가양6단지 22평 11억 5,000만 실거래, 같은 2층 호가보다 1억 아래에서 성사

가양6단지 22평이 11억 5,000만원에 팔렸습니다. 계약은 2026년 10월 10일, 2층이었어요. 신고를 거쳐 11월 5일에 막 공개됐습니다.

직전 거래보다 0.9% 낮은 값입니다. 숫자만 보면 주춤한 것처럼 보여요.

그런데 11월 5일 기준 매물 11건 가운데 이 값보다 낮은 호가는 0건입니다. 이 거래가 무엇을 말하는지 차근차근 짚어 볼게요.

1. 이 거래, 숫자로 뜯어보기

7월에는 다섯 건이 몰렸어요. 그중 7층 12억 8,000만, 5층 12억 7,000만이 고점입니다. 8월부터는 한 달에 한 건 정도로 거래가 이어졌어요.

1년 전과 견주면 흐름이 더 잘 보입니다. 2025년 10월에는 14층, 12층이 10억에 거래됐어요. 이번에는 2층이 11억 5,000만입니다. 저층이 1년 전 고층보다 높은 값에 팔린 거예요.

같은 7월 안에서도 15층은 11억 7,000만, 7층은 12억 8,000만이었습니다. 층만으로 값이 갈리지 않아요. 수리 상태와 동, 입주 조건이 값을 크게 가릅니다.

10월 10일 11억 5,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역입니다. 약정부터 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 값은 계약 직전인 9월 19일 무렵에 정해졌다고 보는 게 맞습니다.

당시 같은 단지 22평 매물은 613동 2층 하나였어요. 호가는 12억 5,000만이었습니다. 이번 거래도 2층인데 1억 아래에서 성사됐어요.

그러니까 이 거래는 매수자가 잘 산 경우입니다. 단지 값이 내려갔다는 신호로 읽으면 안 돼요. 저층 한 건이 협상을 잘 마친 결과에 가깝습니다.

대안 단지를 보면 더 분명해져요. 염창동아3차, 강나루현대의 당시 매물은 모두 12억 3,000만 이상이었습니다. 11억 5,000만으로는 두 단지의 1층 매물에도 닿지 않았어요.

2. 지금 호가는 어디에 있나

이번 거래가는 KB시세 하한 근처입니다. 그보다 낮은 호가는 한 건도 없어요.

가장 낮은 12억 매물은 세입자가 살고 있어요. 입주가능일이 2028년 7월이라 바로 들어갈 수 없습니다. 실입주를 원하면 사실상 하단은 12억 2,000만부터예요.

호가는 13억원에 다섯 건이 몰려 있습니다. 대부분 샷시를 포함해 올수리한 중층 이상 매물이에요. 13억 5,000만은 그 상단이고, 배관 수리까지 마친 집입니다.

정리하면 이번 11억 5,000만은 바닥 쪽에서 나온 한 건입니다. 매도자들이 부르는 값은 여전히 12억대 이상에 머물러 있어요.

3. 같은 예산의 다른 후보와 견주기

평당가로 보면 가양6단지는 두 후보 사이에 있어요. 강나루현대보다는 높고, 염창동아3차보다는 낮습니다.

염창동아3차와의 평당가 차이가 이 단지가 좁혀 갈 거리예요. 가양6단지는 1,476세대 대단지입니다. 용적률도 192%로 낮아 재건축 여력이 큽니다. 이 두 가지가 그 거리를 좁힐 근거예요.

같은 22평이라도 값은 동·층·향으로 갈립니다. 고층 한강조망이나 샷시 포함 올수리면 호가가 높은 게 자연스러워요. 저층에 수리가 덜 된 집은 그 아래에서 거래됩니다.

4. 입지와 재건축, 짧게

9호선 급행 가양역까지 걸어서 7~8분입니다. 증미역도 도보 10분 거리예요. 한강과 붙어 있는 대단지입니다.

서울가양초는 도보 3분이에요. 고등학교는 마포고(구 5위), 세현고(구 10위)가 걸어서 닿습니다.

비교한 세 단지 중 입지만 보면 가양6단지 블록이 가장 위에 있어요. 급행역, 한강, 초등학교가 한데 모여 있어서입니다. 강서구에서 가장 높은 값을 받는 생활권은 마곡동이에요. 가양동은 그보다 한 단계 아래로 평가받고 있습니다.

그 차이는 고정된 게 아니에요. 마곡지구 일자리가 바로 옆에서 커지고 있습니다. 관련 보도에 따르면 대장홍대선 가양역 정차와 인근 CJ 공장 부지 개발도 예정돼 있어요. 재건축까지 더해지면 차이는 좁혀질 여지가 큽니다.

아직 초기 단계예요. 그래서 지금은 동·층·향이 값을 크게 가릅니다. 사는 동안 누리는 효용이 그대로 남아 있어서예요.

언론에 따르면 노후계획도시정비법 적용으로 용적률 상향 기대가 커졌어요. 다만 2026년 3월 공람된 재정비안에는 아직 용적률 완화가 들어가지 않았습니다.

5. 시장 흐름 속의 가양6단지

우리 실거래 데이터 기준으로 강서구는 6개월 새 6.0% 올랐어요. 서울은 8.0%였습니다. 가양6단지는 이번 6개월 동안 구와 서울 평균을 모두 밑돌았어요.

구 전체는 달리는데 이 단지는 쉬어 간 겁니다. 관련 보도에 따르면 강서구는 KB 기준 서울에서 상승률이 가장 높은 구로 꼽혔어요. 마곡 일자리 유입과 전세 매물 감소가 배경으로 거론됩니다.

역풍도 있어요. 보도에 따르면 주담대 금리는 오르는 흐름이고, 스트레스 DSR로 대출 한도도 줄었습니다. 반대로 도정법 개정으로 재건축 동의 요건은 완화되는 방향이에요.

서울 아파트는 토지거래허가구역이라 실거주 목적으로 사야 합니다. 갭투자는 막혀 있어요. 다만 세입자가 살고 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다.

구가 오르는데 이 단지만 쉬었다면 따라잡을 몫이 남아 있다는 뜻이에요. 이 흐름을 결론으로 이어 볼게요.

6. 결론 — 이 거래가 남긴 신호

가양6단지는 구 흐름을 아직 따라잡지 못했습니다. 급행역, 한강, 대단지, 낮은 용적률은 그대로예요. 이번 2층 거래는 그 사이에 나온 좋은 매수 기회 한 건으로 남을 가능성이 큽니다.