등촌주공8단지 17평 8억 4,000만원, 또 최고가

등촌주공8단지 17평이 8억 4,000만원에 팔렸습니다. 이 평형 최고가예요.

계약일은 10월 2일이고, 11층입니다. 실거래는 10월 8일에 공개됐어요.

1년 전 이맘때는 6억 1,000만~6억 3,000만원에 거래되던 집이에요. 이 값이 제값인지 하나씩 따져 보겠습니다.

8억 4,000만원, 어떤 거래였나

직전 거래보다 4.3% 높은 값입니다. 그동안 최고가는 9월 1일 12층 8억 3,300만원이었어요. 그 기록을 한 달 만에 넘었습니다.

한 건만 튄 거래는 아니에요. 9월에만 8억 500만~8억 3,300만원 거래가 세 건 이어졌습니다. 8억대에 자리를 잡은 뒤 한 칸 더 올라선 모양이에요.

8월 16일 7억 6,000만원은 1층 거래예요. 층 때문에 낮게 나온 값입니다. 1층을 빼면 7월 이후 거래는 모두 8억원을 넘었어요.

1년 전 10월 거래와 견주면 개별 거래 기준으로도 2억원 넘게 올랐습니다. 분기평균으로는 1년 새 40.5%예요. 분기평균은 그 분기에 팔린 층에 따라 출렁이니 참고로만 보세요.

KB 시세(9월 28일 기준) 상한은 8억 3,750만원이에요. 이번 거래는 그 상한도 넘었습니다. 시세표가 시장을 뒤따라오는 중이라는 뜻이에요.

10월 2일 8억 4,000만원 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가를 거쳐야 해요. 그래서 값은 신고 계약일보다 3주쯤 앞서 정해집니다. 가격을 합의한 9월 11일 무렵 매물과 견줘 봤어요.

같은 단지 호가는 8억~8억 5,000만원이었어요. 8억원은 2층이었고, 13층·14층 수리 물건은 8억 5,000만원이었습니다. 11층을 8억 4,000만원에 샀으니 중·고층 호가 상단보다 조금 아래에서 합의한 거래예요.

옆 단지와 견주면 차이가 더 뚜렷해요. 같은 시점 강변3단지 15평은 8억 5,000만원, 등촌주공3단지 16평은 8억 8,000만원부터였습니다. 둘 다 이 거래보다 높은 값에 평형은 더 작고, 그것도 저층부터였어요.

평당가로 보면 남은 여력

단지 값은 총액보다 평당가로 봐야 정확해요. 등촌주공8단지 17평은 평당 4,816만원입니다. 등촌주공3단지 16평은 5,378만원, 강변3단지 15평은 5,835만원이에요.

세 단지 모두 재건축 연한을 넘긴 90년대 단지예요. 그런데 평당가는 등촌주공8단지가 가장 낮습니다.

입지 평가는 등촌주공3단지와 같은 블록이에요. 자리는 같은데 평당가만 500만원 넘게 벌어져 있습니다. 이 격차가 이 단지가 좁혀 갈 상승 여력이에요.

강변3단지 쪽 블록은 한강에 더 가까워 입지 평가가 조금 높아요. 그 단지의 평당가는 더 멀리 있는 목표선입니다. 세대수가 적은 건 등촌주공8단지의 약점이 맞아요. 대신 가양역과 초등학교는 셋 중 가장 가깝습니다.

10월 8일 수집 매물로 본 실질 하단

10월 8일 수집 기준 17평 매물은 10건이에요. 호가는 8억~8억 5,000만원입니다.

직전 실거래보다 낮은 매물은 10건 중 5건이에요. 숫자만 보면 더 낮게 살 길이 넓어 보입니다. 속을 보면 사정이 달라요.

가장 낮은 8억원은 세입자가 있고, 입주는 2028년 11월이에요. 8억 1,000만원 두 건은 1층입니다. 8억 3,000만원 8층도 세를 안고 있어요.

1층을 빼고 6개월 안에 들어가 살 수 있는 건 8억 3,000만원 탑층 하나예요. 실거주 기준 실질 하단은 8억 3,000만~8억 4,000만원입니다. 이번 거래가 바로 그 자리에서 나왔어요.

서울 전역은 토지거래허가구역이에요. 아파트는 실거주 목적으로 사는 게 원칙입니다. 세입자가 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있어요. 그래서 세 낀 물건은 바로 들어갈 집이 아니라 몇 년 뒤 들어갈 집입니다.

이번 거래가 단지에 주는 신호

실거주라면 입주 시점부터 보세요. 6개월 안에 들어갈 수 있는 중층 이상 물건이 8억 3,000만~8억 5,000만원에 있어요. 수리 상태가 좋은 물건이 호가 상단에 있는 건 자연스러운 일입니다.

투자 목적이라면 조건이 까다로워요. 서울은 규제지역이라 집을 가진 사람이 추가로 사면 주택담보대출 LTV가 0%입니다. KB 기준 전세가율도 37~40%라 세를 끼워도 들어갈 돈이 커요. 재건축을 보고 길게 갖고 갈 사람에게 맞는 집입니다.

피할 조건은 하나예요. 층·수리·입주 일정 어느 것도 나을 게 없는데 8억 5,000만원을 넘는 호가입니다. 기다릴 신호는 조합설립 인가 소식이에요. 그 소식이 나오면 값의 무게중심이 지금 집에서 미래 신축으로 옮겨 갑니다.

입지: 가양역 4분, 초등학교 2분

단지에서 9호선 가양역까지 걸어서 4분 거리예요. 가양역은 급행이 서는 역입니다. 마곡 업무지구도 가까워 직장 수요가 꾸준해요.

배정 초등학교인 서울등원초는 걸어서 2분이에요. 등원중은 강서구 22개 중학교 중 9위입니다. 마포고는 23개 고교 중 5위, 경복여고는 8위예요.

강서구에서 값이 가장 높은 생활권은 마곡동이에요. 등촌동은 그보다 한 단계 아래로 평가받습니다. 신축 대단지와 업무지구가 붙어 있느냐의 차이예요. 재건축으로 등촌동에 새 아파트가 들어서면 이 간격은 좁혀질 수 있습니다.

재건축은 어디쯤 왔나

용적률은 185%예요. 200% 이하라 재건축 사업성이 좋은 편입니다. 17평 대지지분은 28.0㎡(약 8.5평)예요.

관련 보도에 따르면 재건축 뒤 2,418세대 규모가 그려지고 있어요. 노후계획도시 특별법과 재건축 패스트트랙 적용 대상으로도 거론됩니다. 가양·등촌지구가 서울 노후계획도시 1호 지역으로 오르내린다는 보도도 있어요.

아직 사업 초기라 동·층·향이 값을 가르는 힘은 그대로예요. 살면서 누리는 기간이 길게 남아 있기 때문입니다. 이번 11층 거래가 저층보다 높게 팔린 것도 같은 이유예요.

큰 흐름 속에서 본 이번 거래

우리 실거래 데이터(33평 환산 기준)로 강서구는 6개월 새 +6.9%, 서울은 +7.4% 올랐어요. 같은 잣대로 보면 이 단지는 강서구 평균을 2.6%p 밑돌았습니다.

반대로 비슷한 예산대 단지들과 견주면 크게 앞서 있어요. 유사 단지 평균 6개월 변화는 12.1%였습니다. 옆 단지들보다는 빨리 올랐지만, 구 전체 흐름엔 아직 다 올라타지 못했다는 뜻이에요.

한국부동산원 9월 넷째 주 조사에 따르면 강서구는 마곡·가양동 위주로 0.23% 올랐어요. 가양역을 끼고 있는 이 단지는 그 흐름 한가운데 있습니다. 관련 보도에 따르면 8월 주택담보대출 금리가 연 4.66%까지 올라 매수 부담은 커졌어요.

정리하면 강서구에 순풍이 부는 가운데, 이 단지는 아직 따라잡을 몫이 남아 있어요. 이번 신고가는 그 따라잡기가 시작된 신호로 읽힙니다.

8억 4,000만원은 높게 산 값이 아니었어요. 같은 시점 옆 단지들보다 낮은 총액에, 평형은 더 넓었습니다. 평당가 격차가 남아 있는 한 이 단지의 다음 칸은 열려 있어요.