개봉푸르지오 33평 9억 4,500만, 직전보다 10.5% 낮게 팔렸다

개봉푸르지오 33평이 9억 4,500만원에 팔렸습니다. 직전 거래보다 10.5% 낮은 값이에요.

계약일은 2026년 9월 28일이고, 7층입니다. 이 거래는 10월 23일에 공개됐어요.

2026년 10월에 모은 33평 호가는 7건입니다. 그중 이 값보다 낮은 매물은 한 건도 없어요. 이 거래를 시세로 봐도 되는지 하나씩 짚어 보겠습니다.

1. 9억 4,500만, 어떤 거래였나

직전 실거래는 2026년 9월 11일 2층 10억 5,600만원입니다. 저층인데도 최근 33평 거래 중 가장 높은 값이었어요.

그러니 -10.5%는 높게 찍힌 한 건과 낮게 찍힌 한 건을 바로 붙여 본 숫자입니다. 시세 전체가 그만큼 빠졌다는 뜻은 아니에요.

7~8월 거래는 9억 8,700만~10억 4,500만원에 이뤄졌어요. 9억 4,500만원은 5월 23일 18층 9억 3,000만원과 비슷한 수준입니다.

1년 전 거래와도 견줘 봤어요. 2025년 9월 29일 5층 8억 5,500만원보다는 높습니다.

이 거래는 7층이라는 것 말고는 공개된 정보가 없어요. 동이 어디인지, 집 상태가 어떤지 알 수 없습니다. 급히 팔아야 했거나 수리가 필요한 집이었을 수 있어요. 다만 이를 확인할 자료는 없습니다.

분기 평균으로 보면 1년 새 +22.5%입니다. 분기 평균은 그 분기에 거래된 층에 따라 크게 달라져요. 그러니 참고로만 보세요.

1-1. 9월 28일 9억 4,500만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트를 사려면 토지거래허가를 받아야 해요. 그래서 가격은 계약일보다 약 3주 먼저 정해집니다. 아래 표는 그 무렵인 2026년 9월 7일에 나와 있던 매물이에요.

당시 같은 단지 33평 호가는 11억이었어요. 이번 거래는 그보다 한참 낮은 값에 정해졌습니다.

30평 호가와 견줘도 낮아요. 107동 30평 호가는 9억 6,000만원이었습니다. 이번에 팔린 33평은 그보다 낮은 값이에요.

당시 33평 매물 하나에는 세입자가 살고 있었어요. 8개월 뒤에야 들어갈 수 있는 조건이었습니다. 그 시점에서 6개월이 넘으니 바로 들어가 살 수 없는 매물이었어요.

산 사람은 당시 호가보다 낮게 산 편입니다. 판 사람은 값을 크게 양보한 거래예요.

평당으로 따지면 단지 평균 평당 3,169만원보다 낮아요. 중앙구로하이츠(685-124) 평당 2,750만원보다는 높습니다.

같은 돈이면 중앙구로하이츠 30평 호가보다는 높았어요. LG신도림자이 35평 호가에는 크게 못 미쳤고요. 9억대 중반에 2014년 준공 33평을 산 건 당시 매물 가운데 좋은 조건입니다.

2. 2026년 10월 호가와 견주면

호가 7건이 모두 이번 거래가보다 높습니다. 이번 값은 KB시세 하한보다도 낮아요. 한국부동산원 시세 하한보다도 낮습니다.

이 거래가 시세를 끌어내렸다고 보기는 어려워요. 시세에서 아래로 벗어난 한 건에 가깝습니다.

호가는 11억에 다섯 건이 몰려 있어요. 가장 낮은 매물은 104동 고층 남향 10억 5,000만원입니다. 확장형이고 2027년 3월 초순에 들어갈 수 있어요.

가장 높은 매물은 102동 12층 12억이에요. 남향에 거실이 넓다는 설명이 붙어 있습니다. 그 밖에는 11억 매물과 다른 조건이 보이지 않아요. 가격 차이의 이유를 물어볼 만합니다.

같은 11억이라도 매물마다 성격이 달라요. 109동 저층은 올수리 매물입니다. 102동 24층은 고층 판상형이에요. 저층은 수리 상태로, 고층은 층으로 값을 맞춘 셈입니다.

7건 중 6건은 6개월 안에 들어가 살 수 있어요. 109동 고층 1건은 세입자가 있는 매물입니다. 이 집은 2028년 1월 중순부터 입주할 수 있어요.

3. 옆 단지와 평당가로 보면

비슷한 예산으로 볼 만한 곳은 두 곳이에요. 신도림 쪽 LG신도림자이와 구일역 앞 중앙구로하이츠(685-124)입니다.

LG신도림자이는 평당가가 더 높은 단지예요. 대신 2004년 준공에 299세대입니다. 연식과 단지 규모는 개봉푸르지오가 앞서요.

중앙구로하이츠(685-124)는 평당가가 더 낮은 단지예요. 1987년 준공이라 개봉푸르지오와는 성격이 다른 선택지입니다. 당시 매물 상당수는 전세를 끼고 파는 조건이었어요.

6개월 변화율은 세 단지 모두 두 자릿수예요. 다만 분기 평균이라 어느 층이 거래됐는지에 따라 크게 달라집니다. 오르는 방향만 참고하세요.

같은 생활권에는 더 비싼 단지도 있어요. 디큐브시티(주상복합)는 평당 4,204만원입니다. 신도림SK뷰(주상복합)는 평당 3,602만원이에요. 개봉푸르지오 평당 3,169만원과는 가격대가 다릅니다.

4. 이 거래, 어떻게 볼까

실거주자에게는 이번 거래가 협상 근거가 됩니다. 9억대 거래가 다시 나왔다는 사실로 11억 호가를 깎아 볼 수 있어요.

투자 목적이라면 제약이 커요. 이 단지는 토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수가 원칙입니다.

지켜볼 신호는 9억대 거래가 한 번 더 나오는지예요. 또 나온다면 한 번 튄 게 아닙니다. 값이 내려오는 중이라고 봐야 해요.

피해야 할 매물도 있습니다. 수리, 층, 입주 조건에 특별한 점이 없는데 11억을 넘는 매물이에요.

5. 배경: 단지·입지·시장

개봉푸르지오는 2014년에 준공한 978세대 준신축이에요. 33평이 480세대로 가장 많습니다. 주차는 세대당 1.2대로 양호해요.

1호선 오류동역까지 약 0.7km입니다. 배정 초등학교인 서울세곡초는 걸어서 7분 거리예요. 배정 가능한 중학교는 경인중과 개봉중입니다. 두 학교는 구로구 14개 중학교 가운데 각각 5위, 10위예요.

블록 입지만 보면 LG신도림자이 쪽보다는 낮게 평가돼요. 중앙구로하이츠 쪽보다는 조금 높습니다. 구로구에서 가장 높게 평가받는 신도림동과는 차이가 커요. 역 접근성과 신도림 상권을 시장이 그만큼 높게 쳐준 결과입니다.

그래도 평당가는 블록 입지 평가보다 높게 형성돼 있어요. 위치 값에 준신축이라는 연식이 더해진 값입니다.

관련 보도에 따르면 개봉동 120-1번지 일대 재개발이 2026년 4월 신속통합기획으로 확정됐어요. 최고 42층, 1,850~1,868세대 규모입니다. 완공되면 주변 생활 환경이 바뀔 수 있어요.

우리 실거래 데이터 기준으로 6개월 흐름을 보면 구로구는 +2.7%, 서울은 +7.4%예요. 이번 거래 한 건만 보면 이 단지는 두 흐름을 모두 밑돌았습니다.

분기 평균으로는 달라요. 이 단지는 비슷한 예산대 단지들보다 더 많이 올라 있었습니다. 그래서 상승세가 꺾였다기보다 한 번 아래로 튄 거래에 가까워요.

시장은 식어 가는 쪽입니다. 관련 지표에 따르면 2026년 10월 서울 아파트 상승률은 0.61%로 올해 가장 낮았어요. 구로구는 7~9월에 거래가 줄고 매물이 늘었다는 집계도 있습니다. 관련 보도에 따르면 한국은행은 2026년 8월 27일 기준금리를 3.00%로 올렸어요.

구로구는 규제지역이자 토지거래허가구역이에요. 허가를 받아 실거주 목적으로 사야 합니다. 세입자가 살고 있으면 계약이 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있어요.

무주택자의 대출 비율(LTV)은 40%, 생애최초는 70%예요. 15억 이하 주택은 최대 6억까지 빌릴 수 있습니다. 대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 해요. 1주택자가 집을 한 채 더 사면 주택 구입용 대출을 받을 수 없습니다.