올림픽파크포레온 25평 26억 3,000만 신고가, 그런데 같은 달 18억 거래도 있다
2026년 8월 17일 계약된 25층 26억 3,000만원이 이제 막 공개됐습니다. 직전 대비 +46.1%, 신고가예요. 그런데 열흘 전 30층에서는 18억 거래가 찍혔습니다. 같은 평형, 같은 달, 8억 차이. 무슨 일일까요.
1. 방금 공개된 거래 — 25평 26억 3,000만
올림픽파크포레온 25평이 26억 3,000만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 8월 17일, 25층이에요.
신고가입니다. 직전 실거래 대비 +46.1%예요.
그런데 그 직전 거래가 문제입니다. 2026년 8월 7일, 30층에서 18억이 찍혔거든요.
같은 평형, 같은 달, 열흘 간격. 그런데 8억 3,000만원 차이가 납니다.
2. 8억 차이를 어떻게 읽을까
최근 거래를 시간순으로 늘어놓으면 그림이 보입니다.
| 계약일 | 가격 | 층 |
|---|---|---|
| 2026-08-17 | 26억 3,000만원 | 25층 |
| 2026-08-07 | 18억원 | 30층 |
| 2026-06-03 | 25억원 | 28층 |
| 2026-05-07 | 24억 9,000만원 | 25층 |
| 2026-04-23 | 24억 5,000만원 | 27층 |
| 2025-10-09 | 20억 1,000만원 | 9층 |
4월 24억 5,000만, 5월 24억 9,000만, 6월 25억. 계단처럼 올라왔습니다.
그 흐름 위에 26억 3,000만이 놓이면 자연스럽습니다. 6월 대비 1억 3,000만 더 준 값이에요.
튀는건 18억 거래입니다. 고층인데 4월 저층권 거래보다 6억 5,000만이나 쌉니다.
2026-08-17 26억 3,000만, 가격 합의 시점 매물과 복기
토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 실제 값이 합의된 시점은 2026년 7월 27일 무렵이에요.
그때 시장에 뭐가 나와 있었는지 보겠습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 올림픽파크포레온 25평 | 105동 중층 동향 · 조합원 25A, 5호선 초역세권 | 26억 5,000만원 |
| 올림픽파크포레온 25평 | 418동 고층 남향 · 9호선 역세권, 풀옵션, 세안고 | 28억원 |
| 올림픽파크포레온 25평 | 420동 고층 남향 · 굿뷰, 입주협의, 위례초 | 29억원 |
| 고덕아르테온 24평 | 301동 중층 남향 · 초역세권, 고현초, 중문 | 19억 2,000만원 |
| 고덕아르테온 24평 | 330동 중층 서남향 · 풀옵션, 초역세권, 초품아 | 22억원 |
| 고덕래미안힐스테이트 25평 | 307동 고층 남향 · 로얄동, 4베이, 정남향 | 21억 5,000만원 |
| 래미안솔베뉴 25평 | 107동 고층 남향 · 초역세권, 로얄동호, 뻥뷰 | 21억원 |
| 고덕센트럴아이파크 25평 | 504동 중층 서남향 · 역세권, 고덕 숲뷰 | 20억원 |
같은 단지 호가는 26억 5,000만~29억이었습니다. 26억 3,000만은 그 밴드보다 살짝 아래예요.
호가 밴드 하단을 뚫고 계약된 겁니다. 매수자 입장에서는 당시 시장 대비 잘 받은 값입니다.
다만 밴드 상단인 28억·29억은 고층 남향이고, 26억 5,000만은 중층 동향이에요. 층과 향이 다르면 호가가 갈리는 게 정상입니다.
그럼 이 값이면 다른 데는 뭘 살 수 있었나
같은 시점 강동구 대안들은 20억 안팎이었습니다. 고덕래미안힐스테이트 로얄동 고층 남향이 21억 5,000만, 래미안솔베뉴 고층 남향이 21억이었어요.
26억 3,000만이면 그 매물들보다 5억쯤 더 쓴 셈입니다. 대신 6~10년차 준신축이 아니라 1년차 신축을 샀습니다.
평당가로 보면 급 차이가 선명합니다. 올림픽파크포레온은 평당 8,782만원, 고덕아르테온 8,101만원, 고덕래미안힐스테이트 7,868만원, 래미안솔베뉴 7,560만원, 고덕센트럴아이파크 7,200만원이에요.
강동구 25평 안팎에서 이 단지가 평당가 1위입니다. 시장이 이미 이 단지를 상급으로 매겨놨다는 뜻이에요.
3. 그래서 이 거래를 어떻게 보나
지금 호가가 실거래보다 낮은 이유
이상한 그림입니다. 8월에 26억 3,000만이 찍혔는데, 지금 25억 호가가 줄줄이 있어요.
| 호가 | 동·층·향 | 입주 |
|---|---|---|
| 25억원 | 417동 고층 남향 · 풀옵션 | 즉시입주 |
| 25억원 | 417동 고층 서향 · 풀옵션 | 즉시입주 |
| 25억원 | 202동 고층 남동향 · 풀옵션 | 즉시입주 |
| 25억원 | 415동 고층 남향 · 뻥뚫린전망 | 즉시입주 |
| 25억 5,000만원 | 418동 중층 남향 · 풀옵션 | 즉시입주 |
| 25억 8,000만원 | 418동 중층 남향 · 판상형 남향 | 즉시입주 |
이유는 매물 수에 있습니다. 25평만 86건이 나와 있어요.
입주 2년차 단지라 실거주 의무 유예가 걸린 조합원·수분양 물량이 함께 풀립니다. 관련 보도에 따르면 8·3 세제개편안 발표 이후 관망세가 짙어지면서, 급한 조합원 물량이나 전세 낀 매물이 주로 나오고 있다고 합니다.
매물이 두꺼우면 호가가 실거래를 바로 따라가지 못합니다. 매수자에게는 협상 여지가 있다는 뜻이에요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 25억원최저가 | 417동 고층 남향이라 채광과 전망이 트여 있고, 풀옵션에 9호선 역세권이라 바로 입주할 수 있습니다. |
| 25억원최저가 | 417동 고층이지만 서향이라 오후 햇살이 드는 편이고, 풀옵션으로 짐만 들이면 되는 상태입니다. |
| 25억원최저가허위 가능성 있음 | 202동 고층 남동향으로 아침 볕이 잘 들고 전망도 좋으며, 풀옵션이라 곧바로 살 수 있습니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 25억원최저가허위 가능성 있음 | 417동 고층 남서향이라 오후까지 볕이 들고, 풀옵션 상태라 계약 후 빠르게 입주할 수 있습니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 25억원최저가 | 417동 중층 서향으로 숲길 조망이 좋고, 풀옵션이며 입주 시점은 협의가 가능합니다. |
| 25억원최저가 | 417동 중층 남서향이라 오후 채광이 괜찮고, 풀옵션에 산책로가 가까우며 입주일은 협의할 수 있습니다. |
| 25억원최저가허위 가능성 있음 | 415동 고층 남향이라 앞이 트여 채광과 전망이 좋고, 곧바로 입주가 가능합니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 25억원최저가 | 415동 고층 남향으로 볕이 잘 들고 전망이 시원하며, 입주 시점은 협의로 맞출 수 있습니다. |
4. 단지와 입지 — 왜 평당가 1위인가
12,032세대, 85개 동입니다. 국내 최대 규모 단일 단지예요.
2025년 준공, 1년차 신축. 세대당 주차 1.48대로 강남 신축보다도 넉넉한 수준입니다.
둔촌오륜역(9호선)과 둔촌동역(5호선)을 함께 씁니다. 올림픽공원과 일자산이 바로 옆이에요.
학군도 단단합니다. 서울둔촌초가 도보 4분, 동북중은 강동구 19개 중 6위, 동북고는 13개 중 5위예요.
다만 강동구 최상위 생활권은 여전히 고덕동 쪽입니다. 둔촌동 블록은 그보다 한 단계 아래로 평가받아요.
그런데 평당가는 이 단지가 1위입니다. 입지값 위에 신축·규모·브랜드 프리미엄이 얹혀 있다는 뜻이에요.
바꿔 말하면, 이 프리미엄은 신축이 유지되는 동안 지켜야 할 값입니다. 입지 자체가 끌어올려주는 구조는 아니에요.
5. 시장 흐름 위에 놓고 보면
우리 실거래 데이터 기준으로 강동구는 3개월 +5.1%입니다. 서울 전체는 +4.1%예요.
강동구가 서울 평균을 앞서고 있습니다. 이 단지의 4~8월 계단식 상승도 그 흐름 안에 있어요.
규제는 확실합니다. 강동구는 토지거래허가구역이자 조정대상지역·투기과열지구입니다.
허가를 받아야 계약이 성립하고, 실거주가 원칙이에요. 25억을 넘는 거래는 주담대 한도가 2억으로 제한됩니다.
결국 현금 여력이 있는 실거주 수요만 붙는 구간입니다. 매물 86건이 빠르게 소화되지 않는 이유이기도 해요.
정리하면 이렇습니다. 26억 3,000만은 흐름의 연장선이고, +46%는 착시예요.
지금은 실거래보다 낮은 호가가 깔려 있습니다. 급할 이유는 없고, 25억대에서 조건 좋은 물건을 고를 때입니다.