개봉동 현대 25평, 처음 10억을 넘었다 — 21층 10억 3,750만 실거래

개봉동 현대 25평이 처음으로 10억을 넘었습니다. 21층이 10억 3,750만원에 팔렸어요. 이 평형 최고가입니다.

계약일은 2026년 9월 21일입니다. 신고를 거쳐 10월 20일에 공개됐어요.

보름 뒤인 10월 7일 거래는 9억 6,000만원이었습니다. 신고가가 새 기준이 됐는지는 아직 모릅니다. 그래서 같은 달 거래와 매물에 견줘 봤어요.

1. 신고가 한 건, 무엇이 달랐나

직전 거래보다 9.2% 높습니다. 직전은 9월 19일 12층 9억 5,000만원이었어요. 이틀 차이로 값이 꽤 벌어졌습니다.

9월 거래는 세 건이에요. 10억을 넘은 건 21층 한 건뿐입니다. 12층과 17층은 9억 5,000만~9억 7,000만원에 거래됐어요.

21층은 이 가운데 가장 높은 층입니다. 높은 층 값이 붙은 거래로 읽는 게 자연스러워요. 한 건만으로 단지 시세가 10억대로 올라섰다고 보긴 이릅니다.

1년 전 같은 시기와 견주면 오름폭은 뚜렷해요. 2025년 9월 27일 15층은 7억 6,000만원이었습니다. 분기 평균으로는 1년 새 26.1% 올랐어요. 분기 평균은 그때 거래된 층에 따라 흔들리니 참고로만 보세요.

2. 그때 나와 있던 매물과 견주기

9월 21일 신고가와 10월 7일 실거래, 계약 직전 매물로 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 10월 7일 거래의 실제 가격 합의는 9월 16일 무렵입니다. 9월 21일 거래와도 시기가 가까워 함께 견줘 봤어요.

9월 중순 현대 25평 호가는 10억에서 11억 5,000만원 사이였어요. 9월 21일 21층 10억 3,750만원은 이 범위 아래쪽입니다. 고층 거래인데 호가 하단 가까이에서 맺어졌어요. 당시 호가로 보면 비싸게 산 거래는 아닙니다.

10월 7일 3층 9억 6,000만원은 호가 최저 10억보다 아래였어요. 3층이라는 조건이 값에 들어간 거래입니다.

고척파크푸르지오 24평 호가는 세 건 모두 11억 5,000만원이었어요. 현대 신고가는 그보다 1억 넘게 아래입니다.

평당가로 보면 더 분명해요. 현대 25평은 평당 4,095만원입니다. 고척파크푸르지오 24평은 평당 4,497만원이에요. 이번 거래는 현대 가격대 안에서 위쪽이지, 고척파크푸르지오 가격대에 닿은 값은 아닙니다.

3. 10월 매물이 보여 주는 바닥

15건 가운데 9억 6,000만원보다 낮은 호가는 하나도 없습니다. 파는 쪽은 10억 아래로 내놓지 않았어요.

호가 최저 10억원은 세입자가 사는 매물입니다. 입주 가능 시점이 2027년 6월 하순이에요. 바로 들어가 살 수 있는 매물은 10억 5,000만원부터입니다. 실거주라면 이 값이 실제 하단이에요.

같은 25평이라도 호가는 조건에 따라 갈립니다. 층과 향, 수리 상태가 다르고 지하주차장 연결도 달라요. 122동·129동은 엘리베이터가 지하로 이어집니다. 126·127·128동은 직접 연결이 안 돼요.

122동 3층 11억원은 저층이지만 올수리에 지하 연결 동이에요. 126동 23층 11억 5,000만원은 호가 상단입니다. 남향 고층에 올수리라 그 자리에 있어요.

평당가로는 현대가 셋 중 가장 낮은 가격대예요. 대신 세대수가 가장 많고 역이 가장 가깝습니다.

미성은 입지만 보면 현대보다 위쪽 블록이에요. 다만 1987년 준공입니다. 고척파크푸르지오는 블록은 현대와 비슷해요. 2009년 준공이라 연식 값이 더 붙었습니다.

미성 25평은 2026년 10월 수집 기준 10억 8,000만~11억 2,000만원에 나와 있었어요. 모두 올수리 매물입니다. 현대 실입주 하단 10억 5,000만원과 멀지 않아요.

4. 이 거래, 어떻게 볼까

이 단지는 비교 단지보다 빨리 올랐어요. 분기 평균 기준 6개월 +15.3%입니다. 비슷한 예산대 단지들 평균은 +7.7%였어요.

평당가는 비교 단지보다 낮은데 대단지에 역이 가깝습니다. 이 예산으로 이만한 조건을 찾기 어려워 수요가 몰렸을 가능성이 있어요. 동네 전체가 같이 오른 것보다 단지가 앞서 끌고 간 모양새입니다.

5. 단지와 입지, 짧게

현대는 2001년 준공, 2,412세대 대단지예요. 25평은 545세대입니다. 세대당 주차는 1.26대로 양호한 수준이에요. 용적률이 320%라 재건축 사업성은 높지 않은 편입니다.

1호선 개봉역까지 걸어서 4~5분이에요. 서울개봉초는 도보 5분 거리입니다. 배정 가능한 경인중은 구로구 14개 중 5위예요.

입지만 보면 주변 개봉동 블록과 비슷한 수준이에요. 구로역 쪽 블록보다는 아래입니다. 구로구에서 가장 높게 평가받는 신도림동과는 차이가 커요. 시장이 그렇게 매긴 결과입니다.

현대 평당가는 이 블록 입지 값보다 위에 있어요. 대단지와 역세권 값이 위치 값에 얹힌 상태입니다.

관련 보도에 따르면 개봉동 120-1번지 일대는 신속통합기획 재개발이 확정됐어요. 최고 42층, 약 1,850~1,868세대 규모입니다. 49번지 일대도 1,360세대 규모 재개발이 추진 중이에요. 정비가 끝나면 동네 입지 평가가 오를 여지가 있습니다.

6. 큰 흐름 속의 위치

우리 실거래 데이터(33평 환산) 기준으로 보면 이렇습니다. 구로구는 6개월 +2.7%, 서울은 +7.4%예요. 이 단지는 구 평균을 6.5%p 웃돌았어요. 서울 흐름과는 비슷하게 움직였습니다.

3개월로 좁히면 구로구 +0.9%, 서울 +4.3%입니다. 구로구 전체는 잠잠한 편이에요. 관련 지표에 따르면 서울 10월 상승률은 0.61%로 올해 가장 낮았습니다. 보도에 따르면 한국은행은 8월 27일 기준금리를 3.00%로 올렸어요.

서울 전역은 규제지역입니다. 무주택자 LTV는 40%예요. 15억 이하 주택은 대출 한도가 최대 6억입니다. 1주택자가 하나 더 사면 주택구입 목적 주담대가 안 돼요.

그래서 이 단지 값을 미는 건 실수요입니다. 구는 잠잠한데 서울 흐름을 따라 앞서 오른 단지예요. 금리와 대출이 빠듯하니 신고가를 바로 새 시세로 받기보다 다음 중층 거래로 확인하세요.