명일GS 35평 15억 8,000만 신고가, 13일 뒤 같은 13층은 15억 1,200만

명일GS 35평이 15억 8,000만원에 팔렸습니다. 이 평형 신고가예요.

계약은 10월 1일이었어요. 10월 24일에 공개돼 이제 막 등록됐습니다.

그런데 같은 13층이 10월 14일엔 15억 1,200만원에 거래됐어요. 신고가 뒤에 더 낮은 값이 찍힌 겁니다.

이 신고가가 단지 값을 다시 매긴 건지 봤습니다. 한 집이 유독 높게 팔린 건지도 함께 따졌어요.

1. 신고가 15억 8,000만, 무엇이 달랐나

직전 거래는 6월 11일 3층 14억 7,500만원이었어요. 여기서 7.1% 오른 값입니다.

다만 3층과 13층을 그대로 견준 숫자예요. 오름폭 일부는 층 차이에서 나옵니다.

1년 전과 보면 차이가 더 큽니다. 2025년 10월엔 11층과 21층이 각각 12억원에 팔렸어요.

분기평균으로 잡은 1년 변화는 16.6%예요. 개별 거래로 견주면 그보다 훨씬 많이 올랐습니다.

5월 직거래 두 건은 같은 달 중개거래와 4억원 넘게 벌어집니다. 시세를 볼 땐 떼어 보는 게 맞아요.

10월 1일·14일 두 거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가 절차 때문에 값이 계약일보다 앞서 정해집니다. 그래서 9월 23일 매물 목록을 펼쳐 봤어요.

13층 동남향 특올수리 매물이 15억 8,000만원에 나와 있었어요. 10월 1일 신고가와 층·값이 같습니다.

같은 집이 호가 그대로 팔렸을 가능성이 커요. 앞이 트인 13층에 특올수리라 호가 밴드 위쪽에 있던 매물입니다.

10월 14일 15억 1,200만원 거래는 결이 다릅니다. 당시 35평 호가 14억 6,000만~15억 8,000만 사이 아래쪽에서 합의됐어요.

같은 돈이면 길동우성 32평 고층 올수리(14억 8,000만)도 살 수 있었어요. 둔촌역청구 32평 고층 남향은 13억 4,000만~13억 7,000만이었습니다.

대신 두 단지는 평형이 2~3평 작아요. 명일GS 35평을 고른 건 넓이와 명일역 생활권에 값을 낸 선택입니다.

2. 10월 24일 수집 매물로 본 값

직전 실거래보다 낮은 호가는 13건 중 4건이에요. 저층을 빼면 3건입니다.

가장 낮은 14억 6,000만원은 세 낀 매물이에요. 입주가능일이 2027년 10월 초순이라 바로 들어갈 수 없습니다.

실입주가 되는 아래쪽은 14억 8,000만원 저층 남서향이에요. 그다음이 102동 중층 남향 15억원 두 건입니다. 두 건 모두 올수리로 표기됐어요.

위쪽 16억원대는 정남향 특수리, 로얄층 전체올수리를 내걸었어요. 저층인데 16억원인 매물도 있어 수리 상태를 직접 보셔야 합니다.

15억은 대출에서 선이 그어지는 값이에요. 서울 주택구입 주담대 최대 한도는 15억 이하 6억, 15억 초과 4억입니다.

무주택자 LTV는 40%이고, 담보가치는 KB시세로 잡아요. KB 평균은 14억 5,000만원(10월 19일)입니다.

그래서 15억원 안쪽 매물과 그 위 매물은 사는 사람이 달라집니다. 같은 단지라도 대출 구간이 갈리니까요.

서울은 전역이 아파트 토지거래허가구역입니다. 허가를 받아 실거주 목적으로 사야 해요. 세 낀 매물은 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다.

3. 옆 단지·신축과 견주면

평당가로 보면 명일GS는 4,411만원이에요. 길동우성은 4,247만원입니다. 둔촌역청구는 평당가 자료가 없어요.

세 단지 모두 5호선 역까지 약 0.3km예요. 입지만 보면 명일GS 블록이 셋 중 가장 위에 있습니다.

그런데 6개월 오름폭은 길동우성이 더 컸어요. 명일GS는 유사 단지 평균보다 2.3%p 덜 올랐습니다.

10월 신고가는 이 뒤처진 몫을 따라잡는 움직임과 겹쳐요. 혼자 앞서 나간 거래로 보긴 어렵습니다. 분기평균은 거래된 층에 따라 크게 흔들리니 참고로만 보세요.

신축과는 값 차이가 큽니다. 고덕그라시움은 평당 6,892만원, 올림픽파크포레온은 8,274만원이에요.

명일GS가 이 격차를 재건축으로 좁히긴 어렵습니다. 용적률이 380%라 재건축 사업성이 낮다는 분석이 업계에서 나와요. 리모델링 얘기는 있지만 구체적 논의는 없다고 전해집니다.

4. 이 거래가 남긴 신호

투자로 보면 이야기가 달라요. 토지거래허가로 실거주가 전제이고, 재건축 기대도 크지 않습니다. 전세가율도 KB 기준 50%라 세를 끼고 사는 길이 넓지 않아요.

다음 거래가 15억 5,000만원 위에서 이어지면 단지 값이 올라선 겁니다. 15억 아래로 내려가면 이번 신고가는 한 번 튄 값으로 남아요.

시장 흐름은 우호적입니다. 우리 실거래 데이터로 6개월간 강동구는 12.1%, 서울은 7.4% 올랐어요.

명일GS는 서울과 비슷하게 움직였어요. 강동구 평균보단 5.0%p 덜 올랐습니다. 구 전체가 오르는 가운데 덜 오른 단지라 따라잡을 여지는 남아 있어요.

관련 보도에선 10월 22일 기준금리 3.00% 동결 뒤 11월 추가 인상 가능성이 거론됩니다. 금리가 오르면 15억 위 매수는 더 무거워져요.

5. 배경: 단지와 입지

명일GS는 1999년 준공, 772세대 중형 단지예요. 35평이 361세대로 가장 많습니다.

세대당 주차는 1.06대로 양호한 편이에요. 35평 매물은 복도식으로 표기돼 있습니다.

명일역(5호선)까지 약 0.3km예요. 굽은다리역도 걸어서 닿습니다. 배정초는 서울명원초예요.

중학교는 성덕여중(강동구 19곳 중 4위)이 가까워요. 고교는 명일여고·성덕고가 도보 6분입니다.

강동구에서 가장 높게 평가받는 생활권은 고덕동이에요. 명일동은 그 한 단계 아래입니다. 신축 대단지가 모인 고덕에 시장이 값을 더 얹은 결과예요.

관련 보도에 따르면 명일동 일대 12개 단지가 재건축을 추진 중이에요. 9호선 연장선이 2028년 고덕역에 닿을 예정이라는 보도도 있습니다.

주변이 새 아파트로 바뀌면 생활 인프라는 좋아집니다. 다만 명일GS 자체는 구축으로 남는다는 점도 함께 보셔야 해요.