마곡수명산파크5단지 24평 12억 3,000만, 신고가 나왔습니다

마곡수명산파크5단지 24평이 12억 3,000만원에 팔렸습니다. 6층이고, 계약일은 2026년 9월 8일이에요.

신고 절차가 끝나 2026년 9월 29일에 막 공개됐습니다. 직전 실거래보다 +11.8%, 이 평형 신고가입니다.

1. 이 거래, 어디가 눈에 띄나

우선 1년 전과 견줘 보세요. 2025년 10월 거래는 9억 4,000만~9억 8,000만원이었습니다.

같은 단지 같은 평형이 1년 만에 12억 3,000만원입니다. 분기평균 기준 변화율은 1년 +25.9%인데, 개별 거래로 보면 더 큽니다.

2026년 8월을 보면 같은 달에 11억과 11억 9,000만원이 함께 찍혔습니다. 2층과 7층입니다. 층이 값을 가른 거예요.

그 다음 거래가 6층 12억 3,000만원입니다. 중층대에서 한 단계 올라선 값이죠.

2. 이 값이 잘 산 값인가

2-1. 가격 합의 시점(2026-08-18) 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 약 3주가 걸립니다. 그래서 실제 가격 합의는 2026년 8월 18일 무렵으로 봅니다.

같은 단지 안에서 보면 이 12억 3,000만원은 밴드 중간입니다. 당시 호가는 11억부터 14억까지 벌어져 있었어요.

11억짜리는 저층이고, 14억짜리는 특올수리에 확장까지 된 물건입니다. 층과 수리 상태가 다르면 호가가 갈리는 게 정상이죠.

기본형 11층 호가가 12억 3,000만원이었습니다. 6층이 같은 값에 계약됐으니, 당시 호가를 그대로 받아준 셈입니다.

2-2. 평당가로 보면 이 단지가 이미 선두

단지 값은 총액이 아니라 평당가로 봅니다. 이 단지 24평 평당가는 5,004만원이에요.

평당가는 이 단지가 가장 높습니다. 시장이 이 단지를 앞자리에 놓고 있다는 뜻이에요.

그런데 6개월 변화율은 3.9%로 유사군 평균 11.5%에 못 미칩니다. 값은 앞서 있는데 최근 오름폭은 덜했다는 얘기죠.

오름폭이 덜했다는 건 뒤처졌다는 뜻이 아닙니다. 남은 여력이 그만큼 있다는 뜻으로 읽는 게 맞아요.

2-3. 지금 호가 사다리는 어디까지 왔나

현재 24평 매물은 16건입니다. 이번 실거래 12억 3,000만원보다 낮은 호가는 5건이에요.

16건 중 11건이 이번 실거래보다 높은 값에 걸려 있습니다. 호가가 실거래를 따라 올라섰다는 신호예요.

하단도 뜯어봐야 합니다. 최저가 11억원은 1층이고, 두 번째인 11억 7,000만원은 2027년 6월까지 세가 걸려 있어요.

그러니까 지금 실입주가 가능한 매물의 실질 하단은 11억 9,000만원입니다. 체감 하단은 호가표의 첫 줄보다 높습니다.

3. 그래서 이 거래를 어떻게 볼 것인가

피해야 할 조건은 분명합니다. 수리도 확장도 조망도 없는데 13억대인 매물이에요.

반대로 올수리에 확장까지 된 물건이면 그 값은 이유가 있는 값입니다. 저층이라고 무조건 깎아 볼 일도 아니에요.

4. 이 단지가 지금 서 있는 자리

948세대, 19개 동, 2008년 준공 18년차입니다. 세대당 주차 1.06대로 양호한 수준이에요.

용적률 194%로 법정 상한 200%에 거의 닿아 있습니다. 당장의 재건축 이야기와는 거리가 있는 단지죠.

대신 생활권이 답을 줍니다. 5호선 우장산역과 마곡역을 도보권에 두고, 마곡지구와는 2차선 도로 하나를 사이에 두고 붙어 있어요.

학교도 가깝습니다. 서울수명초 도보 4분, 덕원중 도보 5분, 덕원여고 도보 6분입니다.

덕원중은 강서구 22곳 중 5위, 덕원여고는 23곳 중 3위예요. 단지 문을 나서서 걸어갈 수 있는 거리에 있습니다.

강서구 최상위 생활권은 마곡동입니다. 내발산동은 그보다 한 단계 아래에 놓여 있어요.

다만 그 격차는 고정된 게 아닙니다. 마곡지구에 30만 평 규모 오피스 입주가 예정돼 있고, 그 수요는 길 건너 이 단지 생활권까지 닿습니다.

5. 시장 흐름과 규제

우리 실거래 데이터 기준으로 강서구는 3개월 +4.1%입니다. 서울 전체도 같은 기간 +4.1%예요.

강서구가 서울 평균과 나란히 가고 있습니다. 이번 거래는 그 흐름을 탄 거래지 거스른 거래가 아니에요.

관련 보도에 따르면 2026년 9월 KB 기준 강서구 아파트값은 전월 대비 1.75% 올랐습니다. 서울 평균 1.13%를 웃돌았어요. 마곡지구 직주근접 수요가 배경으로 꼽힙니다.

규제와 금리는 분명 부담입니다. 그래도 실수요가 걸어 다닐 수 있는 일자리와 학교를 낀 단지는 다르게 버팁니다.