가양6단지 19평 11억 8,000만, 첫 12억 선을 두드렸다
2026-09-18 계약된 7층 19평이 11억 8,000만원에 등록됐습니다. 직전 실거래보다 +8.3%, 단지 신고가인데요. 당시 호가 사다리와 견줘 보면 이 값이 어디쯤인지 답이 나옵니다.
가양6단지 19평이 11억 8,000만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026-09-18, 7층이에요. 등록은 2026-09-23에 막 잡혔습니다.
직전 실거래보다 8.3% 높습니다. 이 평형 신고가예요.
1. 이 거래, 어디가 눈에 띄나
올해 이 평형은 계속 올라왔습니다. 분기평균으로 보면 2026년 1분기 9억 6,171만, 2분기 10억 2,811만, 3분기 11억 1,500만이에요.
그 흐름의 끝에 11억 8,000만이 찍혔습니다. 혼자 튄 값이 아니라 계단을 한 칸 더 올라선 모양입니다.
| 계약일 | 가격 | 층 |
|---|---|---|
| 2026-09-18 | 11억 8,000만원 | 7층 |
| 2026-07-31 | 10억 9,000만원 | 4층 |
| 2026-07-25 | 11억 4,000만원 | 4층 |
| 2026-07-25 | 11억 3,000만원 | 5층 |
| 2026-07-17 | 11억원 | 3층 |
| 2026-06-22 | 11억 4,000만원 | 12층 |
| 2026-06-16 | 11억 3,000만원 | 15층 |
| 2026-05-20 | 11억 4,000만원 | 7층 |
| 2025-10-19 | 9억 1,000만원 | 9층 |
1년 전 개별 거래와 견줘 보세요. 2025-10-19 9층이 9억 1,000만원이었습니다. 같은 중층대끼리 놓고 봐도 2억 이상 올라온 셈이에요.
5월부터 9월까지 중층 거래는 11억 3,000만~11억 8,000만 구간에 모여 있습니다. 이번 거래는 그 띠의 맨 위입니다.
가격 합의 시점(2026-08-28) 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그러니 값을 정한 시점은 8월 말로 봐야 해요. 그때 시장에 뭐가 있었는지 보겠습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 가양6단지 19평 | 612동 1층 동남향 · 샷시 전체 교체, 한강산책로 인접 | 10억 6,000만원 |
| 가양6단지 19평 | 601동 9층 남향 · 올수리, 입주 가능 | 11억 8,000만원 |
| 가양6단지 19평 | 615동 중층 동남향 · 올수리, 가양급행역 | 13억 1,000만원 |
| 강변3단지 20평 | 307동 3층 동남향 · 올수리, 세안고 | 10억 6,000만원 |
| 강변3단지 20평 | 312동 고층 서남향 · 올수리, 남향, 입주 가능 | 13억 5,000만원 |
| 가양2단지성지 17평 | 206동 저층 남향 · 올수리, 입주 협의 | 8억 5,000만원 |
| 등촌주공2단지 17평 | 205동 10층 동남향 · 로얄동 로얄층, 협의입주 | 8억 3,000만원 |
| 가양역두산위브 19평 | 104동 중층 서남향 · 확장형, 팬트리, 주인 거주 | 10억 5,000만원 |
당시 같은 단지 19평 호가는 10억 6,000만에서 13억 1,000만까지 벌어져 있었습니다. 밴드가 넓은 이유는 단순해요. 1층이냐 중·고층이냐, 올수리냐, 입주가 되느냐로 갈립니다.
이번 11억 8,000만은 그 밴드의 한가운데입니다. 마침 601동 9층 올수리 입주 가능 매물 호가와 같은 숫자예요. 7층 중층에서 중간값을 주고 산 거래입니다.
같은 예산의 다른 후보도 보세요. 강변3단지 20평은 당시 10억 6,000만~13억 5,000만이었고, 상단 매물은 이 거래보다 비쌌습니다. 가양역두산위브 19평은 10억 5,000만대인데, 4년차 신축이라 성격이 다른 선택지예요.
2. 평당가로 보면 위치가 보인다
총액이 아니라 평당가로 봐야 합니다. 같은 예산대 후보들과 나란히 놓아 볼게요.
| 항목 | 가양6단지 19평 | 강변3단지 20평 | 등촌주공3단지 16평 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 6,032만원 | 5,606만원 | 5,348만원 |
| 현재 시세 | 11억 1,500만 | 10억 8,625만 | 8억 1,000만 |
| 세대수 | 1,476세대 | 1,556세대 | 1,016세대 |
| 준공 | 1992년(34년차) | 1992년(34년차) | 1995년(31년차) |
| 6개월 변화 | +15.9% | +11.2% | +17.8% |
| 1년 변화 | +37.9% | +35.8% | +32.8% |
가양6단지 19평 평당가가 이 그룹에서 가장 높습니다. 같은 해에 지은 강변3단지보다도 위예요. 시장이 이 단지를 그만큼 쳐 준다는 뜻입니다.
입지로도 이유가 있습니다. 9호선 급행이 서는 가양역이 약 0.5km, 서울가양초가 약 0.2km예요. 한강 산책로가 바로 붙어 있고요.
그리고 평당가가 이 블록의 입지값보다 높습니다. 입지 위에 재건축 기대가 얹혀 있다는 신호예요. 그 기대가 뭔지는 뒤에서 보겠습니다.
3. 지금 호가 사다리는 어떻게 생겼나
19평 매물은 12건입니다. 호가는 10억 4,000만에서 13억 3,000만까지 있어요.
| 구분 | 값 |
|---|---|
| 이번 실거래(2026-09-18) | 11억 8,000만원 |
| 호가 범위 | 10억 4,000만원 ~ 13억 3,000만원 |
| 실거래보다 낮은 호가 | 7건 / 12건 (그중 저층 2건) |
| 19평 평균시세 | 11억 4,625만원 (평당 6,032만원) |
| KB시세(2026-09-14) | 10억 5,000만 ~ 11억 4,000만 (평균 11억 2,000만) |
실거래보다 낮은 호가가 7건 있습니다. 그런데 그 안을 들여다봐야 해요.
최저가 10억 4,000만은 612동 1층입니다. 두 번째 10억 7,000만은 603동 1층인데 세안고예요. 지금 들어가 살 수 없습니다. 11억 5,000만 605동도 1층 세안고고요.
중층 이상에서 바로 입주되는 건 11억 5,000만(601동 9층)과 11억 6,000만(601동 12층)입니다. 실입주로 갈 수 있는 실질 하단이 11억 5,000만 언저리라는 뜻이에요.
그렇게 보면 이번 11억 8,000만은 실질 하단에서 3,000만 위입니다. 7층 중층값으로는 과한 값이 아니에요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 10억 4,000만원최저가 | 612동 1층 남동향으로 채광이 무난하고, 샤시까지 새로 교체하며 전체 수리를 마쳐 바로 살기 좋으며 이사 시점은 협의할 수 있습니다. |
| 11억 2,000만원 | 615동 저층 남동향으로 샤시를 포함해 전체 수리가 돼 있어 손볼 곳 없이 바로 들어가 살 수 있습니다. |
| 11억 2,000만원 | 615동 저층 남동향이고 내부를 전체 수리해 깨끗하며 가양역과 한강이 가까워 바로 입주할 수 있습니다. |
| 10억 7,000만원 | 603동 1층 남서향이고 샤시 포함 올수리는 됐지만, 세입자가 살고 있는 전세 낀 집이라 당장 실입주는 어렵습니다. |
| 12억원 | 610동 탑층 남동향이라 한강 조망이 트여 있고, 샤시까지 교체한 올수리 집으로 채광과 전망이 좋습니다. |
| 11억 5,000만원 | 601동 고층 남서향으로 가양급행역과 가장 가까운 동이라 교통이 편리하고 한강 산책로도 인접해 있습니다. |
| 11억 6,000만원 | 601동 탑층 남서향이고 전체를 수리해 깔끔하며, 가양급행 이용이 편해 바로 들어와 살 수 있습니다. |
| 13억원 | 612동 중층 남동향으로 한강 조망이 괜찮고 내부를 전체 수리해 두어 바로 입주하기 좋습니다. |
4. 그래서 이 거래를 어떻게 볼까
실거주 기준으로 정리하면 이렇습니다. 중층 이상, 올수리, 6개월 안에 입주되는 매물이면 11억 5,000만~12억 초반이 합리 구간이에요.
피할 조건도 분명합니다. 저층인데 수리·조망 프리미엄이 없으면서 중층값을 부르는 매물이요. 반대로 1층이라도 샤시까지 새로 한 집은 값이 낮게 붙는 게 정상입니다.
5. 단지와 재건축 — 값을 받치는 것들
1992년 준공, 1,476세대 대단지입니다. 34년차라 재건축 연한을 넘겼어요. 용적률은 192%로 낮은 편입니다.
주차는 세대당 0.45대로 부족합니다. 구축의 현실이에요. 차를 두 대 쓰는 가구라면 미리 감안하셔야 합니다.
대신 걷는 생활이 좋습니다. 서울가양초 도보 3분, 경서중 도보 4분, 세현고 도보 7분이에요. 마포고는 도보 10분에 시군구 5위입니다.
재건축은 어디까지 왔나
| 단계 | 상태 |
|---|---|
| 예비안전진단 | 통과(2023.04) |
| 정밀안전진단 | 준비 중 |
| 지구단위계획 재정비 | 열람공고·주민설명회(2026.03) |
| 정비구역지정 | 미정 |
| 조합설립 | 추진위 활동 중 |
| 사업시행인가 이후 | 미정 |
아직 초기 단계입니다. 언론 보도에 따르면 예비안전진단은 2023년 4월에 통과했고, 지금은 정밀안전진단을 준비 중이에요.
서울시는 2026년 3월 가양·등촌 택지개발지구 지구단위계획 재정비안 열람공고와 주민설명회를 진행했습니다. 용적률과 층수가 여기서 정해집니다. 재건축 기대가 시세에 반영되는 지점이에요.
노후계획도시 특별법 얘기도 나옵니다. 적용되면 용적률이 크게 늘어 사업성이 개선될 수 있다는 전망이 있어요. 다만 비례율·분담금·감정가는 사업시행인가 이후에 정해지니, 지금 숫자를 말할 단계는 아닙니다.
6. 강서구 흐름 위에 올라탄 거래
우리 실거래 데이터 기준으로 강서구 3개월 변화는 +4.1%입니다. 서울도 같은 +4.1%예요. 구가 서울과 나란히 가고 있습니다.
가양6단지 19평은 6개월 +15.9%입니다. 같은 예산대 유사군 평균은 +11.7%고요. 4%p 남짓 앞섰습니다.
지역이 같이 오르는 키맞추기에 더해, 이 단지가 조금 더 앞서 나간 그림이에요. 재건축 기대와 9호선 급행·한강이 그 차이를 만들고 있습니다.
관련 보도에 따르면 강서구 올해 누적 상승률은 11.01%로 서울에서 높은 축입니다. 강남 3구가 세제 부담으로 눌리는 사이 중저가 지역으로 수요가 옮겨왔다는 해석이 나오고요.
반대편도 봐야 합니다. 기준금리는 2026년 8월 연 3.00%로 올랐고, 스트레스 DSR 3단계로 대출 한도가 줄었습니다. 서울 규제지역 무주택자 LTV는 40%, 15억 이하 주택은 최대 6억까지고요.
자금 여력이 빡빡해질수록 총액이 낮은 평형이 버팁니다. 19평 11억대는 그 수요가 닿는 자리예요. 대출이 조이는 국면에서 오히려 방어력이 있는 구간입니다.
정리하면, 이 거래는 시장 흐름을 거스른 게 아닙니다. 순풍에 올라탄 데다 단지 고유의 이유가 얹혀 한 칸 더 간 거래예요.