DMC롯데캐슬더퍼스트 34평 14억 5,000만 신고가, 비싸게 산 값일까
은평구 수색동 DMC롯데캐슬더퍼스트 34평이 14억 5,000만원에 팔리며 신고가를 새로 썼습니다. 직전 거래보다 11.5% 높은 값인데, 계약 직전 매물과 맞대 보면 그림이 꽤 달라집니다.
DMC롯데캐슬더퍼스트 34평이 14억 5,000만원에 팔렸습니다. 이 평형 신고가예요.
계약은 2026년 10월 16일, 8층이었어요. 거래 신고는 10월 21일에 공개됐습니다.
직전 거래는 9월 13일 10층 13억이었습니다. 이번 거래는 그보다 11.5% 높아요.
숫자만 보면 크게 뛴 거래입니다. 그런데 계약 직전 시장과 맞대 보면 얘기가 달라져요.
1. 11.5%라는 숫자, 출발점이 낮았다
11.5%는 9월 13일 13억과 견준 값입니다. 그 13억은 앞선 거래들보다 낮은 편이었어요.
6~7월엔 13억 8,000만 거래가 두 번 있었습니다. 6월 30일 14층, 7월 10일 11층이에요.
그러니 직전 최고가와 견주면 오른 폭은 11.5%보다 작습니다. 13억 8,000만에서 14억 5,000만으로 올라선 거예요.
같은 8층끼리 보면 더 선명합니다. 6월 27일 8층은 13억 500만이었어요.
1년 전 같은 시기엔 11억 8,000만~12억 4,000만에 거래됐습니다. 이번 거래는 그 범위 위로 꽤 올라와 있어요.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-10-16 | 8층 | 14억 5,000만 |
| 2026-09-13 | 10층 | 13억 |
| 2026-07-18 | 6층 | 13억 2,000만 |
| 2026-07-10 | 11층 | 13억 8,000만 |
| 2026-06-30 | 14층 | 13억 8,000만 |
| 2026-06-27 | 8층 | 13억 500만 |
| 2026-06-26 | 7층 | 13억 5,000만 |
| 2025-10-19 | 6층 | 12억 2,000만 |
| 2025-10-15 | 8층 | 12억 |
| 2025-10-15 | 6층 | 12억 4,000만 |
| 2025-10-14 | 18층 | 11억 8,000만 |
우대빵 시세로 보면 흐름은 꾸준했어요. 2024년 4월 5일 11억 6,613만에서 2026년 10월 24일 14억 3,443만까지 올랐습니다.
2. 매물 11건 중 이 값보다 낮은 건 3건
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 기준 실거래 | 2026-10-16 8층 14억 5,000만 |
| 매물 호가 범위 | 14억 ~ 15억 |
| 직전 실거래보다 낮은 매물 | 3건 / 11건 |
| 그중 저층 뺀 매물 | 2건 |
| KB시세 113C | 12억 5,500만 ~ 13억 6,000만 (평균 13억 1,000만) |
| KB시세 113B | 12억 7,500만 ~ 13억 7,500만 (평균 13억 3,000만) |
| 한국부동산원 113C·113B | 12억 7,000만 ~ 13억 8,000만 (평균 13억 2,500만) |
매물은 11건이고 14억~15억에 몰려 있어요. 14억 5,000만보다 낮은 건 3건입니다.
셋 다 14억이에요. 하나는 111동 저층이고, 둘은 110동 고층과 112동 10층입니다.
낮은 매물이 전부 저층이라 낮은 건 아닙니다. 중층 이상에서도 14억이 나와 있어요.
세 건 모두 입주가 2027년 2~3월로 잡혀 있습니다. 몇 달 기다릴 수 있다면 실거주 후보가 돼요.
15억 매물 중 110동 중층 남동향은 세입자가 살고 있습니다. 입주는 2027년 9월 중순이에요. 바로 들어가 살 집을 찾는다면 선택지가 아닙니다.
공식 시세는 이번 거래보다 아래에 있어요. KB 상한도 13억 6,000만~13억 7,500만입니다. 대출은 이 KB 시세로 잡히니 거래가만큼 나오지 않아요.
2-1. 10월 16일 14억 5,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울 아파트는 토지거래허가구역이에요. 약정부터 허가, 본계약까지 3주쯤 걸립니다.
그래서 실제 값이 정해진 건 9월 25일 무렵이에요. 그 시점 매물을 보면 이 거래의 자리가 보입니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| DMC롯데캐슬더퍼스트 34평 | 111동 저층 서남향 · 방 4개, 에어컨 5대, 입주 협의 | 13억 9,000만 |
| DMC롯데캐슬더퍼스트 33평 | 108동 고층 동남향 · 주인 거주, 가격 협의 가능 | 14억 5,000만 |
| DMC롯데캐슬더퍼스트 34평 | 105동 중층 남향 · 트인 뷰, 빠른 입주 | 15억 |
| 녹번역e편한세상캐슬 35평 | 118동 1층 동남향 | 14억 9,000만 |
| 녹번역e편한세상캐슬 34평 | 112동 11층 동남향 · 에어컨 4대 | 15억 8,000만 |
| 녹번역e편한세상캐슬 39평 | 110동 23층 서남향 · 주인 거주 | 18억 |
| 래미안베라힐즈 36평 | 209동 4층 서남향 · 대형 드레스룸 | 13억 8,000만 |
| 래미안베라힐즈 33평 | 201동 6층 서남향 · 트인 뷰 | 15억 |
| 래미안베라힐즈 34평 | 201동 17층 서남향 · 녹번역 가까움, 고층 | 16억 |
| DMC센트럴자이 33평 | 304동 저층 동남향 · 판상형 | 17억 |
| DMC센트럴자이 34평 | 302동 20층 남향 · 풀옵션 | 20억 |
단지 안에선 13억 9,000만부터 15억까지 나와 있었어요. 아래쪽은 저층, 위쪽은 중층 남향이었습니다.
8층 14억 5,000만은 그 사이입니다. 고층 동남향 33평 호가와 같은 자리예요. 층과 향으로 설명되는 값이고, 밴드 위를 넘어선 거래는 아닙니다.
옆 단지에선 이 돈으로 비슷한 조건이 잘 안 보였어요. 녹번역e편한세상캐슬 34평은 11층이 15억 8,000만이었습니다. 14억대는 1층 35평 하나뿐이었어요.
래미안베라힐즈도 34평 17층은 16억이었습니다. 13억 8,000만 물건은 4층 36평이었어요.
같은 예산이면 옆 단지에선 저층이 걸렸습니다. 이 단지 8층을 14억 5,000만에 산 건 무리한 값이 아니에요.
DMC센트럴자이는 33평 저층이 17억부터였습니다. 이 거래와는 예산이 다른 후보예요.
2-2. 평당가로 보면 어디쯤인가
| 항목 | DMC롯데캐슬더퍼스트 34평 | 녹번역e편한세상캐슬 34평 | 래미안베라힐즈 34평 | DMCSK뷰 34평 | DMC센트럴자이 33평 |
|---|---|---|---|---|---|
| 평당가 | 4,218만 | 4,625만 | 4,547만 | 4,344만 | 5,099만 |
| 준공 | 2021년 | 2021년 | 2019년 | 2023년 | 2023년 |
| 세대수 | 1,192세대 | 2,569세대 | 1,305세대 | 753세대 | 1,256세대 |
| 가까운 역 | 수색(경의선) 약 0.6km | 녹번(3호선) 약 0.4km | 녹번(3호선) 약 0.4km | — | — |
단지 평당가는 비교 단지 가운데 가장 낮아요. 녹번역e편한세상캐슬·래미안베라힐즈보다 낮고, DMCSK뷰와는 가깝습니다.
그래서 이번 신고가는 앞서 나간 값이 아닙니다. 옆 단지 값을 따라붙는 쪽에 가까워요.
14억 5,000만은 평당가가 더 높은 단지들의 하단 매물과 맞닿는 값입니다. 그 하단은 대개 저층이거나 큰 평형 저층이었어요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 14억원최저가 | 110동 고층 남서향이라 채광과 상암 방면 전망이 트여 있고, 풀옵션에 입주 시점은 협의가 가능합니다. |
| 14억원최저가 | 112동 중층 남서향으로 현재 주인이 살고 있어 전망이 탁 트여 있고, 이사 시기는 협의하면 됩니다. |
| 14억 5,000만원 | 109동 중층 남서향에 올수리가 돼 있어 손볼 것 없이 바로 들어가 살 수 있고, 상암 방면이 시원하게 트여 있습니다. |
| 14억 7,000만원 | 110동 고층 남서향이라 전망이 막힘없이 트여 있고, 올수리돼 있어 정리만 하면 곧바로 입주할 수 있습니다. |
| 14억원최저가 | 111동 저층 남서향으로 채광이 들어오고, 입주 시기는 협의를 통해 맞출 수 있습니다. |
| 14억 5,000만원 | 105동 저층이지만 남동향이라 아침 햇살이 잘 들고 전망도 트여 있으며, 풀옵션이라 바로 생활할 수 있습니다. |
| 15억원 | 110동 중층 남동향으로 채광이 밝고 확장·풀옵션까지 돼 있지만, 전세를 낀 상태라 세입자 거주로 27년 9월에야 실입주가 가능합니다. |
| 14억 5,000만원 | 108동 저층 남서향이라 채광이 밝고 전망도 트여 있어 실입주하기 무난합니다. |
3. 우대빵의 판단
진단부터요. 은평 신축 대단지들이 함께 오르는 흐름 위에 놓인 거래입니다.
다만 아직 한 건이에요. 다음 거래가 14억대에서 이어져야 값이 굳었다고 볼 수 있습니다.
상대 가치로는 무리가 없어요. 녹번역e편한세상캐슬 34평 11층 15억 8,000만보다 낮은 값에 중층을 샀습니다.
실거주라면 14억 매물 3건부터 보세요. 입주가 2027년 2~3월이라 일정만 맞으면 됩니다.
투자 수요에겐 문턱이 높아요. 토지거래허가구역이라 허가 뒤 실거주가 원칙입니다.
세입자가 사는 집은 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있어요. 15억 세안고 매물이 그런 경우입니다. 대신 들어가 살 날이 2027년 9월로 밀려요.
기다릴 신호는 다음 실거래예요. 14억대가 한 번 더 찍히면 이 값이 자리 잡은 겁니다.
피할 조건도 있어요. 남향도 고층도 즉시입주도 아닌데 15억을 부르는 경우입니다. 그 값이면 옆 단지 34평과의 차이가 좁아져요.
4. 배경: 수색동이라는 자리
1,192세대, 2021년 준공 신축 대단지예요. 관련 보도에 따르면 수색증산뉴타운에서 처음 입주한 단지입니다.
수색역(경의선)까지 약 0.6km예요. 보도에선 DMC역도 도보 12분 거리로 소개됩니다. 상암DMC와 가까워 출퇴근이 편한 자리로 꼽혀요.
우리 데이터로 수색동은 은평구에서 가장 높게 평가받는 생활권입니다. 블록으로 좁히면 녹번역e편한세상캐슬 쪽이 조금 위, 래미안베라힐즈 쪽보다는 위예요.
입지 위에 얹힌 신축 웃돈은 두 단지보다 얇은 편입니다. 같은 신축인데 시장이 아직 덜 쳐준 몫이 남아 있다는 뜻이에요.
약점도 있어요. 배정 가능한 증산중은 구 18개교 중 17위, 상신중은 15위입니다. 고등학교는 상암고가 9개교 중 4위로 무난해요.
초등학교는 서울수색초가 약 0.3km예요. 주차는 세대당 1.13대로 양호합니다. 보도에선 언덕 위 단지라는 점도 짚혀요.
주변 수색8구역과 수색역세권 개발이 진행 중이라는 보도가 있어요. 계획대로 가면 지금의 입지 평가는 더 올라갈 여지가 있습니다.
5. 배경: 은평구와 서울 흐름
우리 실거래 데이터로 은평구는 3개월 0.0%, 6개월 +1.2%예요. 서울은 같은 기간 +4.3%, +7.4%입니다.
이 단지는 6개월 기준 구 평균을 10.3%p 웃돌았어요. 서울 평균보다도 4.1%p 높았습니다.
다만 비슷한 신축 대단지들과는 거의 같이 움직였어요. 구 전체는 조용한데 신축 대단지 묶음이 오르는 그림입니다.
관련 보도에 따르면 은평구는 2030 생애최초 매수 비중이 서울에서 높은 편이에요. 아파트 신고가 비중도 4월 18.1%에서 7월 28.7%로 올랐다고 합니다.
반대로 서울 전체 오름폭은 줄고 있어요. KB 기준 10월 서울 상승률은 연중 최저였다는 보도가 있습니다.
금융당국은 지금의 대출 규제를 유지하겠다는 입장이에요. 대출로 값을 밀어 올리긴 어려운 환경입니다.
순풍은 은평 신축 묶음에 불고 있어요. 서울 전체 바람은 약해지는 중입니다. 그래서 다음 거래가 14억대로 이어지는지가 더 중요해요.
14억 5,000만은 옆 단지와의 간격을 줄인 값입니다. 14억 매물부터 보고, 15억은 이유를 따져 보세요.