초록 21평 8억 7,000만원 신고가, KB 상한도 넘겼습니다

화곡동 초록 21평이 8억 7,000만원에 팔렸습니다. 5층이고, 신고가입니다.

계약일은 2026년 9월 11일이에요. 신고 절차가 끝나 2026년 10월 3일에 막 공개됐습니다.

직전 거래는 2026년 8월 10일 3층 7억 5,500만원이었어요. 한 달 만에 1억 1,500만원이 뛴 셈입니다.

1. 이 거래, 어디가 눈에 띄나

먼저 최근 거래를 늘어놓고 보겠습니다.

표를 보면 층이 값을 가릅니다. 2026년 3층 거래는 7억 3,500만원과 7억 5,500만원이에요. 6층 이상은 8억 2,000만원과 8억 5,000만원입니다.

그러니까 8월의 7억 5,500만원은 하락이 아닙니다. 저층 거래였어요. 이번 5층 8억 7,000만원은 7월 6층 8억 5,000만원 위에 다시 한 칸을 올린 값입니다.

1년 전과 견주면 폭이 더 선명해집니다. 2025년 10월 10일 3층이 6억 3,000만원이었어요. 같은 단지, 같은 평형이 1년 만에 다른 가격대로 올라섰습니다.

공식 시세와도 비교해 보죠.

이번 거래는 KB 상한 8억 6,000만원을 넘겼습니다. 한국부동산원 상한 8억 5,000만원보다도 위고요. 공식 시세가 아직 못 따라온 가격이 실거래로 먼저 찍혔습니다.

2026-09-11 8억 7,000만원 거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 약 3주가 걸립니다. 값이 실제로 합의된 건 2026년 8월 21일 무렵이에요. 그때 시장에 뭐가 나와 있었는지 보겠습니다.

당시 초록 21평 호가는 8억 7,000만원에서 9억원 사이였어요. 매수자는 밴드 하단을 그대로 받아 계약했습니다.

깎지는 못했습니다. 대신 호가가 더 밀리기를 기다리지도 않았죠. 결과만 보면 그 선택이 맞았습니다. 그 뒤로 8억 7,000만원 아래 호가는 다시 나오지 않았거든요.

같은 9억원이면 우성 23평도 살 수 있던 시점입니다. 우성은 증미역이 도보권인 9호선 초역세권이고, 평형도 23평으로 조금 더 넓어요. 다만 평당가로 보면 우성은 3,423만원, 초록은 4,100만원입니다. 시장이 매긴 값은 초록이 더 높고, 실제로 초록이 먼저 움직였습니다.

삼성관음 24평은 11억 5,000만원이었어요. 평당 4,505만원으로 값이 한 칸 더 높은 선택지입니다. 8억원대 예산이면 애초에 저울에 올라오지 않는 매물이고요.

2. 이 값이면 어디쯤인가 — 평당가로 보는 위치

총액으로 보면 단지마다 평형이 달라 비교가 안 됩니다. 평당가로 줄을 세워 보죠.

이번 거래로 초록은 등촌주공10단지와 등촌주공2단지, 코오롱하늘채, 우성을 평당가에서 이미 지나왔습니다. 남은 건 위쪽입니다.

가양2단지성지와는 10%, 가양6단지와는 15% 차이가 납니다. 이 격차가 곧 초록이 아직 안 쓴 여력이에요.

눈여겨볼 건 마곡수명산파크5단지입니다. 2008년 준공, 같은 생활권에서 값이 가장 단단한 축이에요. 평당 4,186만원입니다. 1998년생 초록이 그 턱밑까지 올라왔습니다.

연식 차이가 10년인데 평당가 차이는 크지 않습니다. 이건 초록이 과하게 올랐다는 뜻으로도, 이 자리의 값이 그만큼이라는 뜻으로도 읽을 수 있어요. 우장산역 도보권과 학군을 보면 뒤쪽에 무게가 실립니다.

3. 지금 나와 있는 매물 — 하단이 사라졌습니다

이번 거래 뒤 매물판이 어떻게 됐는지가 중요합니다.

세 건 전부 실거래가 이상입니다. 8억 7,000만원 아래는 한 건도 없어요.

그리고 밴드 하단인 8억 7,000만원은 입주가능일이 2028년 3월 25일입니다. 기준일에서 6개월을 한참 넘기니 바로 들어가 살 수는 없어요.

108동 9억원도 입주가 2027년 4월입니다. 역시 6개월 밖이고요. 6개월 안에 실입주가 되는 건 109동 고층 9억원 한 건뿐입니다.

그러니까 실거주로 들어가려는 분에게 이 단지의 실질 하단은 8억 7,000만원이 아니라 9억원입니다. 매물이 3건밖에 없다는 점도 같이 보셔야 해요. 한 건이 나가면 선택지가 둘로 줄어듭니다.

4. 단지와 입지

초록은 1998년 준공, 625세대 9개 동입니다. 21평은 153세대고 방 2개, 화장실 1개예요.

우장산역(5호선)이 도보 5~6분 거리입니다. 화곡역도 도보권에 있어요.

학군이 이 자리의 진짜 무기입니다. 화곡중이 도보 4분, 강서구 22개 중학교 중 4위예요. 덕원중은 도보 8분에 5위입니다.

고등학교도 가깝습니다. 덕원여고가 도보 8분이고 구 23개교 중 3위예요. 초등학교는 서울발산초로 배정되고 도보 8분입니다.

약점도 짚고 가겠습니다. 세대당 주차가 0.67대로 부족한 편입니다. 지하주차장은 있지만 엘리베이터가 바로 연결되지는 않아요.

구조는 복도식이고 연식은 28년차입니다. 용적률은 198%로 제2종일반주거지역 상한(200%)에 거의 붙어 있어요. 지금 조건 그대로는 재건축 사업성을 기대하기 어렵습니다.

대신 이 단지의 값은 자리에서 나옵니다. 5호선 역세권, 걸어서 닿는 상위권 중·고등학교, 그리고 마곡 생활권의 배후라는 위치예요. 강서구는 마곡지구 업무단지와 9호선·5호선·공항철도를 낀 서울 서남부의 일자리·교통 축입니다. 화곡·우장산 일대는 그 축 안쪽에서 상권과 재개발이 함께 움직이는 구역이고요.

강서구 안에서 가장 값이 높은 생활권은 마곡동입니다. 화곡동은 그보다 한 단계 아래예요. 다만 그 격차는 신축 공급과 업무지구 프리미엄에서 나온 것이고, 배후 주거지로서 화곡의 수요는 마곡이 커질수록 같이 두터워집니다.

5. 강서구 흐름 속에서 보면

우리 실거래 데이터 기준으로 최근 6개월 변동을 보겠습니다. 강서구는 +6.9%, 서울 전체는 +7.4%입니다.

초록 21평은 같은 기간 +17.1%예요. 구도 서울도 크게 웃돌았습니다.

같은 예산대 단지들과 견주면 더 뚜렷합니다. 코오롱하늘채는 6개월 +20.9%로 같이 올랐지만, 삼성관음은 -22.4%, 우성은 0.0%예요. 유사군 평균은 사실상 제자리입니다.

즉 지역이 통째로 밀어올린 키맞추기가 아닙니다. 초록이 앞서 나간 쪽에 가까워요.

시장 환경은 섞여 있습니다. 관련 보도에 따르면 2026년 9월 말 기준 서울 아파트값은 상승을 이어갔지만 상승폭은 5주 연속 줄었습니다. 같은 기간 강서구는 마곡·가양동을 중심으로 올랐고, KB 집계로는 9월 서울 평균보다 높은 상승률을 기록했어요.

규제는 반대 방향입니다. 기준금리는 2026년 8월 3%로 올랐고, 스트레스 DSR과 LTV 규제가 그대로 작동 중이에요. 고가 주택에 부담이 몰리면서 매수세가 중저가 지역으로 이동하는 흐름이 관측됩니다. 8억원대 서울 역세권인 이 단지는 그 흐름을 받는 자리에 있습니다.

6. 그래서 지금 사도 되나

실거주로 보시는 분께는 109동 고층 9억원이 현실적인 답입니다. 6개월 안에 들어갈 수 있는 유일한 매물이에요. 남향 전면동이라는 점도 값을 설명합니다.

투자로 보신다면 토지거래허가구역이라는 벽을 먼저 보셔야 합니다. 허가를 받고 실거주해야 하니 갭투자는 사실상 막혀 있어요. 세 안고 매물의 유예 여부는 임대차 조건에 달려 있고, 이건 계약 전에 반드시 확인하는 항목입니다.

자금도 미리 그려 두세요. 서울은 규제지역이라 무주택자 LTV 40%, 15억원 이하 주택은 최대 6억원 한도입니다. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 하고, 만기는 30년으로 제한됩니다. 유주택자가 추가로 사는 경우엔 LTV 0%라 주담대 자체가 나오지 않아요.

피할 조건은 하나입니다. 저층인데 수리도 안 돼 있고 호가만 밴드 상단인 매물이에요. 이 단지는 층과 컨디션이 값을 또렷하게 가르는 곳이라, 그 둘이 안 받쳐 주는 상단 호가는 설득력이 약합니다.

기다릴 신호는 10월 이후 거래입니다. 8억 7,000만원 위에서 한 건이 더 체결되면 밴드가 굳어진 걸로 봐도 됩니다. 반대로 9억원 호가가 오래 머물면 잠깐 숨 고르는 구간으로 읽으시면 돼요.