등촌주공3단지 24평 11억 9,000만, 12억 문턱에서 굳어지는 값

1. 12억 앞에 또 한 건

등촌주공3단지 24평이 11억 9,000만원에 팔렸습니다. 5층 거래예요.

계약은 9월 22일이었어요. 신고를 거쳐 10월 9일 막 공개됐습니다.

직전 거래보다 3% 올랐어요. 9월 10일 4층이 11억 5,500만원이었거든요.

2024년 4월 5일 이 단지 24평 시세는 8억 2,121만원이었어요. 2026년 10월 9일엔 11억 8,831만원입니다. 2년 반 사이 45% 올랐어요.

2. 최근 거래, 한 줄로 서 있다

5층은 15층 건물에서 중간보다 아래층이에요. 그런데도 11억 9,000만원이 나왔어요.

7월 이후 거래를 줄 세우면 흐름이 보입니다.

7월 이후 7건 가운데 6건이 11억 5,000만~12억원 사이예요. 7월 16일 8층 10억 5,000만원 한 건만 아래에 있어요.

같은 달 11층·14층은 11억 5,000만~11억 9,000만원이었어요. 이 한 건은 사정을 알 수 없어 흐름으로 보진 않습니다.

1년 전 같은 시기엔 8억 6,000만~9억 6,500만원에 거래됐어요. 이제 같은 24평이 12억 앞에 있습니다. 4층·5층도 11억 5,000만원을 넘겼다는 게 중요해요.

공식 시세도 같은 자리를 가리켜요. 10월 5일 KB시세 상한은 11억 9,500만원이에요. 한국부동산원 상한은 12억원이고요. 이번 거래는 공식 시세 위쪽 끝에 붙어 있습니다.

3. 계약 직전 매물과 견주기

10월 2일 11억 9,400만 거래, 계약 직전 매물과 복기

가장 최근 거래는 10월 2일 7층 11억 9,400만원이에요. 서울은 토지거래허가구역이라 허가를 거쳐 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 계약 직전인 9월 11일 무렵 매물과 견줬습니다.

당시 이 단지 호가는 10억 9,800만~12억 5,000만원이었어요. 밴드 하단은 세입자가 사는 기본 상태 집이었고요. 상단은 로열동·로열층 주인 거주 집이었어요.

세입자 없는 고층 집은 11억 9,000만원부터였어요. 11억 9,400만원은 그 자리에서 합의됐습니다. 밴드 위쪽이지만 조건을 생각하면 무리한 값은 아니에요.

같은 예산 후보도 비슷한 자리에 있었어요. 마곡수명산파크4단지 24평은 11억 5,000만~12억 7,000만원이었어요. 염창동아1차 25평은 11억~12억 5,000만원이었고요.

총액은 비슷해도 평당가로 보면 다릅니다. 등촌주공3단지 24평은 평당 4,951만원이에요. 마곡수명산파크4단지는 4,879만원, 염창동아1차는 4,642만원이에요. 마곡수명산파크5단지는 4,186만원, 등촌주공5단지는 3,910만원이고요.

이 단지는 비교 후보 넷의 평당가를 모두 넘어섰어요. 18년차 마곡수명산파크4단지보다도 높아요. 31년차 구축에 시장이 재건축 몫을 얹어 준 결과예요.

4. 지금 나온 매물 11건, 직전 거래보다 낮은 건

10월 수집 기준 24평 매물은 11건이에요. 호가는 11억원부터 12억 5,000만원까지입니다.

직전 거래보다 낮은 매물은 4건이에요. 그런데 4건 모두 바로 들어가 살 수 있는 건 아닙니다.

308동 14층 11억원은 세입자가 2028년 3월까지 살아요. 308동 2층 11억 3,000만원도 2027년 6월까지 세입자가 있고요. 둘 다 6개월 안에 실입주는 어렵습니다.

실입주가 되는 건 305동 1층 11억 2,000만원이에요. 고층에선 303동 14층 남향 11억 9,000만원이 처음이고요. 입주는 2027년 1월 중순으로 잡혀 있어요.

그러니까 실거주 기준 바닥은 11억원이 아니에요. 1층을 빼면 11억 9,000만원부터 시작합니다. 최근 실거래와 거의 같은 자리예요.

12억~12억 5,000만원 매물엔 이유가 붙어 있어요. 샷시 포함 올수리, 탑층 트인 조망, 로열동 같은 조건이요. 수리비와 입주 시점을 넣어 보면 위쪽 호가도 설명이 됩니다.

307동 11층 12억원은 즉시입주로 올라 있어요. 그런데 설명엔 2027년 이후 협의 입주라고 적혀 있어요. 입주 일정은 확인이 필요합니다.

5. 같은 예산, 다른 후보와 견주기

11억~12억대에서 함께 보는 후보는 두 곳이에요. 마곡수명산파크4단지 24평과 염창동아1차 25평입니다.

마곡수명산파크4단지는 2008년 준공이에요. 13년 더 새 아파트입니다. 10월 수집 매물은 11억 5,000만~12억 5,000만원이었어요.

3층 두 건이 11억 5,000만원과 12억원이었어요. 12억원 쪽은 올수리 집이고요. 고층 트인 뷰 매물이 12억 5,000만원이었습니다.

같은 돈이면 새 아파트에 사는 편안함이 있어요. 대신 다시 지을 날은 훨씬 멀어요.

염창동아1차 25평 매물은 12억~12억 5,000만원이었어요. 세 건 모두 올수리 집이었고요. 28년차라 재건축 연한까진 시간이 남았어요.

등촌주공3단지는 5호선 발산역까지 약 0.5km예요. 9호선 양천향교역도 걸어서 11분이고요. 세 후보 중 역 두 개와 재건축 연한을 함께 가진 곳은 여기뿐이에요.

그래서 평당가가 가장 높게 매겨졌어요. 같은 예산에서 이 조합을 대신할 후보가 마땅치 않으니 수요가 여기로 모입니다.

6. 학군과 입지

서울등명초등학교가 단지 바로 옆이에요. 도보 2분, 약 0.2km입니다.

중학교는 등명중학교가 도보 4분이에요. 강서구 22개 중 8위예요. 도보 14분 거리 성재중학교는 3위고요.

고등학교는 등촌고등학교가 도보 6분, 23개 중 16위예요. 경복여자고등학교는 도보 14분, 8위입니다.

입지만 떼어 보면 두 후보 블록이 더 높게 평가돼요. 강서구 최상위 생활권인 마곡동과는 한 단계 차이가 있고요. 한강과 마곡지구 중심에서 한 걸음 떨어져 있어서예요.

그런데 평당가는 셋 중 가장 높아요. 입지 위에 재건축 기대와 대단지 몫이 얹힌 상태예요. 재건축이 되면 이 몫은 새 아파트 값으로 바뀝니다.

마곡지구는 서울 서남부의 큰 일자리 단지예요. 발산 상권과 마곡 상권을 함께 써요. 일자리가 커질수록 걸어서 닿는 대단지 수요도 이어집니다.

7. 재건축, 어디까지 왔나

1995년 준공, 31년차예요. 재건축 연한은 이미 채웠어요. 다만 아직 정비구역 지정 전, 첫 단계에 있습니다.

관련 보도에 따르면 서울시가 가양·등촌 택지개발지구 지구단위계획 재정비안을 열람 공고했어요. 용적률 완화와 종상향 가능성이 논의되고 있습니다.

지금 용적률은 226%예요. 3종 일반주거 상한은 250%고요. 이대로면 더 지을 여지가 크지 않아요. 그래서 종상향 논의가 이 단지엔 특히 중요합니다.

대지지분은 32.92㎡(약 10평)예요. 재건축 감정평가는 이 대지지분을 중심으로 매겨집니다.

업계 추정치도 나와 있어요. 비례율 약 103%, 24평 조합원 분양가 약 12억 5,000만원이에요. 분담금은 약 3억 8,000만원 수준으로 추정돼요. 조합이 정한 숫자가 아니라 감정평가에 따라 달라집니다.

추정 조합원 분양가는 평당 5,000만원이에요. 지금 시세 평당 4,951만원과 거의 붙어 있어요. 재건축 기대가 이미 꽤 값에 들어왔다는 뜻이에요.

남은 여력은 완공 뒤 새 아파트 값에서 나와요. 관련 보도에 따르면 2026년 3~4월 마곡동 신축 84㎡가 17억 1,000만~17억 5,000만원 신고가를 냈어요. 평형은 다르지만 같은 생활권 신축이 어디쯤인지 보여 주는 숫자예요.

지금 같은 초기 단계에선 층·향이 아직 값을 가져요. 이주까지 살 날이 길게 남았거든요. 감정평가 단계로 가면 층 차이는 대지지분에 묻혀 줄어듭니다.

8. 큰 흐름에서 이 단지는

우리 실거래 데이터로 보면 강서구는 6개월 +6.9%예요. 서울은 +7.4%고요.

같은 기준으로 이 단지는 최근 6개월 구 평균보다 3.9%p 덜 올랐어요. 서울보다는 4.4%p 아래입니다.

분기 평균으로 보면 모양이 달라요. 2026년 1분기 9억 267만원에서 3분기 11억 4,750만원으로 뛰었거든요. 3분기 표본이 4건이라 층에 따라 출렁일 수 있어요.

두 숫자를 합치면 이렇게 읽혀요. 상반기에 먼저 크게 올랐고, 하반기엔 12억 앞에서 다지는 중이에요. 시장이 오르는 사이 이 단지는 쉬어 갔습니다.

서울 전역은 규제지역이자 토지거래허가구역이에요. 아파트를 사면 실거주가 원칙입니다.

대출은 15억원 이하 주택이면 최대 6억원이에요. 무주택자 LTV는 40%, 집이 있는 사람의 추가 매수는 0%예요.

관련 보도에 따르면 이런 규제 속에 15억원 이하 아파트로 거래가 몰리고 있어요. 12억 안팎인 이 단지 24평은 그 구간 한가운데 있어요.

금리는 역풍이에요. 한국은행이 7월과 8월 연이어 기준금리를 올렸다는 보도가 나왔어요. 그래도 시장보다 덜 오른 만큼 따라잡을 여지가 남아 있습니다.

9. 종합 판단

실거주라면 학교와 역, 마곡 출퇴근이 다 걸어서 닿아요. 재건축이 늦어져도 살기 좋은 집이 남습니다.

투자라면 시간이 필요해요. 토지거래허가구역이라 실거주가 원칙이에요. 세입자가 있는 집은 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있어요. 다만 주택담보대출을 쓰면 6개월 안에 전입해야 합니다.

기다릴 신호는 정비구역 지정과 종상향 결정이에요. 이 소식이 나오면 값의 기준이 한 번 더 바뀝니다.

피할 조건은 하나예요. 수리도 조망도 로열동도 아닌데 밴드 상단을 부르는 집이에요.