등촌주공2단지 21평 9억 8,500만 신고가, 10억 문턱 앞에 섰다

등촌주공2단지 21평이 9억 8,500만원에 팔렸습니다. 이 평형 최고가입니다.

계약은 2026년 10월 27일, 6층이었어요. 거래 내역은 10월 31일에 공개됐습니다. 막 등록된 거래예요.

직전 거래보다 14.5% 높습니다. 21평은 단지 전체에서 29세대뿐이에요. 그래서 한 건 한 건이 이 평형의 값을 정합니다.

이 거래, 뭐가 다른가

직전 거래는 5월 21일 1층 8억 6,000만원이었습니다. 1층과 6층이니 층 차이도 값에 들어 있어요.

그런데 4월 3일 14층 거래도 8억 7,000만원이었습니다. 이번 6층은 그 고층보다도 높게 팔렸어요. 층 차이만으로는 설명이 안 됩니다.

같은 6층끼리 보면 더 또렷해요. 2021년 8월 14일 6층이 8억 7,000만원이었습니다. 그 값이 4년 넘게 천장이었는데, 이번에 넘었어요.

1년 전과도 견줘 볼게요. 2025년 10월 15일 15층이 7억 4,000만원이었습니다. 1년 사이 더 낮은 층이 더 높은 값에 팔리게 됐어요.

단지표준가격도 같은 방향이에요. 2024년 4월 5일 7억에서 2026년 10월 30일 11억까지 올라왔습니다.

다만 거래가 드뭅니다. 올해 목록에 잡힌 21평 거래는 세 건이에요. 한 건으로 추세를 못박기는 이릅니다.

그래도 혼자 튄 거래로 보긴 어려워요. 관련 시세 데이터에 따르면 같은 단지 17평도 10월 1일 8억 2,000만원 신고가를 냈습니다. 두 평형이 같은 달에 함께 올랐어요.

당시 매물로 다시 보기

10월 27일 9억 8,500만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가를 거칩니다. 그래서 값은 계약일보다 3주쯤 앞서 정해져요. 10월 6일에 나와 있던 매물로 봐야 합니다.

그때 이 단지 21평 매물은 206동 고층 하나였어요. 호가는 9억 8,000만원이었습니다.

거래는 그 호가 수준에서 이뤄졌어요. 고를 매물이 하나뿐이니 값을 깎을 여지도 적었습니다. 매수자가 이 값을 받아들였다는 게 핵심이에요.

비슷한 예산의 다른 후보는 태진한솔 24평 1층이었어요. 샷시까지 올수리한 집이 10억 9,000만원이었습니다. 평형은 넓지만 총액이 더 높았죠.

평당가로 본 이 값의 자리

평당가로 보면 이 단지가 가장 높습니다. 시장이 이 단지 땅에 값을 더 쳐주고 있어요.

이유는 두 가지를 꼽을 수 있어요. 초등학교가 단지 바로 앞이라는 점. 그리고 재건축 연한을 넘긴 땅이라는 점입니다.

등촌보람2차 22평은 올수리 고층이 9억 5,000만원에 나와 있어요(10월 31일 수집 기준). 2002년 준공이라 재건축 얘기는 아직 멉니다. 같은 9억대라도 성격이 다른 선택지예요.

10월 31일 기준, 21평 매물은 한 건

남은 매물은 206동 12층 남서향 11억원입니다. 전세 2억 7,800만원 세입자가 살고 있어요. 입주가능일은 2027년 7월 7일입니다.

수집일로부터 6개월이 넘게 남았어요. 바로 들어가 살 수 있는 21평은 없다는 뜻입니다. 실거주로 찾는 사람에겐 다음 매물이 나와야 선택지가 생겨요.

직전 거래보다 낮은 호가는 0건입니다. 매도자는 9억 8,500만원보다 위를 보고 있어요. 시세가 향하는 방향이 위쪽이라는 신호입니다.

KB시세는 이번 거래보다 아래에 있어요. KB 값은 대출 한도를 잡을 때 주로 쓰입니다. 그만큼 사는 사람이 현금을 더 넣어야 해요. 이것도 함께 알아 두세요.

값의 뼈대는 땅으로 옮겨가는 중

1995년 준공, 31년차 단지입니다. 제3종일반주거지역이라 용적률 상한은 250%예요. 21평 대지지분은 32.0㎡(약 9.7평)입니다.

정비사업 단계는 아직 초기예요. 관련 보도와 데이터에 따르면 안전진단·구역지정·조합설립 소식은 확인되지 않습니다. 인근 등촌주공 3·8·10단지와 통합 리모델링을 검토한 이력도 있어요.

가장 큰 변수는 고도제한입니다. 김포공항 때문에 높이 제한을 받는 지역이에요. 관련 보도에 따르면 15층 제한을 26층까지 푸는 안이 논의되고 있습니다. 국제민간항공기구 기준은 2030년 11월까지 나올 예정이라고 해요.

완공 뒤 견줄 인근 신축은 마곡수명산파크5단지예요. 2008년 준공 948세대, 24평 평당가 4,186만원입니다.

이 단지 21평 평당가는 이미 그보다 높습니다. 건물이 아니라 땅과 재건축 기대에 값이 매겨지고 있다는 뜻이에요. 분담금이 정해지지 않아 총비용 비교는 아직 할 수 없습니다. 고도제한이 풀리면 사업성 계산이 바뀌고, 그게 다음 값의 근거가 됩니다.

입지와 흐름은 짧게

9호선 양천향교역이 도보 6분입니다. 5호선 발산역도 도보 13분이에요. 마곡지구 업무단지와 가까워 출퇴근 수요가 꾸준한 자리입니다.

배정 초등학교는 서울등양초, 도보 2분이에요. 중학교는 성재중(구 22개 중 3위)과 등명중(8위)이 도보 8분 거리입니다. 고등학교는 등촌고 도보 5분, 동양고(구 23개 중 7위) 도보 9분이에요.

강서구에서 가장 높게 평가받는 생활권은 마곡동이에요. 등촌동은 그보다 한 단계 아래입니다. 입지만 보면 염창역 쪽 태진한솔 블록이 위, 등촌보람2차 블록과는 비슷해요. 그런데 평당가는 이 단지가 더 높습니다. 입지 위에 재건축 기대가 얹혀 있다는 얘기예요.

가격대가 비슷한 단지들의 6개월 평균 변화는 -1.4%였습니다. 이 단지는 +16.9%였어요. 분기평균이라 거래된 층에 따라 튈 수 있습니다. 그래도 주변이 쉬는 동안 앞서 나간 건 분명해요. 지역이 함께 오른 게 아니라 이 단지만의 이유로 오른 겁니다.

서울은 전역이 토지거래허가구역입니다. 아파트는 실거주 목적으로 사야 해요. 세입자가 살고 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다.

서울은 규제지역이라 무주택자 LTV는 40%예요. 15억 이하 주택은 대출이 최대 6억원까지입니다. 집이 있는 사람이 하나 더 살 땐 주택구입 목적 주담대가 막혀요. 그래서 이 값은 실수요가 끌어올린 값입니다.

결론: 이 거래가 남긴 신호

주차와 복도식은 이 단지의 약점이에요. 그 약점을 안고도 값이 오른 건 땅과 재건축을 보고 산다는 뜻입니다. 집주인이라면 다음 거래가 이 값을 지키는지부터 보시면 돼요.