박석고개힐스테이트12단지 33평 12억 1,500만 신고가, 계약 직전 호가와 견줘 보니

은평뉴타운박석고개힐스테이트12단지 33평이 12억 1,500만원에 팔렸습니다. 이 평형의 최고가예요.

계약일은 2026년 10월 10일입니다. 신고를 거쳐 10월 20일에 공개됐어요. 막 등록된 거래입니다.

직전 실거래보다 4.3% 높습니다. 그런데 계약 직전 매물을 보면 이야기가 조금 달라져요. 같은 단지 더 높은 층이 12억원에 나와 있었거든요.

1. 이 실거래, 어디가 눈에 띄나

가장 눈에 띄는 건 같은 7층 거래입니다. 2026년 7월 17일 7층이 11억 6,500만원에 팔렸어요. 석 달 뒤 같은 층이 12억 1,500만원이 됐습니다.

그 전 최고가는 6월 20일 14층 12억원이었어요. 7층이 14층 기록을 넘었습니다. 층만 보면 이례적인 값이에요.

2026년 들어 거래는 11억 6,500만~12억 사이에 몰려 있었어요. 이번 거래는 그 띠를 처음 위로 뚫었습니다.

1년 전과도 견줘 볼게요. 2025년 10월 4일 12층이 10억 4,700만원이었습니다. 분기평균으로 1년 상승률은 12.8%예요. 개별 거래끼리 보면 그보다 더 크게 오른 셈입니다.

10월 10일 12억 1,500만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 값은 그보다 앞서 정해집니다. 계약 직전인 9월 19일 매물을 놓고 보겠습니다.

같은 단지만 보면 높게 산 편입니다. 106동 고층이 12억원에 나와 있었는데, 7층이 그보다 1,500만원 더 줬어요.

다만 이 거래의 동·향·수리 상태는 공개되지 않았어요. 106동 고층 매물은 입주가 여유 있는 조건이었습니다. 바로 들어갈 수 있는 집이었다면 웃돈을 줄 이유는 있어요.

다른 단지와 견주면 위치가 분명해집니다. 같은 블록 은평뉴타운우물골6단지는 31평 중층이 12억원이었어요. 북한산푸르지오는 가장 낮은 매물이 34평 6층 12억 8,000만원이었습니다. 이 돈으로는 북한산푸르지오 호가 하단에 닿지 않았어요.

평당가로 줄 세우면

12단지는 이 줄에서 가장 아래 가격대입니다. 신축 두 곳과는 연식 차이가 크게 반영돼 있어요. 북한산푸르지오와는 연식과 세대수, 입지 차이가 함께 반영돼 있습니다.

그래서 이번 12억 1,500만원은 성격이 분명해요. 북한산푸르지오 하단보다 낮고, 우물골6단지 중층 호가와 비슷한 자리입니다. 가격대를 바꾼 거래는 아니에요.

2. 나와 있는 호가는 이 거래보다 낮은가

11건 중 8건이 이번 거래보다 낮게 나와 있습니다. 신고가가 나왔는데 호가는 대부분 그 아래예요.

저층 때문만은 아닙니다. 저층을 빼도 5건이 이 값보다 낮아요. 중층 이상에서도 12억원 안팎 선택지가 있다는 뜻입니다.

밴드 하단 10억 9,000만원은 102동 1층이에요. 수리된 집이고 바로 들어갈 수 있습니다. 1층이라 값이 아래에 놓였어요.

밴드 상단 13억 5,000만원은 102동 고층이에요. 북한산 조망을 내세운 집입니다. 조망 값이 얹혀 위쪽에 있어요.

실거주라면 입주 시점을 꼭 보셔야 해요. 12억원 안팎 중층 이상 매물 중 상당수는 세입자가 살고 있습니다. 바로 들어갈 수 있는 건 105동 중층 12억원 매물이에요.

토지거래허가구역이라 실거주 목적으로 사야 합니다. 다만 임차인이 이미 살고 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있어요. 세 낀 매물은 입주가 2027년 이후로 밀린다는 점을 감안하세요.

3. 이 거래, 어떻게 볼까

먼저 이 값이 왜 나왔는지부터 볼게요. 유사 단지는 이 단지보다 먼저 올랐습니다. 분기평균으로 북한산푸르지오는 1년 18.0%, 유사군 평균은 6개월 6.9% 올랐어요.

같은 기준으로 이 단지는 6개월 -1.5%였습니다. 분기평균은 그 분기에 팔린 층에 따라 크게 흔들려요. 그래도 주변보다 덜 올랐던 건 맞습니다. 이번 거래는 그 차이를 메우는 쪽이에요.

그렇다고 추세로 굳었다고 보긴 이릅니다. 7층 한 건이고, 같은 시기 더 높은 층 호가가 그보다 낮았어요. KB 시세 상한이 이 거래와 같은 12억 1,500만원이라는 점도 기억해 두세요. 은행 대출 한도는 이 KB 시세로 계산됩니다.

4. 배경: 단지와 입지

2009년 준공, 17년차 구축입니다. 660세대 중형 단지예요. 세대당 주차는 1.15대로 양호한 편입니다.

역은 3호선 구파발역이에요. 동마다 다르지만 걸어서 7~9분 거리입니다. 관련 보도에 따르면 롯데몰 은평점도 걸어서 이용할 수 있어요.

학교가 가장 큰 강점입니다. 서울은진초가 걸어서 2분이에요. 신도고는 걸어서 4분입니다. 신도중은 걸어서 14분이고, 은평구 18개 중학교 중 1위예요.

입지만 따지면 이 블록은 인근에서 중간쯤입니다. 북한산푸르지오 블록이 더 위 입지로 평가받아요. 은평구에서 가장 높게 평가받는 곳은 수색동 일대이고, 진관동은 그보다 한 단계 아래입니다.

그런데 12단지 평당가는 블록 입지값보다 위에 있어요. 역과 초등학교가 가까운 단지 자체 장점이 값에 얹혀 있습니다. 관련 보도에 따르면 3호선 한 정거장 거리 연신내역에 GTX-A가 지나요. 이런 교통 변화가 입지 평가를 바꿀 여지는 있습니다.

대출도 짧게 짚을게요. 서울은 전역이 규제지역입니다. 15억 이하 주택이라 최대 한도는 6억원이에요. 무주택자는 LTV 40%, 집이 있는 사람의 추가 매수는 LTV 0%입니다. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 해요.

5. 배경: 큰 흐름 속 이 거래

우리 실거래 데이터로 보면 은평구는 조용합니다. 3개월 +0.0%, 6개월 +1.2%예요. 같은 기간 서울은 3개월 +4.3%, 6개월 +7.4%였습니다.

이 단지 6개월 흐름은 은평구 평균을 3.1%p 웃돌았어요. 서울 평균보다는 3.1%p 밑돌았습니다. 덜 오른 구 안에서 조금 앞서 나간 움직임이에요.

관련 보도에 따르면 은평구는 2030세대 생애최초 매수가 늘고 있어요. 신고가 거래 비중도 4월 18.1%에서 7월 28.7%로 올랐습니다. 이번 거래도 그 흐름 안에 있어요.

다만 서울 전체 오름세는 약해지는 중입니다. 관련 지표에 따르면 한국부동산원 10월 셋째 주 서울 상승률은 0.13%로 전주보다 줄었어요. 한국은행은 10월 22일 기준금리를 3.00%로 동결했습니다.

정리하면 이렇습니다. 과열이 아니라 뒤늦게 따라 붙은 거래예요. 그래도 바람이 약해지는 시점이라 12억원 안팎까지가 편한 자리입니다. 그 위는 조망이나 입주 조건 같은 이유가 있을 때만 따져 보세요.