.