등촌주공5단지 16평 8억 5,000만, 신고가를 다시 썼다

등촌주공5단지 16평이 8억 5,000만원에 팔렸습니다. 이 평형에서 처음 나온 값입니다.

계약일은 2026년 10월 5일, 10층이에요. 신고가 끝나 10월 8일에 공개됐습니다.

직전 거래는 9월 23일 13층 8억원이었어요. 2주도 안 돼 5,000만원이 더 붙었습니다.

1. 이 실거래 해부

먼저 최근 거래 흐름을 보겠습니다. 아래 표는 최근 실거래 중 일부와 1년 전 같은 시기 거래입니다.

1년 전 이맘때는 6억~6억 500만원에 거래됐습니다. 비슷한 중층이 이번엔 8억 5,000만원이에요. 1년 새 2억원 넘게 올랐습니다.

8월 6층 4억 8,000만원은 직거래예요. 시세와 거리가 먼 값이라 따로 봐야 합니다.

분기 평균으로 보면 이 단지는 최근 6개월 -7.2%로 나옵니다. 이 직거래가 3분기 평균을 끌어내린 탓이에요. 개별 거래로 보면 7월과 9월 13층이 8억원, 10월 10층이 8억 5,000만원입니다. 값은 계속 올라왔어요.

10월 5일 8억 5,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가를 거칩니다. 그래서 실제 가격 합의는 계약 신고보다 3주쯤 앞서요. 9월 14일 무렵 나와 있던 매물이 이 거래의 진짜 비교 상대입니다.

단지 안 호가는 7억 8,000만~8억 8,000만원이었어요. 이 거래는 그 밴드 안쪽입니다.

7층 기본 상태가 8억 2,000만원이었어요. 전체 올수리한 중층은 8억 8,000만원이었고요. 10층 8억 5,000만원은 둘 사이에 자리합니다. 층이 높은 만큼 7층보다 조금 더 주고, 올수리 상단보다는 덜 준 값이에요.

같은 8억 5,000만원이면 가양2단지성지 17평 2층도 살 수 있었습니다. 매수자는 면적 대신 이 단지 중층을 골랐어요. 발산역과 등명중이 가깝고, 높은 층에 산다는 점에 값을 매긴 겁니다.

평당가로 보면 위치가 더 또렷합니다. 16평 시세는 평당 4,739만원이에요. 방화3단지청솔 3,880만원보다 높고, 가양2단지성지 5,177만원보다 낮습니다. 가양2단지성지와의 이 거리가 이 단지에 남은 상승 여력이에요.

지금 매물은 이 거래를 받쳐 주나

7건 중 5건이 이번 실거래보다 낮게 나와 있습니다. 숫자만 보면 싸게 살 길이 많아 보여요.

하지만 낮은 쪽은 1층과 2층에 몰려 있습니다. 싸게 살 수 있다기보다 저층이라 값이 낮은 거예요. 7층 이상만 놓고 보면 8억 2,000만~8억 5,000만원이 실제 선입니다.

맨 위 8억 8,000만원은 508동 4층 동향이에요. 세입자가 있고 입주는 2027년 8월 23일입니다. 당장 들어가 살 집은 아니에요.

공식 시세도 아직 뒤에 있습니다. KB 상한이 8억 500만원이에요. 실거래가 그보다 위에서 나왔으니, 다음 갱신에서 따라 올라올 여지가 있습니다. KB시세는 은행 대출 한도의 기준이라 집주인에게도 의미가 커요.

2. 이 거래가 단지에 주는 신호

7월과 9월에 13층이 8억원에 팔렸습니다. 이번엔 10층이 8억 5,000만원이에요. 같은 방향으로 이어진 다음 칸입니다.

매수자는 같은 돈으로 가양2단지성지 17평을 고를 수도 있었어요. 그런데 이 단지를 골랐습니다. 수요가 이 단지를 다시 매기고 있다는 신호예요.

다만 신고가는 아직 한 건입니다. 다음 중층 거래가 8억원대 중반에서 나오는지 보면 더 확실해져요.

3. 배경: 단지와 입지

1995년에 지은 1,045세대 대단지입니다. 재건축 연한을 넘겼어요. 용적률은 219%이고 제3종일반주거지역입니다.

관련 보도에 따르면 고도제한 완화로 사업성 계산이 다시 열렸다는 평가가 나옵니다. 16평 대지지분은 22.68㎡(약 6.9평)예요.

아직 공식 단계는 시작 전이에요. 분담금이나 비례율도 정해진 게 없습니다. 그래서 지금은 동·층·향이 값을 가르는 시기예요. 이번에 10층이 값을 더 받은 것도 그래서입니다.

교통은 5호선 발산역이 도보 10분이에요. 9호선 급행 가양역과 양천향교역은 도보 13분입니다. 마곡 업무단지로 출퇴근하기 좋아요.

학교는 서울등현초가 도보 4분입니다. 등명중은 도보 2분이고 강서구 22개 중학교 중 8위예요. 경복여고도 9분 거리입니다.

입지는 강서구 안에서 중간쯤입니다. 가양2단지성지 쪽 블록보다는 아래고, 방화3단지청솔 쪽보다는 위예요. 구에서 가장 비싼 생활권은 마곡동이고, 등촌동은 한 단계 아래입니다.

마곡에 일자리가 커질수록 이웃한 등촌동 수요도 늘어요. 재건축이 움직이면 이 거리는 더 좁혀질 수 있습니다.

4. 큰 흐름: 시장과 같은 방향

우리 실거래 데이터로 보면 강서구는 6개월 +6.9%입니다. 서울은 +7.4%예요. 이 단지는 두 흐름과 거의 같이 움직였습니다.

관련 보도에 따르면 한국부동산원 9월 넷째 주 조사에서 강서구는 0.23% 올랐습니다. 마곡·가양동이 앞장섰어요. 이 단지는 그 바로 옆에서 흐름을 타고 있습니다.

규제는 변수예요. 서울 전역이 규제지역이자 토지거래허가구역입니다. 아파트를 사려면 허가를 받고 실거주해야 해요.

무주택자 주담대는 LTV 40%입니다. 15억 이하 집은 최대 6억원까지예요. 1주택자가 하나 더 사면 주담대가 막힙니다. 그래서 이 가격대는 실거주 수요가 받치는 시장이에요.

보도에 따르면 8월 주담대 금리는 연 4.66%로 올랐습니다. 그런데도 신고가가 나왔어요. 시장이 식는데 혼자 튄 게 아니라, 순풍 속에서 제 값을 찾아가는 중입니다.

5. 정리

8억 5,000만원은 우연히 튄 값이 아닙니다. 7월과 9월 거래 위에 한 칸 더 올라선 값이에요. 평당가는 아직 가양2단지성지에 못 미칩니다. 재건축이 움직이면 그 거리를 좁힐 힘이 생겨요.