강변3단지 20평 11억 1,500만 신고가, 잘 산 값일까

강변3단지 20평이 11억 1,500만원에 팔렸습니다. 이 평형에서 처음 나온 값입니다.

계약은 2026년 9월 21일, 10층 물건이에요. 신고 절차를 마치고 10월 20일에 막 공개됐습니다.

1. 11억 1,500만, 이 거래부터 봅니다

1-1. 왜 눈에 띄는 거래인가

그동안 이 평형의 최고가는 11억 1,000만원이었습니다. 6월 9일 10층, 7월 30일 8층이 그 값에 팔렸어요. 이번 거래로 그 천장을 넘었습니다.

KB시세 상한도 11억 1,000만원입니다. 실거래가 공식 시세 상한 위에 찍힌 셈이에요.

직전 거래는 9월 19일 8층 10억 7,000만원이었습니다. 이틀 사이 4.2% 높은 값이 나온 거예요.

1년 전 같은 시기엔 9층이 9억원에 팔렸습니다. 분기 평균으로는 1년 새 35.8% 올랐어요. 분기 평균은 그때 거래된 층에 따라 흔들립니다. 개별 거래로 견줘도 오름폭이 크다는 건 같습니다.

한 건만 튄 거래로 보기도 어렵습니다. 6월부터 11억 안팎 거래가 꾸준히 이어졌거든요. 이번 거래는 그 흐름의 위쪽 끝을 한 칸 올렸습니다.

2. 계약 직전 매물과 견줘 보면

2-1. 9월 21일 11억 1,500만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역입니다. 약정 뒤 허가를 받고 본계약까지 약 3주가 걸려요. 그래서 실제 값을 합의한 건 8월 31일 무렵입니다. 그때 나와 있던 매물이 진짜 경쟁 상대였어요.

당시 이 단지 호가는 10억 6,000만~13억 5,000만원이었습니다. 가장 낮은 값은 세입자가 사는 3층이었어요. 바로 들어가 살 수 있는 집은 아니었습니다.

그 위는 1층 특올수리 12억원이었습니다. 10층을 11억 1,500만원에 산 건 호가 밴드 아래쪽이에요. 신고가지만 당시 호가로 보면 잘 산 편입니다.

옆 단지도 볼까요. 가양6단지 9층 19평은 11억 8,000만원에 나와 있었습니다. 가양2단지성지 8층 21평은 10억 5,000만원이었어요. 이 거래는 두 값 사이에 자리 잡았습니다.

2-2. 평당가로 보면 어디쯤인가

총액보다 평당가가 정확합니다. 강변3단지 20평은 평당 5,576만원이에요. 가양2단지성지 21평은 5,215만원, 가양6단지 19평은 6,171만원입니다.

강변3단지는 평당가로 가양2단지성지를 이미 넘어섰습니다. 가양6단지 19평과의 간격이 남아 있어요. 그 간격이 이 단지가 좁혀 갈 여지입니다.

세 단지 모두 1992년에 지은 대단지입니다. 역도 9호선으로 같아요. 그런데 6개월 오름폭은 가양6단지가 더 컸습니다. 분기 평균이라 참고 수준이지만, 강변3단지가 덜 올라온 건 맞아요.

3. 2026년 10월 매물로 본 실질 하단

신고가보다 낮은 매물이 14건 중 6건 있습니다. 그런데 그중 절반은 저층이에요. 고층에서 낮은 값을 찾기는 쉽지 않습니다.

가장 낮은 10억 6,000만원은 307동 3층 세안고 매물입니다. 입주 가능일이 2028년 5월 초순이에요. 실거주 수요에겐 당장 쓸 수 있는 선택지가 아닙니다.

실입주가 되는 하단은 그 위입니다. 303동 1층 10억 7,000만원은 2027년 2월 18일 입주예요. 307동 저층 10억 8,000만원은 즉시입주입니다. 실거주로 보면 시세 바닥은 표의 최저가보다 높아요.

12억대 호가는 이유가 붙어 있습니다. 307동 고층 쪽은 거실 한강 조망에 샷시 포함 올수리예요. 같은 20평이라도 조망과 수리가 값을 가릅니다.

4. 이 거래가 단지에 주는 신호

5. 배경: 재건축·입지·시장

5-1. 재건축은 어디까지 왔나

언론 보도에 따르면 이 단지는 원래 리모델링을 준비했습니다. 이후 재건축으로 방향을 바꿨어요. 2023년 4월 19일 예비안전진단을 통과했습니다.

관련 보도에 따르면 노후계획도시 특별법이나 지구단위계획 재정비 중 하나로 갈 전망입니다. 준주거로 종상향되면 용적률 상한이 최대 500%까지 오를 수 있다는 분석도 있어요. 가양역을 지날 대장홍대선, 고도제한 완화 연구도 함께 거론됩니다.

아직 초기 단계입니다. 그래서 지금 집의 동·층·향과 수리가 값을 그대로 가릅니다. 앞서 본 호가 차이도 그래서 정당해요.

5-2. 입지

9호선 급행 가양역까지 약 0.5km입니다. 한강공원이 단지 앞이에요. 서울탑산초까지는 도보 5분입니다.

고등학교 배정권에 마포고등학교가 있습니다. 구 내 순위 5위(23개교)예요. 동양고등학교도 7위(23개교)입니다.

땅의 위치만 보면 이 블록은 주변과 비슷한 자리입니다. 가양2단지성지 블록이 조금 위로 매겨져 있어요. 그런데 평당가는 강변3단지가 더 높습니다. 입지 위에 대단지·역세권·재건축 기대가 얹혀 있다는 뜻이에요.

강서구에서 가장 높게 매겨진 생활권은 마곡동입니다. 가양동은 그보다 한 단계 아래예요. 마곡 업무단지 일자리와 가까운 건 이 단지에도 힘입니다. 재건축으로 새 아파트가 되면 그 간격은 좁혀질 수 있어요.

5-3. 시장 흐름 속 이 단지

우리 실거래 데이터 기준으로 강서구는 6개월 새 6.9% 올랐습니다. 서울은 7.4%예요. 이 단지는 구 평균보다 2.7%p 덜 올랐습니다.

관련 지표에 따르면 2026년 9월 강서구 아파트값은 1.17% 올랐습니다. 금리는 부담이에요. 관련 보도에 따르면 주담대 변동금리 상단이 6%대를 넘었습니다.

정리하면 시장은 오르는데 이 단지는 덜 올랐습니다. 혼자 튄 게 아니라 뒤따라가는 중이에요. 이번 신고가는 그 따라잡기의 한 걸음으로 읽힙니다.

11억 1,500만원은 끝이 아닙니다. 평당가가 더 높은 가양6단지가 위에 있어요. 12월 용역 결과가 다음 계단이 될 수 있습니다.