백련산SK뷰아이파크 25평, 3층이 11억 1,000만원으로 신고가

백련산SK뷰아이파크 25평이 11억 1,000만원에 팔렸습니다. 이 평형 최고가예요. 그런데 3층입니다.

계약은 2026년 10월 19일이었어요. 신고 절차를 마치고 10월 23일 공개됐습니다.

보통은 고층이 먼저 높은 값을 찍거든요. 이번에는 3층이 17층 거래보다 높게 팔렸습니다. 제값을 준 건지, 계약 직전 매물과 옆 단지 호가로 따져 봤어요.

1. 3층이 17층보다 비싸게 팔렸다

직전 최고가는 10월 7일 17층 11억이었어요. 이번 거래는 그보다 0.9% 높습니다. 오른 폭만 보면 크지 않아요.

눈여겨볼 건 층입니다. 3층이 17층·14층과 같은 11억대에 올라섰어요. 저층 값이 고층 값을 따라잡은 거래입니다.

8월부터는 거래가 11억 언저리에 모였어요. 9월 4일 15층 10억 4,000만은 같은 시기 다른 거래보다 낮습니다. 동·향 정보가 없어 이유는 알 수 없어요.

6월 2층 거래는 10억 3,000만이었어요. 넉 달 뒤 3층이 11억 1,000만에 팔렸습니다. 저층 값이 꽤 올라온 거예요.

1년 전 같은 날엔 11층이 9억 4,500만에 거래됐어요. 층은 더 낮은데 값은 훨씬 높아졌습니다. 분기평균 기준으로 1년 상승률은 22.6%예요.

다만 이번 거래의 동과 내부 상태는 신고 자료에 없어요. 그래서 3층이 왜 이 값인지 하나로 단정하긴 어렵습니다.

시세는 2024년 4월 27일 8억 3,607만에서 2026년 10월 24일 11억 1,514만까지 왔어요. 33% 오른 흐름입니다. 이번 거래는 그 평균시세와 거의 같은 자리예요.

10월 19일 11억 1,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 전역이 토지거래허가구역이에요. 허가를 거쳐 본계약까지 약 3주가 걸립니다. 그래서 값은 계약일보다 앞선 9월 28일 무렵에 합의됐다고 봐야 해요.

그때 같은 25평 저층 호가는 11억 4,000만과 12억 5,000만이었어요. 이번 거래는 둘보다 낮은 값에 합의됐습니다. 당시 호가 대비 낮게 산 편이에요.

10억 8,000만 매물은 26평이라 평형이 달라요. 바로 견주긴 어렵습니다.

같은 109동 저층인데 호가가 1억 넘게 벌어져 있었어요. 층·향이 같으니 그 차이를 설명할 근거는 풀옵션 표기 정도입니다. 위쪽 호가에는 협상 여지가 있었다고 봐야 해요.

옆 단지와 견주면 위치가 더 또렷해요. 북한산푸르지오 25평 중층 호가보다 낮고, 북한산래미안 24평 호가보다는 높습니다. 평당가도 같은 순서예요. 북한산푸르지오 평당 4,640만, 이 단지 4,460만, 북한산래미안 4,247만입니다.

그러니까 이 거래는 가격대가 조금 다른 두 단지 사이에 들어갔어요. 이 단지 평균시세 자리에 정확히 앉은 거래입니다.

2. 매물로 다시 본 11억 1,000만

이번 거래보다 낮은 호가는 9건 중 3건이에요. 셋 다 11억이고, 저층이 아닙니다. 저층이라 낮게 나온 물건이 아니란 뜻이에요.

대신 셋 다 세입자가 있어요. 입주 가능일이 2027년 7월 이후입니다. 바로 들어가 살 집은 아니에요.

6개월 안에 들어갈 수 있는 매물은 11억 4,000만부터예요. 109동 저층 남서향, 입주 가능일은 2026년 12월 23일입니다. 실거주로 보면 매물 하단이 11억 4,000만인 셈이고, 이번 거래는 그보다 아래에서 합의됐어요.

맨 위는 12억, 105동 고층 남서향이에요. 상암하늘공원·월드컵경기장 쪽 조망이 적혀 있습니다. 고층과 조망이 밴드 상단의 이유예요.

3. 옆 단지와 나란히 놓으면

입지만 보면 셋 중 북한산푸르지오 블록이 가장 위예요. 3호선과 가깝고 초등학교가 바로 앞입니다. 평당가가 셋 중 가장 높은 이유죠.

이 단지 블록은 북한산래미안 블록과 비슷하거나 살짝 아래예요. 그런데 평당가는 북한산래미안보다 높습니다. 2020년 준공 신축이라는 점이 값에 얹힌 거예요.

북한산래미안 24평은 9억 8,000만부터 있어요. 다만 그 물건은 세입자가 있어 2028년 5월에야 들어갈 수 있습니다. 바로 입주되는 건 202동 저층 10억, 202동 중층 11억 5,000만이에요.

북한산푸르지오 25평은 312동 중층 11억 9,000만이 나와 있어요. 입주는 2026년 10월 하순 가능입니다. 이 단지 실입주 매물보다 호가가 조금 높아요.

입지와 생활

응암역(6호선)까지 약 0.6km, 새절역(6호선)도 걸어서 닿아요. 서울은명초는 도보 5분, 영락중은 도보 6분입니다. 주차는 세대당 1.15대로 양호한 편이에요.

은평구에서 가장 높게 평가되는 생활권은 수색동 일대예요. 응암동은 그보다 한 단계 아래로 시장이 매기고 있습니다. 업무지구와의 거리, 신축 밀집도가 그 차이를 만든 결과로 보여요.

관련 보도에선 새절역 서부선 급행역 계획이 거론돼요. 실현되면 여의도·신촌 쪽 접근이 좋아집니다. 아직 확정된 일정은 아니니 가능성 정도로 보세요.

4. 은평구·서울 흐름 속에서

우리 실거래 데이터(33평 환산) 기준으로 보면요. 은평구는 3개월 0.0%, 6개월 +1.2%였어요. 서울은 3개월 +4.3%, 6개월 +7.4%였습니다.

이 단지의 6개월 흐름은 구 평균과 거의 같아요. 서울 평균보다는 6.5%p 낮습니다. 북한산푸르지오·북한산래미안과도 비슷하게 움직였어요.

그러니까 이번 신고가는 이 단지만 튄 게 아니에요. 은평구가 같이 움직인 흐름 위에 올라탄 거래입니다.

관련 보도에 따르면 은평구는 2026년 7월 서울 생애최초 매수의 11.1%를 차지했어요. 구 신고가 거래 비중도 4월 18.1%에서 7월 28.7%로 늘었습니다. 실수요가 받치는 시장이라는 얘기예요.

반대로 서울 전체 상승세는 느려지고 있어요. 관련 지표에 따르면 10월 서울 상승률은 KB 기준 연중 최저 폭이었습니다. 한국부동산원 10월 셋째 주 서울 상승률은 0.13%였어요.

규제도 실거주 쪽으로 기울어 있어요. 서울은 전역이 규제지역이라 무주택자 LTV가 40%입니다. 15억 이하 집은 주담대 한도가 6억이고, 받으면 6개월 안에 전입해야 해요. 1주택자가 추가로 사면 주담대가 나오지 않습니다.

정리하면 순풍은 구 안의 실수요예요. 서울 전체의 큰 바람은 약해지는 중입니다. 그래서 추격보다 매물 밴드 안에서 고르는 게 맞는 시장이에요.

5. 이 거래, 어떻게 볼까

세안고 11억 매물 3건은 실거주 수요에겐 다른 선택지예요. 세입자가 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있습니다. 하지만 주담대를 쓰면 6개월 안에 전입해야 해서 입주 시점과 맞지 않아요.