둔촌신성미소지움 26평 또 14억, 같은 값만 세 번째

둔촌신성미소지움 26평이 또 14억에 팔렸습니다. 계약은 2026년 9월 30일, 11층이에요. 이 거래 내역은 10월 14일에 막 공개됐습니다.

14억은 이 평형의 최고가예요. 7월 22일 이후 같은 값이 세 번째 나왔습니다. 2년 전만 해도 8억대였던 집이에요.

1. 같은 14억, 이번엔 11층

직전 거래는 9월 15일 9층 13억 6,500만원이었어요. 이번엔 두 층 높은 11층이 2.6% 더 받았습니다.

신고가는 아닙니다. 7월에 14층과 16층이 이미 14억을 찍었거든요. 달라진 건 층이에요. 이번엔 11층이 고층과 같은 값을 받았습니다.

KB시세는 10월 5일 기준 13억~14억이에요. 평균은 13억 5,000만원입니다. 이번 거래는 그 상한과 같은 값이에요. 한국부동산원 시세는 11억 9,000만~13억 7,000만원으로 더 낮게 잡혀 있어요.

2024년 4월 5일 시세는 8억 928만원이었어요. 2026년 10월 13일엔 13억 8,904만원이 됐습니다. 2년 새 72% 올랐어요.

2. 석 달째 13억 중반~14억

7월부터 거래는 13억 2,500만~14억 사이예요. 가장 낮은 13억 2,500만원은 4층입니다.

4층을 빼면 폭이 더 좁아요. 7층 이상은 13억 6,000만~14억에 모였습니다. 14억이 이 박스의 위쪽 끝이에요.

1년 전과 견주면 오름폭이 큽니다. 2025년 10월엔 9억 7,000만~10억 9,000만원에 거래됐어요. 10층이 10억 9,000만원이었고, 이번엔 11층이 14억입니다.

9월 30일 14억 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역이에요. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값은 계약 직전인 9월 9일 무렵 매물과 견줘야 해요.

당시 같은 단지 호가는 13억 9,500만~14억 5,000만원이었어요. 하단은 부분수리된 중층 남향이었습니다. 상단은 고층 남향이었고요.

11층 14억은 그 가운데에서 합의된 값이에요. 같은 중층 남향 14억 매물과 같은 자리입니다. 웃돈을 얹어 산 거래는 아니에요. 당시 호가대로 산 거래입니다.

같은 때 e편한세상강동에코포레 25평은 16억~16억 5,000만원이었어요. 2020년 준공이라 연식 차이가 큽니다. 14억 예산으론 그 단지 매물에 닿지 않았어요.

3. 직전 실거래보다 낮은 매물은 1건

직전 실거래보다 낮은 매물은 6건 중 1건이에요. 102동 중층 남향 13억 9,000만원, 즉시입주 매물입니다. 저층이라 낮게 나온 매물이 아니에요.

나머지 5건은 14억 이상입니다. 14억이 2건, 14억 5,000만원이 3건이에요.

14억 5,000만원 3건은 모두 고층이에요. 2건은 남향입니다. 1건은 동향인데 올수리와 거실 확장이 돼 있어요. 층과 수리 상태가 값을 가른 구성입니다.

입주 일정도 봤어요. 6건 모두 입주 가능일이 6개월 안에 있습니다. 가장 늦은 게 2027년 2월 말이에요. 실거주 수요라면 선택지가 막혀 있진 않습니다.

4. 같은 예산, 다른 선택지

에코포레는 평당가가 가장 높아요. 6년차 단지라 연식 값이 붙었습니다. 대신 호가가 16억대라 예산이 2억쯤 더 들어요.

삼익파크맨숀은 값이 가장 가까운 후보예요. 512동 고층 동향이 13억 9,000만원입니다. 505동 고층 남향은 14억 3,000만원이에요. 1,092세대 대단지고, 준공은 1982년입니다.

둔촌신성미소지움의 강점은 학교와 역이에요. 초등학교가 단지 바로 옆입니다. 9호선과 5호선 두 역을 걸어서 써요. 약점은 연식과 복도식 구조예요.

평당가가 더 높은 단지도 보죠. 우성(42) 31평은 평당 6,072만원이에요. 신동아 29평은 평당 6,166만원입니다. 둔촌신성미소지움보다 14~16% 높아요.

평당가 차이가 커서 같은 예산으로 견줄 후보는 아닙니다. 이번 14억은 다른 단지 가격대의 아래쪽이 아니에요. 이 단지 자기 가격대의 위쪽 끝입니다.

오름도 혼자 간 게 아니에요. 비슷한 단지들의 6개월 평균 변화는 13.9%입니다. 이 단지는 13.4%로 함께 움직였어요. 분기평균이라 어떤 층이 팔렸느냐에 따라 튈 수 있어요.

5. 학교와 역, 그리고 한계

서울한산초가 도보 2분, 0.1km예요. 건널목은 하나입니다. 중학교는 한산중이 도보 4분, 둔촌중이 도보 7분이에요.

고등학교는 둔촌고가 도보 6분입니다. 동북고는 도보 14분, 구 내 순위 5위예요. 초등 저학년 자녀를 둔 집에 특히 편한 자리입니다.

블록만 보면 인근 대비 중하위 자리예요. 둔촌동 전체로 보면 강동구에서 좋은 동에 속합니다. 구 최상위 생활권은 고덕동 일대고, 둔촌동은 한 단계 아래로 평가받아요.

평당가는 블록 입지값보다 조금 위예요. 자리값에 약간 더 얹혀 거래되고 있습니다.

재건축 기대는 크지 않아요. 용적률이 387%로 높거든요. 주차는 세대당 1.04대로 양호합니다. 460세대 중형 단지예요.

6. 강동구 흐름과 견주면

우리 실거래 데이터 기준으로 강동구는 6개월 +12.1%예요. 서울은 +7.4%입니다. 같은 잣대로 이 단지는 최근 6개월 강동구를 9.5%p, 서울을 4.8%p 밑돌았어요.

분기평균으로는 비슷한 단지들과 같이 올랐습니다. 두 숫자가 엇갈리는 건 시기 때문이에요. 앞서 크게 오른 뒤, 최근 몇 달은 13억 중반~14억에 머물렀습니다.

관련 보도에 따르면 강동구는 전고점을 넘은 단지 비율이 52.7%예요. 같은 보도에서 서울 매수수급지수는 5주 연속 내렸습니다. 2026년 8월 말 변동형 주담대 금리는 4.53%로 올랐고요. 구 전체는 순풍인데, 사려는 힘은 조금 식는 중입니다.

이 단지는 그 흐름 속에서 쉬어 가는 모습이에요. 과열로 혼자 튄 거래는 아닙니다.

7. 이 14억, 어떻게 볼까

실거주라면 따질 건 층과 입주 시기예요. 초등학교와 두 역을 쓰는 생활이 맞는 집에 잘 맞습니다. 14억 5,000만원을 낸다면 고층 남향이나 올수리 같은 이유가 있어야 해요.

14억 5,000만원 선이면 다른 매물과도 겹칩니다. 삼익파크맨숀 505동 고층 남향이 14억 3,000만원이에요. 그 선에선 두 단지를 나란히 놓고 보세요.

투자로는 매력이 크지 않아요. 토허구역이라 실거주가 원칙이고, 용적률이 높아 재건축 기대를 얹기 어렵습니다.

기다릴 신호는 하나예요. 14억 5,000만원 호가가 실제 계약으로 이어지는지 보세요. 피할 조건도 하나입니다. 고층도 수리도 아닌데 14억 5,000만원을 부르는 매물이에요.