더샵둔촌포레 34평 19억 4,500만, 13층이 찍은 신고가 뜯어보기

더샵둔촌포레 34평이 19억 4,500만원에 팔렸습니다. 이 단지 34평 거래 중 가장 높은 값이에요.

계약은 2026년 9월 19일이었습니다. 13층 물건이에요. 거래 내역은 10월 7일에 막 공개됐습니다.

직전 거래보다 8.1% 높아요. 그런데 나흘 앞선 9월 15일, 7층은 18억에 팔렸습니다. 같은 달 두 거래 사이가 꽤 벌어져 있어요.

1. 이 거래, 뜯어보면

먼저 최근 거래부터 보세요. 층이 높을수록 값도 위에 있습니다.

중층은 18억 안팎에서 거래됐어요. 10층과 11층은 18억 후반이었습니다. 13층이 19억 중반을 찍은 건 이 흐름의 연장선입니다.

5월 2층 12억은 따로 보셔야 해요. 같은 시기 다른 거래와 너무 떨어져 있습니다. 왜 이 값이었는지는 공개된 정보로 알 수 없어요. 6월 17억 4,000만도 직거래라 시세 기준으로 쓰긴 어렵습니다.

1년 전과도 견줘 볼게요. 2025년 10월 4일 7층이 19억이었습니다. 이번엔 13층이 19억 4,500만이에요. 층 차이를 생각하면 1년 새 크게 뛴 건 아닙니다.

단지 평균시세로 보면 다릅니다. 2025년 1월 24일 14억 1,816만에서 2026년 10월 6일 19억 3,329만이 됐어요. +36%입니다. 그 상승은 주로 2025년에 이뤄졌어요.

9월 19일 19억 4,500만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 값은 계약 직전인 8월 29일 무렵 매물을 보고 정해졌습니다.

13층 거래는 단지 안 호가 사이에 들어갑니다. 저층 18억 4,500만보다는 위예요. 중층 20억보다는 아래입니다.

고층인데 중층 호가보다 낮게 합의됐어요. 당시 호가 대비로는 잘 산 편입니다. 고층 25억은 전세를 낀 물건이라 바로 들어갈 수 없었어요.

다른 단지와 견주면 이렇습니다. 이 돈으로 성내올림픽파크한양수자인 32평 중층 20억에는 못 미쳐요. 성내삼성 33평이면 저층 17억과 고층 21억 5,000만 사이입니다.

평당가로 보면 어느 가격대인가

총액 말고 평당가로 보세요. 더샵둔촌포레는 두 단지 사이에 있습니다. 성내올림픽파크한양수자인보다 아래, 성내삼성보다 위예요.

이번 거래는 단지 평균시세보다 조금 높습니다. 그래도 성내올림픽파크한양수자인 평당가에는 닿지 않아요. 두 단지 사이 가격대 안에서 위쪽으로 올라선 정도입니다.

성내 두 단지는 6개월 새 14.6%, 13.4% 올랐어요. 더샵둔촌포레 분기평균은 거의 제자리였습니다. 이번 거래는 그 간격을 메우는 쪽으로 읽혀요.

다만 분기평균은 층에 따라 크게 흔들립니다. 2분기에는 2층 12억 거래가 섞여 있었어요. 그래서 제자리처럼 보인 면도 있습니다. 참고로만 보세요.

2. 지금 매물은 어디에 몰려 있나

직전 거래보다 낮은 호가는 12건입니다. 저층을 빼면 5건만 남아요. 낮은 매물 대부분이 저층이라는 뜻입니다.

그러니 "싸게 살 수 있다"보다 "저층이라 낮다"에 가깝습니다. 같은 34평이라도 층과 향에 따라 값이 갈리는 게 정상이에요.

아래쪽엔 19억 언저리 물건이 몰려 있습니다. 102동 4층 남동향 19억은 주인이 살고 있고 즉시입주예요. 105동 2층 남향 19억 2,000만은 올수리에 풀옵션입니다.

위쪽 21억~25억은 대부분 고층 남향입니다. 트인 조망을 내세운 물건들이에요. 뷰 차이가 실제로 있는지 직접 보고 따지셔야 합니다.

3. 판단: 이 거래가 단지에 주는 신호

투자 쪽은 문이 좁습니다. 이 단지는 토지거래허가구역이라 허가 뒤 실거주 목적으로 사야 해요. 이미 세입자가 사는 집은 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있습니다.

4. 단지와 입지, 짧게

2024년에 지은 572세대 중형 단지예요. 대표 평형이 34평이고 498세대입니다. 세대당 주차는 1.22대로 양호한 편이에요.

9호선 급행이 서는 중앙보훈병원역이 약 0.3km입니다. 서울선린초가 0.2km, 둔촌중이 0.1km예요. 아이 키우는 집이 학교 가는 길을 따로 걱정할 일이 적습니다.

블록만 놓고 보면 성내 쪽 블록이 조금 위입니다. 동 단위로는 둔촌동이 위예요. 평당가는 블록 입지보다 높아서 신축 값이 얹힌 상태입니다.

강동구에서 가장 높게 평가받는 생활권은 고덕동이에요. 둔촌동은 그보다 한 단계 아래로 매겨져 있습니다. 고덕그라시움은 평당 6,892만, 올림픽파크포레온은 평당 8,274만이에요. 대단지 규모와 생활권을 시장이 그렇게 평가한 결과입니다.

5. 시장 흐름 속 위치

우리 실거래 데이터 기준으로 강동구는 6개월 새 +12.1% 올랐어요. 서울은 +7.4%입니다. 이 단지는 강동구 평균을 4.0%p 밑돌았고, 서울 평균과는 비슷하게 움직였어요.

분위기는 식는 중입니다. 한국부동산원에 따르면 9월 넷째 주 동남권 매매수급지수가 99.1로 기준선 아래였어요. 관련 보도에 따르면 8월 은행 주담대 평균 금리는 연 4.66%였습니다.

구 전체가 오를 때 덜 오른 단지가 뒤늦게 따라붙는 모양새예요. 시장이 식는 와중이라 속도는 더딜 수 있습니다. 그래서 고층 19억대 거래가 이어지는지 보고 움직이는 게 맞아요.