개봉 현대 44평 9억 실거래, 매물 22건 중 이 값 아래는 0건
구로구 개봉동 현대 44평이 3층 9억원에 팔렸습니다. 직전 거래보다 21.7% 낮은 값인데, 나와 있는 매물 22건 중 이보다 낮은 호가는 한 건도 없습니다. 이 단지 값이 꺾였다는 신호일까요?
개봉동 현대 44평이 9억원에 팔렸습니다. 3층 물건입니다.
계약일은 2026년 10월 28일이에요. 10월 30일에 신고 자료로 막 공개됐습니다.
직전 거래보다 21.7% 낮은 값입니다. 그런데 이상한 점이 하나 있어요. 11월 1일 기준 44평 매물 22건 중 9억 아래 호가는 한 건도 없습니다.
1. 이 거래, 뜯어보기
먼저 층부터 봐야 합니다. 3층은 이 단지에서 저층이에요. 저층 거래는 원래 값이 낮게 찍혔습니다.
아래 표를 보세요. 올해 1~3층 거래는 8억 6,500만~9억 7,000만에 있었어요. 9억은 그 범위 안에 들어갑니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 2026-10-28 | 3층 | 9억 | 이번 거래 · 중개거래 |
| 2026-07-24 | 14층 | 11억 5,000만 | 직전 거래 |
| 2026-07-15 | 15층 | 10억 8,000만 | |
| 2026-05-20 | 9층 | 10억 8,000만 | |
| 2026-05-20 | 9층 | 10억 1,000만 | |
| 2026-05-01 | 11층 | 10억 5,000만 | |
| 2026-05-01 | 10층 | 9억 | 중층인데 낮게 찍힘 |
| 2026-04-25 | 2층 | 9억 7,000만 | 저층 |
| 2026-04-11 | 11층 | 9억 4,000만 | 해제 후 재신고, 한 건 |
| 2026-03-21 | 1층 | 9억 4,500만 | 저층 |
| 2026-03-12 | 1층 | 8억 6,500만 | 저층 |
직전 거래 14층과 맞대면 21.7%가 빠져 보입니다. 하지만 14층과 3층은 같은 조건이 아니에요. 층 차이만으로도 값이 꽤 갈립니다.
중개사를 거친 거래였어요. 가족 간 거래 같은 특수 거래는 아니라는 뜻입니다. 다만 집 상태나 입주 조건은 알 수 없어요. 수리 안 된 집이었을 가능성도 있습니다.
10월 28일 9억 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역이에요. 약정부터 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값은 10월 7일 무렵 정해졌다고 보는 게 맞아요.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 현대 44평 | 107동 1층 서남향 · 예전 수리 · 지하주차장 연결동 | 11억 5,000만 |
| 현대 44평 | 120동 23층 서남향 · 트인 조망 · 기본형 | 13억 |
| 현대 44평 | 118동 21층 서남향 · 샷시 교체 특올수리 · 지하주차장 연결동 | 15억 5,000만 |
| 항동중흥S-클래스베르데카운티 46평 | 105동 9층 동남향 · 시스템에어컨 · 천왕산뷰 | 12억 8,000만 |
| 항동중흥S-클래스베르데카운티 46평 | 105동 6층 서남향 · 시스템에어컨 · 수목원 인접 | 13억 |
| 항동중흥S-클래스베르데카운티 46평 | 105동 고층 동남향 · 시스템에어컨 · 트인 전망 | 15억 |
당시 현대 44평 호가 하단은 1층 11억 5,000만이었어요. 3층 9억은 그 1층 호가보다도 아래입니다. 당시 호가와 견주면 아주 낮게 산 거래예요.
대안과 견줘도 그렇습니다. 당시 항동중흥 46평 호가는 12억 8,000만부터 시작했어요. 9억으로는 비교 대상 46평 매물을 볼 수 없었습니다.
산 사람 입장에선 잘 산 거래입니다. 파는 쪽에 급한 사정이 있었을 수도 있어요. 그건 자료로 확인되지 않습니다.
평당가로 놓고 본 세 단지
총액 말고 평당가로 보세요. 현대 44평 시세는 평당 2,558만원입니다. 비교 대상 두 곳은 그보다 위에 있어요.
| 항목 | 현대 44평 | 천왕역모아엘가트레뷰 36평 | 항동중흥S-클래스베르데카운티 46평 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 2,558만 | 2,991만 | 2,774만 |
| 준공 | 2001년(25년차) | 2025년(1년차) | 2019년(7년차) |
| 세대수 | 2,412세대 | 440세대 | 419세대 |
| 역 | 개봉(1호선) 약 0.3km | 천왕(7호선) 약 0.2km | 역곡(1호선) 약 0.9km |
| 6개월 변화(분기평균) | 19.6% | 0.0% | 9.3% |
| 11월 초 호가 예 | 11억 5,000만~15억 5,000만 | 10억 5,000만~10억 8,600만 | 12억 8,000만~15억 |
천왕역모아엘가트레뷰는 새 아파트라 평당가가 가장 높아요. 대신 36평이라 총액은 현대 44평보다 낮습니다. 넓이를 줄이고 새 집을 고르는 선택지예요.
항동중흥 46평은 평수와 총액이 가장 비슷한 비교 대상입니다. 7년차라 연식에서 앞서요. 대신 역까지는 1km 가까이 걸어야 합니다.
6개월 변화율은 분기 평균이에요. 어떤 층이 거래됐느냐에 따라 크게 튑니다. 참고로만 보세요.
2. 11월 초 호가는 어디에 있나
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 기준 실거래 | 2026-10-28 3층 9억(중개거래) |
| 호가 범위 | 11억 5,000만~15억 5,000만 |
| 직전 실거래보다 낮은 호가 | 0건 / 22건 |
| KB시세(2026-10-26) | 11억 500만~11억 9,500만 · 평균 11억 4,000만 |
| 한국부동산원(2026-10-26) | 11억~12억 · 평균 11억 5,000만 |
9억보다 낮은 호가가 없습니다. 집주인들은 이 거래를 값으로 받아들이지 않고 있어요. 공식 시세도 11억대에 머물러 있습니다.
호가 하단 11억 5,000만은 107동 1층이에요. 주인 거주이고, 2027년 1월 30일부터 입주가 됩니다. 1층이라 밴드 아래쪽에 있어요.
중고층 기본형은 12억 5,000만에 몰려 있습니다. 108동·102동 15~23층 물건들이에요. 공식 시세 상한보다 위쪽입니다.
13억 넘는 물건은 이유가 붙어 있어요. 특올수리, 샷시 교체, 단지 안 조망 같은 것들이죠. 15억 5,000만인 118동 21층은 샷시까지 고친 집입니다.
실거주라면 입주 조건도 보세요. 118동 고층 14억 8,000만은 세를 낀 매물이에요. 2027년 5월 14일 전엔 들어갈 수 없습니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 12억 5,000만원 | 108동 남동향 고층이라 채광과 전망이 좋고, 거실이 확장돼 넓게 쓸 수 있으며 싱크대도 교체돼 깔끔한데 주인이 살고 있어 입주 시점은 협의가 필요합니다. |
| 13억원 | 102동 남서향 고층으로 볕이 잘 들고, 싱크대와 욕실을 바꾸고 거실·방을 확장해 깨끗하며 입주일은 협의할 수 있습니다. |
| 12억 7,500만원 | 120동 남서향 고층이라 전망과 채광이 트여 있고, 지금 비어 있는 공실인 데다 올수리까지 돼 있어 바로 입주할 수 있습니다. |
| 11억 5,000만원최저가 | 107동 남서향 1층으로 조용하고, 방 하나를 확장한 올수리 집이지만 현재 주인이 거주 중이라 입주일은 협의가 필요합니다. |
| 13억 7,000만원 | 108동 남동향 중층으로 볕이 들고, 샤시까지 교체한 특올수리에 확장형이라 손볼 곳 없이 지낼 수 있으나 주인 거주라 입주 시점은 협의해야 합니다. |
| 12억 5,000만원허위 가능성 있음 | 108동 남서향 고층이라 조망이 트여 있고 거실이 확장돼 넓으며, 역과도 가까워 생활이 편리합니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 12억 5,000만원 | 102동 남서향 중층으로 조망이 트여 있고 거실과 방이 확장돼 넓게 쓸 수 있으나, 주인이 살고 있어 입주일은 협의가 필요합니다. |
| 13억원 | 120동 남서향 저층으로 중앙공원 뷰가 보이고, 싱크대·도배·장판·전등을 교체해 내부가 깔끔하며 입주일은 협의할 수 있습니다. |
3. 이 거래를 어떻게 볼까
4. 단지와 입지, 짧게
2,412세대 대단지입니다. 주차는 세대당 1.26대로 양호해요. 개봉역(1호선)까지 걸어서 5분 안팎입니다.
서울개봉초가 0.3km예요. 큰길을 건너지 않고 다닐 수 있습니다. 중학교는 경인중(구 5/14위)과 개웅중(13/14위)이 가깝습니다.
입지만 보면 현대 블록이 비교한 세 곳 중 가장 위입니다. 그런데 평당가는 셋 중 가장 낮아요. 입지보다 값이 낮게 매겨진 상태입니다. 연식이 깎아 먹는 몫이에요.
구로구에서 가장 높은 생활권은 신도림동이에요. 개봉동은 그보다 한참 아래에 있습니다. 역세권 노선과 상권 차이를 시장이 그렇게 매긴 결과예요.
격차가 좁혀질 여지는 있습니다. 관련 보도에 따르면 개봉동 120-1번지 일대 재개발 계획이 2026년 4월 16일 확정됐어요. 최고 42층, 1,800여 세대 규모입니다. 주변이 새로 지어지면 생활권 전체가 같이 오를 수 있어요.
5. 큰 흐름에서 보면
우리 실거래 데이터로 6개월을 보면 구로구는 +3.2%, 서울은 +8.0%예요. 이번 9억을 넣으면 현대는 구와 서울을 모두 밑도는 걸로 잡힙니다. 분기 평균으로는 +19.6%였으니, 한 건이 흐름을 크게 끌어내린 거예요.
시장 쪽 바람은 약하게 붑니다. 관련 보도에 따르면 2026년 9월 주담대 금리는 연 4.88%였어요. 2012년 이후 가장 높은 수준입니다.
대출 규칙도 빡빡해요. 서울은 전역이 규제지역입니다. 무주택자 LTV는 40%, 15억 이하 주택은 최대 6억까지예요. 집이 이미 있으면 추가 매수에 주담대가 막힙니다. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 해요.
정리하면 이렇습니다. 구와 서울은 오르고 있고, 현대만 한 건이 낮게 찍혔어요. 시장이 식어서 떨어진 값이 아니라 저층 거래가 섞인 결과입니다. 그래서 공식 시세 안쪽 값이면 매수를 따져 볼 만해요.