백련산힐스테이트2차 32평 10억 6,800만, 직전보다 11.2% 뛴 신고가

은평구 응암동 백련산힐스테이트2차 32평이 10억 6,800만원에 팔렸습니다. 신고가예요.

계약일은 10월 15일, 층은 9층이에요. 거래 정보는 10월 28일에 공개됐습니다.

직전 거래는 5월 29일 8층 9억 6,000만원이었어요. 이번 거래는 그보다 11.2% 높습니다.

은평구 전체 값은 6개월째 거의 제자리였어요. 이 단지만 한 칸 위로 올라섰습니다. 이 값이 버틸지 계약 직전 매물부터 다시 봤습니다.

1. 9층 10억 6,800만, 무엇이 달랐나

올해 봄 이 평형은 8억 후반에서 거래됐어요. 4월 9층 거래는 8억 9,000만~8억 9,800만원이었습니다.

1년 전 9층은 8억 8,000만원이었어요. 2025년 11월 18일 거래입니다. 같은 9층이 1년 사이에 10억 6,800만원이 됐어요.

분기평균으로 보면 1년 상승률은 7.1%예요. 같은 9층끼리 비교하면 오름폭이 훨씬 큽니다. 분기평균에는 저층 거래가 섞여 있어서 그래요.

5월 29일부터 10월 15일까지 잡힌 거래는 없어요. 넉 달 넘게 거래가 멈췄습니다. 그사이 호가는 10억 위로 올라가 있었어요.

10월 15일 10억 6,800만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이에요. 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 값을 실제로 맞춘 건 9월 24일 무렵이에요.

같은 단지 안에서 이 거래는 두 호가 사이에 있어요. 아래는 저층 10억 2,000만원, 위는 중층 11억원입니다. 9층은 중층이에요.

중층 호가 11억보다 낮게 합의했습니다. 호가에 비해 무리하게 산 값은 아니에요.

같은 돈으로 볼 수 있는 다른 선택지도 있었어요. 은평뉴타운상림1단지롯데캐슬 1층 남향은 9억 2,000만원이었습니다. 은평뉴타운우물골8단지 저층은 9억~9억 5,000만원이었고요.

다만 둘 다 1~2층이에요. 9층과 같은 조건으로 놓긴 어렵습니다. 우물골8단지 2층 11억은 테라스가 딸린 특별한 집이고요.

은평뉴타운 저층을 골랐다면 1억 넘게 덜 쓸 수 있었어요. 이 매수자는 그 대신 초등학교 가까운 중층을 골랐습니다.

평당가로 본 이 단지의 자리

평당가로 보면 이 단지는 은평뉴타운 두 단지보다 위예요. 연식이 조금 젊고 세대수가 많습니다.

DMC 신축 두 곳과는 가격대가 크게 달라요. 이번 거래는 비슷한 연식 단지들 사이에서 윗자리를 굳힌 거래입니다.

2. 매물 6건은 이 값을 받쳐주나

직전 실거래보다 낮은 호가가 6건 중 5건이에요. 저층을 빼도 3건입니다. 낮은 호가가 전부 저층인 건 아니에요.

KB시세 평균은 10억 500만원이에요. 이번 거래는 KB 상한 10억 3,000만원보다 위에서 이뤄졌습니다. 대출은 KB시세로 잡혀요. 그 차이는 현금으로 메워야 합니다.

호가는 10억~10억 7,000만원에 몰려 있어요. 하단 10억은 207동 1층이라 그 자리에 있습니다. 상단 10억 7,000만은 209동 8층 정남향이에요. 주인이 살아서 집 상태가 깔끔하다고 나와 있습니다.

9층 거래와 조건이 가까운 건 중층 두 건이에요. 둘 다 10억 5,000만원입니다. 210동은 수리된 집이고 바로 들어갈 수 있어요. 211동은 정남향이고 2027년 3월 입주예요.

실거주라면 입주 시기도 봐야 해요. 6건 중 5건은 6개월 안에 들어갈 수 있습니다. 204동 3층은 세입자가 2028년 5월까지 살아요.

토지거래허가구역이라도 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있어요. 그래도 바로 들어가야 하는 분에겐 맞지 않는 매물입니다.

3. 단지와 입지, 짧게

1,148세대 대단지예요. 2011년 준공, 15년차 준신축입니다. 주차는 세대당 1.24대로 양호한 편이에요.

가장 큰 강점은 학교예요. 배정 초등학교인 서울연은초가 도보 2분 거리입니다. 매물 설명마다 초교 근접이 빠지지 않아요.

아쉬운 점도 있어요. 지하철은 6호선 새절역까지 도보 13분입니다. 가까운 중학교 순위도 구 안에서 낮은 편이에요. 영락중이 18곳 중 14위, 충암중이 18위입니다.

입지만 보면 이 블록은 비교한 은평뉴타운 두 단지보다 위예요. 구에서 가장 높게 평가받는 수색동 생활권보다는 한 단계 아래입니다. 시장이 그렇게 값을 매긴 결과예요.

평당가는 이 블록 입지에 비해 아직 낮은 편이에요. 입지만큼 값이 다 반영되지 않았다는 뜻입니다. 관련 보도에 따르면 서부선 같은 교통 계획이 은평구에 호재로 꼽혀요. 이 차이를 좁힐 변수입니다.

4. 구·서울 흐름 속 이 거래

우리 실거래 데이터로 6개월을 보면 은평구는 +0.3%예요. 서울은 +8.0%입니다.

이 단지는 구 평균보다 10.9%p 높아요. 서울 평균보다도 3.2%p 높습니다. 구는 멈춰 있는데 이 단지만 앞서 나갔어요.

비교한 두 단지는 같은 기간 분기평균이 내렸어요. 은평뉴타운우물골8단지 -2.9%, 은평뉴타운상림1단지롯데캐슬 -12.2%입니다. 분기평균은 어느 층이 팔렸느냐에 따라 크게 흔들려요. 참고로만 보세요.

동네가 함께 오른 게 아니에요. 이 단지가 먼저 움직였습니다.

관련 보도에 따르면 10월 KB 매매가격지수는 강북 14개 구가 0.90% 올랐어요. 강남 11개 구(0.35%)의 두 배가 넘습니다. 강북 쪽에 수요가 붙은 건 이 단지에 순풍이에요.

역풍도 있어요. 같은 보도들은 서울 매수심리가 3주 연속 꺾였다고 전합니다. 서울 매물은 연초보다 39% 늘었고요. 기준금리는 10월 3.00%로 동결됐지만 7월과 8월에 연달아 올랐어요.

서울 전역은 조정대상지역이자 투기과열지구예요. 아파트는 토지거래허가구역이기도 합니다. 허가를 받고 실거주 목적으로 사야 해서 갭투자는 크게 막혀 있어요.

대출도 빡빡해요. 무주택자 주담대 LTV는 40%입니다. 1주택자가 하나 더 사면 0%예요.

결국 이 값을 끌어올린 건 실거주 수요예요. 강북 순풍은 탔지만 매수심리와 금리는 역풍입니다.

5. 결론: 10억 6,800만, 이렇게 봅니다

저층이라면 얘기가 달라요. 10억~10억 3,000만원 매물은 저층이라 그 값에 있습니다. 층을 양보하면 같은 단지를 더 낮은 값에 살 수 있어요.

저층을 볼 거라면 은평뉴타운 두 단지 1~2층도 같이 보세요. 계약 직전 9억대였습니다. 다만 학교·역 거리와 연식은 따로 따져야 해요.

투자 목적으로는 맞지 않아요. 토지거래허가 때문에 실거주가 기본입니다. 1주택자는 주담대도 막혀 있어요.

기다릴 신호는 다음 중층 거래예요. 10억 중반에서 나오면 이번 값이 굳어진 겁니다. 피할 조건은 수리·향 같은 이유 없이 10억 7,000만원을 넘는 호가예요.