고덕그라시움 24평 20억 7,000만, 1년 전 거래와 똑같은 값

고덕그라시움 24평이 20억 7,000만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 8월 29일, 14층입니다. 신고를 마치고 2026년 10월 1일에 막 공개됐어요.

직전 거래보다 1.2% 오른 값입니다. 숫자만 보면 평범한 거래예요. 그런데 1년 전 기록을 열어 보면 얘기가 달라집니다.

1. 막 공개된 20억 7,000만, 뜯어보기

먼저 최근 거래를 늘어놓고 보겠습니다. 24평 기준이에요.

표를 보면 층과 값이 깔끔하게 비례하지 않습니다. 7월 3층이 20억 9,000만, 같은 달 10층이 19억 8,000만이에요.

이 단지 24평은 82A·82C·82D 같은 타입이 섞여 있습니다. 타입과 동 위치, 집 상태가 층만큼 값을 가릅니다. 그래서 층 하나로 비싸다 싸다를 가르면 틀립니다.

이번 14층 20억 7,000만은 최근 흐름의 한가운데입니다. 7월 하순~8월 거래대와 거의 겹쳐요. 9월 8일 15층 21억 8,500만만 혼자 위로 튀어 있습니다.

2026년 8월 29일 20억 7,000만, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그러니 값이 실제로 합의된 건 8월 초예요. 그 시점에 나와 있던 매물을 그대로 꺼내 봤습니다.

당시 밴드는 20억 5,000만에서 23억이었습니다. 이번 거래 20억 7,000만은 그 하단 바로 위예요.

하단의 146동 매물은 급매로 나온 물건이었습니다. 위쪽 22억·23억은 고층이거나 로얄동층이고요. 같은 평형이라도 동·층·조망·집 상태가 다르면 호가가 갈리는 게 정상입니다.

정리하면 매수자는 밴드 하단 근처에서 합의했습니다. 거래 자체로는 잘 산 편입니다.

2. 1년 전과 같은 값이라는 사실

표 맨 아래를 다시 보세요. 2025년 10월 11일 18층이 20억 7,000만이었습니다.

이번은 14층에 같은 20억 7,000만입니다. 층이 조금 낮아진 걸 감안하면 아주 미세하게 오른 정도예요. 개별 거래끼리 맞대면 1년간 거의 제자리입니다.

같은 기간 강동구는 많이 올랐습니다. 우대빵 환산 실거래 기준으로 6개월 +12.1%, 3개월 +5.1%예요. 서울은 6개월 +7.4%입니다.

이 단지 24평은 그 흐름을 밑돌았습니다. 구 평균을 10.9%p, 서울 평균을 6.2%p 밑돈 움직임이에요. 강동구 상승을 끌고 간 건 다른 평형과 다른 동네였다는 뜻입니다.

3. 실거래와 호가, 모집단을 나눠 보기

여기서 한 가지 짚고 가야 합니다. 위 실거래와 시세는 24평 기준이에요. 반면 지금 나와 있는 매물은 24평과 25평이 섞여 있습니다.

둘은 전용면적이 같은 형제 평형입니다. 그래도 모집단이 다르니 숫자를 섞어 읽으면 안 돼요. 아래 호가 수치는 모두 24·25평 합산입니다.

30건 중 22건이 9월 8일 거래값 아래입니다. 그중 저층은 3건뿐이에요. 즉 싼 호가가 저층에 몰려 있어서 낮아 보이는 구조가 아닙니다.

21억 8,500만은 아직 시장 전체가 따라간 값이 아니라는 얘기입니다. 매수자 입장에서는 협상 여지가 남아 있습니다.

4. 같은 단지 안에서 무엇을 고를까

호가가 낮은 순서로 보면 하단은 20억 5,000만원대입니다. 147동 중층 남향, 153동 고층 남향이 그 자리에 있어요. 둘 다 즉시입주 조건입니다.

21억원 구간은 성격이 갈립니다. 146동 중층 남향, 132동 중층 남서향은 입주가 됩니다. 반면 119동·108동·107동 21억원 물건은 세를 안고 있어요.

세안고 물건은 2027년까지 임차 기간이 남아 있습니다. 실입주가 급하면 선택지가 아니에요. 그래서 실입주 기준 하단은 20억 5,000만원 선으로 보면 됩니다.

반대로 전세를 안고 들어갈 수 있는 쪽이라면 얘기가 다릅니다. 같은 21억원이라도 들어가는 현금이 달라지니까요.

5. 값을 받치는 기본기 — 입지와 학군

5호선 상일동역이 약 0.3km입니다. 걸어서 5분 안쪽이에요. 지하 상가로 역과 이어진 동도 있습니다.

4,932세대, 53개 동의 대단지입니다. 2019년 준공이라 7년차 준신축이고요. 우리 데이터로 보면 고덕동은 강동구 안에서 최상위 생활권입니다.

초등학교는 동에 따라 갈립니다. 107·108·119·120·122·127·132·135·136·137동은 서울강덕초, 138~153동은 서울고덕초로 배정돼요. 강덕초는 단지에서 약 0.3km, 도보 4분 거리입니다.

중학교는 고덕중이 도보 5분, 강명중이 도보 16분입니다. 고등학교는 광문고 도보 8분, 강동고 도보 13분이에요. 강명중은 강동구 19개 중 8위, 광문고는 13개 중 9위입니다.

6. 규제와 시장 환경

강동구는 토지거래허가구역입니다. 아파트를 사려면 계약 전에 허가를 받아야 해요. 원칙은 실거주 목적 매수입니다.

다만 임차인이 이미 살고 있으면 임대차 종료 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다. 위에서 본 세안고 매물이 그 경우에 해당하는지는 허가 단계에서 확인합니다.

대출은 서울이라 수도권이면서 규제지역입니다. 무주택자 LTV는 40%, 1주택 이상의 추가 매수는 0%예요. 여기에 주택가격 15억 초과~25억 이하 구간은 한도가 4억으로 묶입니다.

금리 환경도 가볍지 않습니다. 보도에 따르면 2026년 8월 예금은행 주담대 가중평균 금리는 연 4.66%로 전월보다 올랐습니다. 현금 비중이 큰 매수자에게 유리한 국면이에요.

7. 결론 — 이 거래를 어떻게 볼까

정리하면 이번 거래는 조용한 거래입니다. 시장을 끌고 간 게 아니라, 지금 수준을 확인해 준 거래예요.

그래서 지금 24평을 본다면 호가 하단부터 훑는 게 맞습니다. 입주가 되는 물건과 세를 안은 물건을 먼저 갈라 놓으세요. 그 다음에 동·층·향과 집 상태로 값 차이를 따지면 됩니다.