염창우성3차 31평 10억 9,000만, 우성1,2차 재건축 영향 받나

염창우성3차 31평이 10억 9,000만원에 팔렸습니다. 12층이고, 계약은 2026년 9월23일입니다. 우대빵이 중개한 거래예요.

공개된 거래 중 최고가는 10억 8,000만원이었어요.

1. 이 거래, 숫자부터 뜯어봅니다

가격을 합의한 날은 2026년 8월 22일 가계약일입니다. 본계약은 그로부터 한 달쯤 뒤였어요. 신고가·변화율 판정은 모두 가계약일까지 공개된 거래와 견준 값입니다.

공개분 최고가는 2026년 8월 3일 4층 10억 8,000만원이었습니다. 이번 거래가 그 위로 올라섰어요. 다만 '공개된 거래 중' 최고가라는 한정은 붙여야 합니다.

표에서 눈이 가는 건 2026년 9월 11일 3층 7억 4,500만원입니다. 그런데 한 달도 안 앞선 8월 16일 2층이 10억 1,000만원이에요. 층만으로는 설명이 안 됩니다.

5월 8일 6억과 3월 21일 6억 1,600만원은 직거래입니다. 직거래는 사정이 얽힌 값이 많아 시세로 읽기 어렵습니다. 9월 11일 건도 같은 결로 보는 게 맞습니다. 이 단지 31평의 실제 거래대는 9억 중반에서 10억 후반입니다.

가격을 정한 날(2026-08-22), 시장에 뭐가 나와 있었나

이 글의 강점이 여기 있습니다. 공개된 거래를 분석하면 계약일과 공개일이 벌어져 당시 호가를 맞추기 어려워요. 이 거래는 계약 직후에 쓰니, 그 시점 호가를 그대로 놓고 볼 수 있습니다.

당시 이 단지 31평 호가는 11억에서 11억 3,000만원 사이였습니다. 계약가 10억 9,000만원은 그 밴드 바로 아래예요. 호가에서 크게 벗어나지 않은, 시장가에 맞춘 거래입니다.

같은 예산으로 갈 수 있던 곳은 등촌보람2차 31평 11억이었습니다. 강변성원 33평은 12억 5,000만원부터, 극동상록수 33평은 14억이었어요. 등촌역 도보 3분을 원했다면 선택지가 사실상 이 단지였습니다.

2. 같은 예산에서 함께 저울질하는 후보들

총액이 아니라 평당가로 봐야 자리가 보입니다. 이 단지 31평 평당가는 3,267만원입니다. 주변 후보들 중 가장 낮은 축이에요.

연식만 보면 이 단지가 가장 오래됐습니다. 그런데 역까지 거리는 가장 짧아요. 등촌역 도보 3분은 강변성원이나 등촌보람2차가 따라오기 어려운 조건입니다.

그래서 이 단지 평당가는 자리값보다 낮게 매겨져 있습니다. 블록 자체는 인근에서 상위에 드는데, 단지 값은 그 아래에 있어요. 33년차 구축이라는 이유로 깎여 있는 겁니다.

이번 10억 9,000만원 거래는 그 격차를 좁히는 쪽입니다. 평당가가 더 높은 등촌보람2차·극동상록수·강변성원과의 거리가 줄었어요. 그 거리가 곧 남은 여력이기도 합니다.

3. 지금 남은 매물은 두 건뿐

196세대 단지에 31평 매물이 두 건입니다. 둘 다 올수리고, 입주는 2027년 1월입니다. 둘다 올겨울에 실거주가 가능한 매물입니다.

11억 3,000만원과 12억이 밴드의 아래와 위입니다. 12억 쪽은 샤시까지 교체한 올수리에 전망이 열린 집이에요. 같은 31평이라도 수리 범위와 층이 다르면 호가가 갈리는 게 정상입니다.

4. 이 값이 붙는 이유: 역 3분, 학교 3분

9호선 등촌역까지 도보 3분입니다. 한 정거장 아래 염창역은 급행이 섭니다. 9호선은 여의도·강남으로 바로 이어지는 노선이에요.

서울염창초는 도보 3분, 0.2km입니다. 횡단보도를 건너지 않고 갑니다. 초등 자녀를 둔 집에는 이 조건이 값으로 환산됩니다.

중학교는 염창중이 강서구 22곳 중 2위입니다. 도보 6분 거리예요. 염경중(6위)도 도보 7분입니다. 고등학교는 영일고(23곳 중 9위)와 세현고(10위)가 걸립니다.

1993년 준공이라 재건축 연한은 이미 넘겼습니다. 다만 우성3차 자체의 정비사업 단계는 공개된 자료로 확인되지 않습니다. 용적률 240%에 3종일반주거 상한이 250%라, 단독 사업성은 넉넉하다고 보기 어렵습니다.

대신 주변이 움직입니다. 서울시는 2026년 9월 28일 염창우성1·2차와 삼천리아파트 재건축 정비구역 지정안을 수정 가결했습니다. 최고 39층 986가구 규모로 바뀔 예정이에요. 인근에 모아타운 구역도 여럿 있습니다.

이 단지 31평의 대지지분은 39.51㎡(약 12평)입니다. 주변 정비사업이 진행될수록 이 땅의 재평가 가능성은 열려 있습니다. 다만 우성3차의 구체적 일정은 아직 확인이 필요한 영역입니다.

5. 시장 흐름과 규제

우리 실거래 데이터 기준으로 강서구는 3개월 +4.1%입니다. 서울 전체도 +4.1%예요. 같은 속도로 오르고 있습니다.

이 단지는 6개월 +28.5%입니다(분기평균 기준). 같은 예산대 후보들 평균은 +2.8%였어요. 시장을 크게 앞질렀습니다.

다만 분기평균은 그 분기에 거래된 층에 흔들립니다. 9억 초반에 머물던 구간에서 10억대 거래가 붙으면서 변화율이 커진 면이 있어요. 개별 거래로 보면 2025년 10월 9억 800만원에서 지금 10억 9,000만원입니다.

규제는 분명합니다. 서울 전역이 토지거래허가구역이라 아파트는 허가를 받아야 하고, 실거주 목적 매수여야 합니다. 갭투자는 어렵습니다.

대출도 규제지역 기준입니다. 무주택·처분조건부 1주택자는 LTV 40%, 15억 이하라 한도는 최대 6억입니다. 1주택 이상이 추가로 사는 경우는 LTV 0%예요. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 하고, 만기는 30년으로 제한됩니다.

6. 그래서 이 거래를 어떻게 볼까

실거주로 접근한다면 지금 두 건 중에서 고르는 게 현실적입니다. 둘 다 2027년 1월 입주라 시점을 맞춰야 해요. 올수리 상태라 들어가서 손댈 일이 적다는 건 장점입니다.

12억은 밴드 상단입니다. 샤시까지 포함한 올수리와 열린 전망의 값이에요. 그 조건이 필요 없다면 하단 쪽이 맞고, 몇 년 살 집이라면 위쪽도 설명이 됩니다.

기다릴 신호는 하나입니다. 우성1·2차 정비구역 지정 이후 염창동 일대 정비사업이 어떻게 이어지는지예요. 주변이 신축으로 바뀌면 이 단지의 땅값도 다시 매겨집니다.

피할 조건도 분명히 해두겠습니다. 수리도 안 됐는데 12억대를 부르는 매물이라면 협상 여지를 봐야 합니다. 지금 나와 있는 두 건은 둘 다 올수리라 이 경우에 해당하지 않습니다.