평균시세 9억 7,813만인데 체결은 8억 5,000만, 한양수자인에듀힐즈 30평

1. 평균시세 9억 7,813만, 체결은 8억 5,000만

한양수자인에듀힐즈 30평이 8억 5,000만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 10월 13일이고, 7층입니다.

이 거래는 10월 23일에 수집됐어요. 신고를 마치고 이제 막 공개된 거래입니다.

그런데 이 단지 30평의 평균시세는 9억 7,813만원으로 나옵니다. 실제로 팔린 값과는 거리가 꽤 있어요.

호가를 보면 이유가 짐작됩니다. 매물 7건이 7억 9,500만원부터 12억원까지 넓게 걸려 있거든요.

KB와 한국부동산원 시세는 체결가 쪽에 붙어 있어요. 이번 거래는 KB 상한 바로 아래입니다. 한국부동산원 상한과는 같은 값이에요.

그래서 이 단지는 표시 시세보다 체결가로 읽어야 합니다. 아래 그림의 점이 실제 거래예요.

2. 8억 5,000만 해부: 직전과 거의 같은 값

직전 거래는 2026년 7월 23일 10층 8억 4,900만원이었어요. 이번 거래는 그보다 +0.1%입니다. 사실상 같은 값이에요.

2026년 30평 실거래 흐름

봄까지는 8억 선이었어요. 4월에는 3층, 9층, 16층이 모두 8억~8억 500만원에 팔렸습니다.

6월부터 8억 4,000만원대로 올라섰어요. 10월 거래가 그 선을 한 번 더 확인했습니다.

목록에는 8월과 9월 거래가 없어요. 석 달 가까이 비었다가 같은 값에 다시 찍힌 겁니다. 한 번 튄 값이 아니라 자리 잡은 값으로 읽혀요.

1년 전과도 견줘 볼게요. 2025년 9월 23일, 같은 7층이 8억 1,500만원에 팔렸습니다. 층이 같아서 비교가 깔끔해요.

분기평균으로 잡은 1년 변화율은 5.1%입니다. 같은 층 개별 거래로 봐도 비슷한 폭이에요. 분기평균은 그 분기에 팔린 층에 따라 흔들리니 참고로만 보세요.

3. 당시 매물과 견줘 본 이 거래

10월 13일 8억 5,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역이에요. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값은 계약일보다 먼저 정해져요.

계약 직전인 2026년 9월 22일 매물을 펼쳐 봤습니다.

당시 같은 단지 30평 매물은 1층 한 건뿐이었어요. 7층이 그보다 높게 팔린 건 층 차이로 설명됩니다.

같은 단지 33평은 9억원부터였어요. 30평 중층이 8억 5,000만원이면 그 아래 자연스러운 자리입니다.

천왕역모아엘가트레뷰는 평형이 더 작은데 9억원부터 나와 있었어요. 2025년 준공에 7호선 천왕역이 가까운 단지입니다. 이 매수자는 신축과 역 대신 넓은 평형을 고른 셈이에요.

정리하면 당시 호가 대비 무난하게 산 편이에요. 싸게 잡은 거래도, 무리해서 산 거래도 아닙니다.

평당가로 본 이 거래의 자리

총액 말고 평당가로 보면 더 분명해요.

신도림우성5차 31평은 평당 3,115만원입니다. 이 거래를 평당으로 바꾼 값보다 10% 높아요. 1994년 준공이지만 신도림 역세권이라 값이 받쳐 줍니다.

금강수목원 33평은 평당 2,494만원이에요. 이 거래보다 12% 낮습니다. 2003년 준공에 푸른수목원 옆 단지예요.

이번 거래는 두 단지의 가운데쯤에 놓입니다. 2019년 준공인데도 이 자리라는 건 역이 먼 점이 값에 들어가 있다는 뜻이에요.

4. 호가 vs 직전 실거래, 더 낮은 매물은 1건

8억 5,000만원보다 낮은 호가는 1건이에요. 504동 1층, 7억 9,500만원입니다.

이 집엔 세입자가 살고 있어요. 입주 가능일이 2027년 12월 하순입니다. 밴드 하단에 있는 이유로는 1층과 세입자, 두 가지를 같이 봐야 해요.

실거주가 목적이면 하단은 8억 9,000만원이에요. 501동 저층이고 집주인이 살고 있습니다. 입주는 2027년 2월 하순이라 6개월 안에 들어갈 수 있어요.

508동 저층 9억원 매물도 세입자가 있어요. 입주 가능일이 2027년 6월 30일이라 바로 실입주는 어렵습니다.

나머지는 즉시입주 조건이에요. 9억 5,000만원은 509동 중층, 9억 9,000만원은 507동 13층입니다. 11억 5,000만원은 507동 저층, 12억원은 508동 고층 조망 매물이에요.

상단 두 건은 목록의 어떤 30평 체결가와도 거리가 멉니다. 고층 조망 같은 이유가 있어도, 아직 그 값에 팔린 30평 거래는 없어요.

5. 같은 돈, 다른 선택지

8억 중반이면 구로구에서 고를 단지가 몇 곳 있어요. 가장 가까운 후보 둘과 견줘 봤습니다.

평당가는 신영지웰에스테이트개봉역이 가장 높아요. 시장이 신축과 개봉역 바로 앞 자리를 높게 쳐준 거죠. 다만 122세대 주상복합이고 평형이 25평입니다.

그 단지 8억 6,500만원 매물은 고층 남향 올수리예요. 즉시입주로 나와 있지만 설명엔 입주일 협의라고 돼 있어요. 입주 일정은 확인이 필요합니다.

천왕역모아엘가트레뷰는 2025년 준공에 7호선 역이 가깝습니다. 10월 23일 수집 기준 매물은 104동 고층 9억원 1건이에요. 세입자가 있어 2027년 8월 말까지는 실입주가 어렵습니다.

한양수자인에듀힐즈가 앞서는 건 평형과 초등학교예요. 같은 돈으로 더 넓은 30평을 쓰고, 초등학교가 단지 옆입니다. 반대로 역이 필요하면 다른 두 곳이 낫습니다.

입지 순서로 보면 세 곳 중 이 단지 블록이 가장 아래예요. 역이 멀기 때문입니다. 그래도 평당가는 블록 입지보다 위에 있어요. 2019년 준공과 브랜드가 그 위에 얹힌 겁니다.

구로구에서 평당가가 높은 쪽은 신도림SK뷰(주상복합)로 평당 3,602만원이에요. 고척파크푸르지오는 평당 3,334만원입니다. 구 최상위 생활권인 신도림동과 항동은 거리가 꽤 있어요.

이 차이는 역 접근에서 나옵니다. 교통이 바뀌지 않는 한 쉽게 좁혀지진 않을 거예요.

6. 단지 기본기와 항동 학군

634세대, 9개 동 규모예요. 2019년에 준공돼 7년차 준신축입니다.

평형은 30평 213세대, 33평 318세대, 41평 103세대예요. 30평은 방 3개, 화장실 2개 구조입니다. 알파룸을 방으로 쓰는 4룸 매물도 있어요.

주차는 세대당 1.28대로 양호한 편이에요. 지하주차장이 엘리베이터와 바로 이어집니다.

학군의 핵심은 서울항동초예요. 도보 3분, 0.2km 거리입니다. 건널목 없이 걸어갈 수 있어요.

중학교는 항동중이 도보 11분이에요. 천왕중은 도보 18분이고 구 14개 학교 중 9위입니다.

고등학교는 걷기엔 멀어요. 우신고는 도보 29분 남고로 구 4위입니다. 오류고는 도보 37분 여고로 구 2위예요.

초등 자녀가 있다면 이 단지를 고를 가장 큰 이유가 됩니다. 중고등까지 보면 통학 거리는 따져 보셔야 해요.

7. 큰 흐름 속에서 본 이 단지

우리 실거래 데이터 기준으로 구로구는 3개월 +0.9%, 6개월 +2.7%였어요. 서울은 3개월 +4.3%, 6개월 +7.4%입니다.

이 단지의 6개월 흐름은 구 평균보다 2.6%p 낮았어요. 서울 평균보다는 7.3%p 낮습니다. 비슷한 예산대 단지들보다도 2.0%p 부진했어요.

관련 지표에 따르면 한국부동산원 10월 셋째 주 구로구 상승률은 0.24%였어요. 서남권이 오르는 흐름은 이어지고 있습니다. 이 단지는 그 흐름을 천천히 따라가는 쪽이에요.

자금 쪽은 빡빡합니다. 서울은 전역이 규제지역이에요. 무주택자 LTV는 40%, 생애최초는 70%입니다. 15억원 이하 주택은 최대 6억원까지 빌릴 수 있어요.

1주택 이상이 추가로 사면 주택구입 목적 대출은 LTV 0%예요. 주담대를 쓰면 6개월 안에 전입해야 합니다. 관련 보도에 따르면 주담대 변동금리 상단도 6%대를 넘었어요.

그래서 이 거래는 시장이 끓어서 튄 값이 아닙니다. 늦게 따라 올라온 값이에요. 과열을 걱정할 자리는 아니라는 뜻입니다.

8. 정리: 지금의 8억대, 어떻게 접근할까

실입주 가능한 매물은 8억 9,000만원부터예요. 최근 체결가보다 위에 있습니다. 협상할 때 앞세울 숫자는 8억 4,700만~8억 5,000만원 체결가예요.

기다릴 신호는 하나예요. 즉시입주 매물이 8억 중반대로 내려오는지 보세요.

피할 조건도 하나입니다. 고층·조망·수리 같은 이유 없이 9억 후반을 넘는 호가예요. 그 값에 팔린 30평 거래는 아직 없습니다.