방화4단지 37평 10억 6,000만 실거래, 지금 나온 매물은 모두 그 위

방화4단지 37평이 10억 6,000만원에 팔렸습니다. 12층 물건이에요.

계약일은 2026년 10월 30일입니다. 신고를 마치고 11월 3일에 공개됐어요.

직전 거래는 5월 29일 2층 9억 3,000만원이었습니다. 이번 거래는 그보다 14% 높아요. 이 거래 뒤에 나온 매물 중 10억 6,000만원보다 낮은 건 하나도 없습니다.

1. 10억 6,000만원, 이 거래를 뜯어봅니다

2026년 상반기 거래는 8억 5,000만~9억 3,000만원에 모여 있었습니다. 10월 30일 거래가 그 범위를 단번에 넘었어요.

표에서 이번 거래와 가장 가까운 값은 2025년 11월 20일 6층 10억 3,200만원입니다. 이번 거래는 그 값도 넘었어요. 표에 잡힌 거래 중 가장 높습니다.

1년 전 같은 시기 14층은 8억 9,500만원에 팔렸습니다. 비슷한 고층끼리 놓고 보면 1년 사이 오른 폭이 꽤 커요.

분기평균으로 보면 1년 상승률은 3.2%에 그칩니다. 2026년 3분기에는 거래가 없어서 평균이 멈춰 있었거든요. 분기평균은 이번 10월 거래를 아직 담지 못했습니다.

공식 시세와도 비교해 볼게요. KB시세(2026-10-26 기준) 37평 상한은 10억 4,500만원입니다. 한국부동산원 상한은 10억원이에요. 이번 거래는 두 상한을 모두 넘었습니다.

실거래가 공식 시세보다 먼저 움직인 겁니다. 공식 시세는 보통 실거래를 뒤따라 올라옵니다.

10월 30일 10억 6,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역입니다. 가격 합의부터 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 계약 직전인 10월 9일 매물을 기준으로 봤습니다.

당시 방화4단지 37평 호가는 10억 8,000만~12억 5,000만원이었습니다. 이번 거래는 그 밴드의 가장 낮은 호가보다도 아래에서 성사됐어요. 당시 호가와 견주면 잘 산 거래입니다.

당시 같은 12층 매물이 10억 8,000만원에 나와 있었습니다. 같은 집인지는 공개 자료로 확인되지 않아요. 같은 집이라면 호가에서 조금 깎아 산 셈입니다.

같은 시기 등촌3차보람쉬움 32평은 9억 3,000만~10억원에 나와 있었습니다. 10억원대 예산이면 그쪽 32평 상단과 방화4단지 37평 하단이 겹쳤던 거예요. 같은 돈으로 5평 더 넓은 집을 고른 거래로 읽힙니다.

이 거래 뒤에 나온 매물은 모두 10억 6,000만원 위에 있습니다

직전 실거래보다 낮은 매물은 0건입니다. 지금 10억 6,000만원으로는 이 단지 37평을 살 수 없다는 뜻이에요.

호가는 12억원에 몰려 있습니다. 밴드 하단인 11억 5,000만원은 동향이에요. 남향 세 건이 12억원에 걸린 걸 보면 향 차이가 값에 반영된 모습입니다.

다섯 건 모두 수집일 기준 6개월 안에 들어갈 수 있습니다. 전세를 낀 매물이 없어요. 실거주하려는 사람에게 다섯 건이 모두 선택지입니다.

같은 예산의 다른 후보와 평당가로 비교

평당가로 보면 방화4단지는 등촌3차보람쉬움보다 높습니다. 코오롱하늘채보다는 낮아요. 코오롱하늘채와의 격차가 이 단지가 좁혀 갈 다음 목표입니다.

총액은 비슷해도 면적이 다릅니다. 코오롱하늘채 31평 호가는 11억~12억원이에요. 같은 돈이면 방화4단지에서는 37평을 볼 수 있습니다.

코오롱하늘채 11억 8,000만원 매물은 세입자가 2028년 10월까지 삽니다. 바로 들어가 살 집을 찾는다면 후보에서 빠져요.

2. 이 거래를 어떻게 봐야 하나

왜 이렇게 보는지 하나씩 짚어 볼게요.

첫째, 단지 혼자 튄 게 아닙니다. 관련 보도에 따르면 강서구 아파트값은 2026년 10월 19일까지 12.89% 올랐어요. 같은 기간 서울은 8.63%였습니다.

둘째, 그동안 덜 올랐습니다. 분기평균 기준 이 단지의 6개월 상승률은 1.7%였어요. 비슷한 단지들의 평균 2.8%보다 낮았습니다. 이번 거래는 그 차이를 메우는 움직임입니다.

셋째, 위로 열린 공간이 큽니다. 같은 생활권 신축인 마곡엠밸리6단지는 평당 5,055만원이에요. 마곡엠밸리7단지는 평당 5,892만원입니다. 방화4단지는 평당 3,216만원이에요.

3. 단지와 입지, 짧게

방화역(5호선)까지 걸어서 2분입니다. 서울치현초는 단지 바로 옆이에요. 아이 키우는 집이 찾는 조건을 갖췄습니다.

680세대 중형 단지입니다. 주차는 세대당 1.44대예요. 강남 신축과 견줘도 넉넉한 편입니다.

배정 가능한 중학교 중 삼정중은 강서구 22곳 중 7위예요. 한서고는 23곳 중 6위입니다. 둘 다 걸어서 10분 안쪽이에요.

이 블록은 방화동 안에서 중간보다 조금 아래 입지로 평가됩니다. 코오롱하늘채·등촌3차보람쉬움이 있는 블록이 입지로는 더 위예요. 9호선과 한강이 가깝다는 점이 그 차이를 만듭니다.

그런데 방화4단지 평당가는 블록 입지값보다 살짝 낮습니다. 입지에 비해 덜 매겨진 상태예요. 재건축이 움직이면 이 차이부터 메워질 수 있습니다.

강서구에서 가장 높이 평가받는 곳은 마곡동입니다. 방화동은 그보다 상당히 아래에 있어요. 시장이 업무지구와 신축 대단지에 더 높은 값을 매긴 결과입니다.

다만 방화는 마곡 일자리의 배후 주거지예요. 마곡지구에는 대기업과 연구단지가 모여 있습니다. 언론에서는 방화동을 '제2의 마곡'으로 부르기도 해요.

재건축은 어디까지 왔나

1994년 준공, 32년차라 재건축 연한을 넘겼습니다. 2016년 방화뉴타운에서 해제된 뒤 단지 단독으로 추진하는 단계예요.

비례율·분담금 같은 숫자는 아직 나오지 않았습니다. 그래서 '매매가+분담금'으로 총비용을 계산할 단계는 아니에요. 완공 뒤 목표는 마곡엠밸리6단지·7단지 평당 5,055만~5,892만원 범위로 볼 수 있습니다.

관련 보도에 따르면 정부는 30년 넘은 아파트가 안전진단 없이 재건축에 착수할 수 있게 하는 방향입니다. 인근 방화5구역은 기준용적률 완화로 정비계획을 바꿨다고 해요. 고도제한 지역도 사업성을 손볼 길이 생기고 있습니다.

아직 초기 단계라 동·층·향이 값에 그대로 작동합니다. 남향·고층·올수리 매물이 더 높게 걸리는 게 정상이에요.

4. 큰 흐름 안에서 보면

우리 실거래 데이터 기준으로 강서구는 6개월간 6.0% 올랐습니다. 서울은 8.0%예요.

이번 거래의 +14%는 구 평균을 8.0%p, 서울 평균을 6.0%p 웃돈 움직임입니다. 흐름을 거스른 게 아니라 흐름 위에서 더 앞서 나간 거예요.

관련 보도에 따르면 강서구 전세 매물은 2026년 들어 크게 줄었습니다. 전셋값이 오르면 매매로 돌아서는 수요가 생겨요. 중대형 구축인 이 단지가 그 수요를 받기 좋은 자리입니다.

규제는 그대로 유효합니다. 서울은 전역이 토지거래허가구역이라 아파트를 사면 실거주해야 해요. 세입자가 살고 있으면 임대차가 끝날 때까지 유예될 수 있습니다.

서울은 규제지역이라 무주택자 LTV는 40%예요. 15억원 이하 주택은 대출 한도가 최대 6억원입니다. 1주택자가 한 채 더 사면 주택구입 목적 주담대가 막혀요.

LTV 담보가치는 KB시세로 잡힙니다. 이번 거래는 KB 상한보다 높아서 대출은 거래가보다 낮게 계산돼요. 자금 계획을 세울 때 이 차이를 감안하세요.

정리하면 시장 순풍을 타고 덜 오른 값을 메우는 중입니다. 10억 6,000만원은 이 단지 37평의 새 바닥으로 읽혀요. 다음 목표는 코오롱하늘채 평당가, 그 너머는 마곡 신축입니다.