직전보다 +10.8%, 고덕래미안힐스테이트 34평 22억 1,500만 실거래

고덕래미안힐스테이트 34평이 22억 1,500만원에 팔렸습니다. 직전 거래보다 10.8% 높은 값이에요.

계약일은 2026년 10월 6일이고, 5층입니다. 실거래 공개는 10월 14일이에요. 8월 13일 6층이 20억원에 팔린 뒤라 숫자가 커 보입니다.

1. 이 거래를 뜯어보면

결론부터 말하면 이번 값은 신고가가 아닙니다. 6월 30일에 6층이 22억 7,000만원에 팔렸거든요.

오히려 8월 20억이 낮게 찍힌 쪽에 가깝습니다. 8월 거래는 그 한 건뿐이에요. 기준점으로 삼기엔 약합니다.

10월 7일에는 6층이 21억 5,000만원에 팔렸어요. 두 건을 나란히 놓으면 10월 거래는 21억 중반~22억 초반에 모입니다.

같은 층끼리 보면 흐름이 더 또렷해요. 2025년 10월 10일 5층은 21억 3,000만원이었습니다. 1년 뒤 같은 5층이 22억 1,500만원에 팔렸어요.

분기평균으로는 1년 +12.4%가 나옵니다. 하지만 같은 층 개별 거래로 보면 오른 폭이 그보다 작아요. 분기평균은 그 분기에 팔린 층·동에 따라 튀거든요.

층만으로 값이 정해지지도 않습니다. 7월 21층은 20억 3,500만원과 21억 3,000만원으로 갈렸어요. 같은 층이어도 동·향·수리 상태가 값을 가릅니다.

2. 당시 매물과 견주면

10월 6~7일 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역이에요. 약정부터 허가, 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 실제 가격은 계약일보다 앞서 정해져요.

아래는 10월 7일 거래의 가격이 합의된 무렵, 2026년 9월 16일에 나와 있던 매물이에요. 10월 6일 거래와 하루 차이라 같은 시장으로 봐도 됩니다.

이 단지 34평 호가는 21억에서 22억 5,000만 사이였어요. 21억은 전세를 낀 매물이었습니다. 바로 들어가 살 수 있는 쪽은 22억 5,000만 고층 매물이었고요.

22억 1,500만은 그 사이에서 실입주 매물 쪽에 붙어 있어요. 5층인 걸 감안하면 당시 호가에 비춰 무난하게 산 거래입니다. 10월 7일 21억 5,000만은 두 매물 사이 아래쪽에서 맞춰졌어요.

35평 30억 호가는 다른 매물과 너무 떨어져 있어요. 실거래와 견줄 기준으로 쓰긴 어렵습니다.

옆 단지는 어땠을까요. 래미안솔베뉴는 32평 저층이 22억 6,000만부터였어요. 같은 돈이면 더 작은 평형을 봐야 했습니다.

올림픽파크포레온 34평은 28억부터였어요. 처음부터 예산이 다른 후보입니다.

3. 옆 단지와 평당가로 견주면

총액보다 평당가로 봐야 공정해요. 이 단지 34평은 평당 6,550만원입니다.

래미안솔베뉴는 7,136만, 고덕그라시움은 6,892만이에요. 올림픽파크포레온은 8,274만입니다. 삼익그린맨션2차는 6,211만이고요.

이번 거래는 이 생활권 가격대의 가운데에 있어요. 삼익그린맨션2차보다 위, 고덕그라시움·래미안솔베뉴보다 아래입니다.

래미안솔베뉴 평당가가 높은 데는 이유가 있어요. 명일역까지 약 0.2km라 역에 붙어 있습니다. 연식도 3년 더 새것이에요.

고덕래미안힐스테이트는 역까지 조금 걸어야 해요. 대신 3,658세대 대단지이고 주차도 세대당 1.67대입니다. 강남 신축보다도 넉넉한 수준이에요.

삼익그린맨션2차는 1983년에 지어진 단지예요. 재건축을 보고 사는 집이라 성격이 다른 선택지입니다.

4. 지금 매물로 다시 보면

직전 실거래보다 낮게 나온 매물은 2건뿐이에요. 둘 다 저층이고, 둘 다 전세를 낀 21억 매물입니다. 싸게 살 기회라기보다 저층이고 세가 끼어서 낮은 거예요.

한 건은 입주가능일이 2028년 1월이에요. 바로 들어가 살 수 없습니다. 다른 한 건은 즉시입주로 적혔지만 세입자가 살고 있어요. 입주 일정은 확인이 필요합니다.

실입주 기준 하단은 21억 5,000만이에요. 120동 중층 남향, 주인이 사는 집입니다. 그 위로 22억 매물이 여럿 모여 있어요.

22억 5,000만 매물에는 올수리·풀옵션 같은 조건이 붙어 있어요. 밴드 위쪽에 서는 이유가 있습니다.

5. 이 거래를 어떻게 볼까

이 거래가 단지에 주는 신호는 분명해요. 8월 20억이 새 기준이 아니었다는 겁니다. 34평 시세는 22억 언저리를 다시 확인했어요.

6. 입지와 큰 흐름, 짧게

고덕동은 강동구에서 시장이 가장 높게 매기는 생활권이에요. 이 단지는 블록 입지보다 높은 값을 받고 있습니다. 대단지 준신축이라는 점이 입지 위에 얹혀 있어요.

5호선 고덕역까지는 약 0.7km예요. 배정 초등학교는 동마다 달라요. 묘곡초와 명덕초로 나뉩니다. 명일중은 도보 3분이고, 강동구 19개 중학교 중 1위예요.

관련 보도에 따르면 9호선 4단계 연장으로 고덕역이 환승역이 될 예정이에요. 역까지 거리라는 약점을 줄일 수 있는 변수입니다.

우리 실거래 데이터 기준으로 강동구는 6개월 +12.1%예요. 서울은 +7.4%입니다. 이 단지는 구 흐름과 대체로 같이 움직였고, 서울 평균보다 3.4%p 더 올랐어요.

한국부동산원 통계를 인용한 보도에선 서울 아파트값이 87주 연속 올랐어요. 다만 매수수급지수는 5주 연속 내려갔습니다. 값은 오르는데 사려는 힘은 조금 약해지는 중이에요.

그래서 이 거래는 혼자 튄 값이 아니에요. 구 흐름을 따라간 값입니다. 다만 매수세가 약해지는 때라 밴드 위쪽을 서둘러 쫓을 이유는 적어요.