하계동 현대,우성 26평 신고가 11억 2,000만, 이 값의 근거는

하계동 현대,우성 26평이 11억 2,000만원에 팔렸습니다. 14층 매물이에요. 이 평형에서 11억을 넘긴 거래는 이번이 처음입니다.

계약은 2026년 10월 2일이었어요. 신고가 끝나 10월 28일에 막 공개됐습니다.

1. 이 거래, 무엇이 달랐나

직전 거래는 7월 25일 1층 10억 3,000만원이었어요. 여기서 8.7% 올랐습니다.

다만 1층과 14층을 바로 견주면 층 차이가 섞입니다. 같은 14층끼리 보는 게 더 정확해요. 4월 1일 14층은 10억 5,000만원이었습니다. 반년 만에 같은 층이 11억 2,000만원이 됐어요.

표에서 6월 8층 9억 800만원은 흐름보다 낮아요. 앞뒤 거래가 모두 10억 위라서 한 건만 따로 튄 값으로 보입니다.

1년 전 같은 시기와도 견줘 볼게요. 2025년 10월엔 9억 500만~9억 3,000만원에 거래됐어요. 분기 평균으로 잡은 1년 변화율은 10.8%입니다. 개별 거래끼리 놓고 보면 오른 폭이 그보다 커 보여요. 분기 평균은 그 분기에 팔린 층에 따라 당겨지기도 하거든요.

2. 당시 시장에서 이 값의 자리

10월 2일 11억 2,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역입니다. 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 값이 실제로 정해진 건 계약 직전인 9월 11일 무렵입니다.

그 시점 현대,우성 26평 매물 자료는 저희에게 없어요. 같은 단지 호가와는 견줄 수 없습니다. 대신 같은 예산대 신축 두 곳의 매물을 놓아 봤어요.

11억 2,000만원이면 롯데캐슬시그니처 24평은 어느 매물이든 살 수 있었어요. 포레나노원 24평도 203동 남향 매물까지는 손이 닿았습니다.

롯데캐슬 매물끼리도 1억 넘게 갈려요. 가장 아래 9억 4,620만원 매물은 전세를 끼고 있습니다. 실거주라면 바로 들어갈 수 없는 물건이에요. 10억 6,000만원 매물은 선호 타입에 옵션이 붙어 있습니다.

그러니까 이 매수자는 신축 24평 대신 38년 된 26평을 골랐어요. 두 평 넓은 집과 재건축 기대를 산 거래입니다. 신축의 생활 편의는 그만큼 내려놓은 셈이고요.

평당가로 본 위치

총액은 현대,우성이 높아요. 평당가로 보면 롯데캐슬시그니처와 거의 같습니다. 포레나노원보다는 낮고요.

구축끼리도 견줘 볼게요. 미륭,미성,삼호3차 23평은 평당 4,482만원입니다. 삼호4차 24평은 3,523만원, 중계주공4단지 31평은 3,175만원이에요. 현대,우성은 평당가가 조금 높은 미륭,미성,삼호3차 바로 아래 자리에 있습니다.

3. 재건축, 어디까지 왔나

이 단지 값에는 재건축 기대가 들어 있어요. 그래서 사업이 어느 단계인지 먼저 보셔야 합니다.

관련 보도에 따르면 목표는 2,000세대 이상, 최고 49~50층이에요. 지금 용적률은 209%입니다. 평균 대지지분은 49.59㎡(약 15평)로 넉넉한 편이고요.

비례율·분담금·조합원 분양가는 아직 정해지지 않았어요. 완공 후 목표가도 나온 게 없습니다. 정확한 값은 앞으로 조합 공고에서 확인할 수 있어요.

아직 조합설립 전입니다. 이 단계에선 동·층·향이 값에 그대로 먹혀요. 입주까지 10년 넘게 살 집이니까요. 14층이 1층보다 비싸게 팔린 것도 그래서 자연스럽습니다.

4. 입지는 짧게

하계역(7호선)까지 약 0.2km예요. 서울중평초는 도보 3분입니다. 배정 가능한 중평중은 구 26개 중 5위, 대진고는 24개 중 5위예요.

입지만 보면 이 블록이 비교한 세 단지 중 가장 앞섭니다. 역과 학교가 모두 가까워서예요. 그런데 평당가는 신축 둘과 비슷하거나 낮습니다. 구축이라 입지만큼 값이 아직 덜 붙은 상태예요. 재건축이 진행되면 다시 매겨질 여지가 있습니다.

노원구에서 가장 높게 평가받는 곳은 중계동 중계그린 일대예요. 하계동은 그보다 한 단계 아래로 시장이 매기고 있습니다. 관련 보도에 따르면 동북선 경전철이 공사 중이에요. 완공되면 이 격차가 좁혀질 수 있습니다.

5. 시장 흐름 속에서

우리 실거래 데이터로 6개월 흐름을 보면 노원구는 +2.3%, 서울은 +8.0%예요. 현대,우성은 구 평균을 6.4%p 웃돌았습니다. 서울 평균과는 거의 같이 움직였고요.

관련 보도에 따르면 KB 기준 10월 노원구 상승률은 서울 자치구 중 가장 높았어요. 반대로 금리는 오르는 쪽입니다. 고정형 주담대 금리가 9월 연 5.11%까지 올랐다는 보도도 있어요.

정책 쪽에선 재건축 용적률을 법정 상한의 1.2배까지 올리는 방안이 추진 중이에요. 통과되면 사업성엔 순풍입니다. 다만 아직 방향일 뿐 확정은 아니에요.

6. 이 거래가 말해주는 것

진단부터 짧게 할게요. 구 평균은 앞섰고 서울 평균과는 같이 갔어요. 롯데캐슬시그니처도 6개월 11.4% 올랐습니다. 혼자 튄 값이라기보다 같은 예산대가 함께 오르는 흐름에 재건축 기대가 더해진 쪽이에요.

상대 가치로 보면 평당가는 신축 롯데캐슬시그니처와 같은 수준이에요. 입지는 이 단지가 앞서고, 집은 신축이 앞섭니다. 평당가가 같다는 건 재건축 기대값을 아직 크게 얹지 않았다는 뜻이기도 해요.

실거주라면 따져 볼 게 있어요. 입주까지 10년 넘게 구축에 살 각오가 필요합니다. 그 대신 역과 학교는 셋 중 가장 가까워요.

투자라면 규제를 먼저 보셔야 해요. 서울 전역 아파트는 토지거래허가 대상이라 실거주 목적 매수가 원칙입니다. 1주택 이상이 서울에서 집을 더 사면 주담대 LTV는 0%예요. 무주택자는 LTV 40%, 15억 이하 주택은 최대 6억원까지입니다.

LTV는 KB시세로 잡아요. KB 26평(87타입) 상한은 10억 4,000만원입니다. 11억 2,000만원에 사면 그 차이만큼 현금이 더 들어요.

기다릴 신호는 두 가지예요. 다음 실거래가 11억대에서 이어지는지, 그리고 정비구역 지정이 예상대로 나오는지입니다. 피할 조건은 하나예요. 수리나 층 이점 없이 11억 2,000만원을 넘겨 부르는 저층 매물입니다.