등촌주공3단지 16평 8억 2,500만, 신고가로 공개됐습니다

등촌주공3단지 16평이 8억 2,500만원에 팔렸습니다. 신고가입니다.

계약일은 2026년 9월 18일, 11층이에요. 신고 절차가 끝나 2026년 10월 1일 공개됐습니다.

1년 전 같은 시기 거래를 보면 체감이 다릅니다. 2025년 9월 26일 7층이 6억원이었어요.

1. 이 거래, 어디가 눈에 띄나

가장 먼저 볼 건 계단의 모양입니다. 한 번에 튄 게 아니에요.

2월에 6억 후반, 4월에 7억 초반, 7월에 8억 턱밑. 그리고 9월에 8억 2,500만원입니다.

직전 거래 대비로는 +1.2%예요. 급등이 아니라 한 칸씩 올라온 모양입니다.

거래가 끊긴 단지도 아닙니다. 2026년 2월 이후만 봐도 목록에 8건이 잡혀 있어요. 한두 건으로 만들어진 값이 아니라는 뜻입니다.

2. 그래서 잘 산 값일까

2-1. 9월 18일 8억 2,500만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 보통 3주쯤 걸려요. 그래서 가격이 실제로 합의된 건 2026년 8월 28일 무렵입니다.

그때 시장에 뭐가 나와 있었는지 보시죠.

당시 이 단지 16평 호가는 8억 5,000만원부터 시작했습니다. 그 아래는 없었어요.

대안도 넉넉하지 않았습니다. 같은 돈으로 강변3단지는 세 안고 저층 물건이 비슷한 선이었고, 등촌주공8단지와 등촌주공2단지의 괜찮은 층은 8억 3,000만~8억 4,000만원이었어요.

즉 8억 2,500만원에 11층을 잡은 건 그 시점 선택지 중 가격 위치가 좋았던 거래입니다.

2-2. 평당가로 보면 이 값의 위치

총액 말고 평당가로 봐야 단지가 어떻게 평가받는지 보입니다.

평당가가 더 낮은 가양2단지성지는 이미 넘어섰습니다. 남은 건 강변3단지와의 간격이에요.

그 간격이 곧 이 단지에 남은 여력입니다. 강변3단지는 한강과 9호선 가양역을 끼고 있고, 등촌주공3단지는 5호선 발산역과 마곡 직주근접을 끼고 있어요.

준공은 이쪽이 1995년으로 3년 늦습니다. 재건축 시계로 보면 뒤에 서 있지만, 같은 시기에 함께 움직일 생활권이에요.

2-3. 지역이 함께 올랐나, 이 단지가 앞섰나

6개월 변화율을 보면 유사군 평균이 14.4%입니다. 등촌주공3단지는 17.8%예요.

유사군보다 +3.4%p 앞섰습니다. 키맞추기에 올라타면서 한 걸음 더 나간 모양입니다.

3. 지금 나와 있는 매물은 어디까지 왔나

호가는 실거래보다 먼저 움직입니다. 이번 거래 이후 사다리가 어떻게 섰는지 보시죠.

핵심은 마지막 줄입니다. 8억 2,500만원보다 싼 매물이 하나도 없어요.

하단이 8억 8,000만원으로 올라섰습니다. 9월 18일 거래가 바닥이 아니라 출발선이 된 셈이에요.

매물 성격도 봐야 합니다. 다섯 건 모두 올수리고, 두 건은 샤시까지 손봤거나 즉시 입주가 됩니다.

반면 306동 3층은 세입자가 살고 있어요. 실입주를 급히 해야 하는 분에겐 선택지가 아닙니다.

302동 2층은 입주가능일이 2026년 12월 30일입니다. 수집 시점에서 6개월 안이라 실입주가 가능해요.

층과 향이 값을 가릅니다. 302동 7층과 4층이 같은 9억원인 건 7층이 샤시까지 더해졌고, 4층은 층 위치가 아래이기 때문이에요. 306동 저층 동향이 9억 5,000만원 상단에 선 것도 향·입주 조건이 다르기 때문입니다.

4. 이 값을 받치는 것들

등촌주공3단지는 1995년 준공, 1,016세대 대단지입니다. 9개 동이고 16평은 178세대예요.

5호선 발산역이 약 0.5km입니다. 9호선 양천향교역도 걸어서 11분이에요.

마곡지구가 바로 옆입니다. 대기업이 들어온 업무단지에 걸어서 출근할 수 있는 구축 아파트라는 게 이 단지의 뼈대예요.

학교도 가깝습니다. 서울등명초가 도보 2분, 등명중이 도보 4분입니다. 성재중은 도보 14분인데 시군구 3위예요.

입지 서열로 보면 등촌동은 강서구 안에서 중상위권입니다. 최상위는 마곡동이고, 등촌동은 그 한 단계 아래예요.

다만 그 격차는 고정된 게 아닙니다. 마곡 개발이 마무리될수록 바로 옆 생활권이 받는 몫이 커지거든요.

5. 재건축은 어디까지 왔나

31년차 단지입니다. 재건축 연한은 넘겼어요.

다만 사업은 아직 초기입니다. 정비업계 자료를 보면 안전진단 결과도, 조합설립 인가도 공식 확인된 게 없어요.

그래서 지금 값은 '입주권'이 아니라 '기대'입니다. 감정평가도, 분담금도 확정된 게 없어요.

관련 분석에서는 비례율 103%, 조합원 분양가 평당 5,000만원, 분담금 3억원 후반대를 추정합니다. 다만 어디까지나 추정이고, 정확한 값은 조합 공고가 나와야 알 수 있어요.

용적률은 226%, 허용 최대는 250%입니다. 여유가 크지는 않아요. 이 단지의 힘은 용적률보다 1,016세대 대단지 규모와 마곡 직주근접에서 나옵니다.

6. 시장 흐름 위에 있나

유사군이 다 같이 올랐습니다. 가양2단지성지 16.0%, 등촌주공2단지 19.0%, 등촌주공8단지 24.3%예요. 강서구 구축 벨트 전체가 재평가받는 중입니다.

등촌주공3단지는 그 흐름 위에서 평균을 웃돌았습니다. 혼자 튄 게 아니라, 함께 오르면서 앞선 쪽이에요.

대출은 짚고 가셔야 합니다. 서울 전역이 규제지역이라 무주택자 LTV는 40%, 1주택 이상 보유자의 추가 매수는 주택구입 목적 주담대가 0%입니다.

서울은 토지거래허가구역이기도 합니다. 아파트는 허가 대상이고, 허가 뒤 실거주 목적 매수가 원칙이에요. 임차인이 살고 있으면 임대차 종료까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다.

그래서 세 안고 매물은 성격이 다릅니다. 투자 수요가 제한된 시장이라, 가격을 끌고 가는 건 실거주 수요예요. 이 단지가 마곡 직주근접이라는 점이 여기서 힘을 냅니다.

7. 결론

정리하면 이렇습니다.

기다릴 신호는 가양·등촌 지구단위계획 재정비 결과와 안전진단 진행입니다. 여기서 한 단계만 나가도 평가 기준이 달라져요.

피할 조건은 하나입니다. 수리도 안 됐는데 상단 호가를 부르는 매물이요. 지금 5건은 모두 올수리라 그 비교가 가능합니다.