백련산힐스테이트2차 42평 12억 9,000만, 직전보다 19.4% 오른 거래는 제값일까
은평구 응암동 백련산힐스테이트2차 42평이 12억 9,000만원에 팔렸습니다. 직전 거래보다 19.4% 높은데, 신고가는 아닙니다. 계약 직전 매물과 견주면 이 값은 어디쯤일까요.
백련산힐스테이트2차 42평이 12억 9,000만원에 팔렸습니다. 12층 거래예요.
계약은 2026년 10월 3일이었어요. 신고를 거쳐 10월 20일에 공개됐습니다.
직전 거래는 5월 30일 5층 10억 8,000만원이었습니다. 이번 값은 그보다 19.4% 높아요.
그런데 신고가는 아닙니다. 2021년 7월에 14층이 13억 5,000만원에 거래된 적이 있거든요. 이번 거래는 그 고점에 다시 다가선 거래입니다.
1. 이번 거래 뜯어보기
42평은 86세대뿐입니다. 그래서 거래가 드물어요. 2026년 거래는 이번까지 3건입니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 2026-10-03 | 12층 | 12억 9,000만 | 이번 거래 |
| 2026-05-30 | 5층 | 10억 8,000만 | 직전 거래 |
| 2026-02-27 | 10층 | 10억 8,000만 | 206동 |
| 2025-12-19 | 2층 | 9억 2,000만 | 207동 저층 |
| 2025-03-06 | 4층 | 9억 6,000만 | 206동 |
| 2025-01-18 | 1층 | 9억 | 저층 |
| 2025-01-08 | 8층 | 9억 8,000만 | 중층 |
| 2021-07-31 | 14층 | 13억 5,000만 | 역대 최고 |
2025년엔 9억원대 거래가 이어졌어요. 2026년 2월과 5월엔 10억 8,000만원이었습니다. 10월에 처음 12억원대로 올라섰어요.
층도 함께 봐야 합니다. 2025년 거래엔 1층·2층·4층이 많았어요. 이번엔 12층입니다. 같은 평형이라도 고층은 저층보다 값이 높게 붙는 게 보통이에요.
1년 전 같은 시기엔 42평 거래가 없었어요. 2025년 1월 8일 8층 9억 8,000만원과 견주면 오름폭은 더 커 보입니다. 분기평균으로 본 1년 변화는 14.1%예요. 분기평균은 그 분기에 팔린 층에 따라 출렁이니 참고만 하세요.
10월 3일 12억 9,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울 아파트는 토지거래허가를 받아야 팔 수 있습니다. 그래서 값은 신고 계약일보다 3주쯤 먼저 정해져요. 그 무렵인 9월 12일에 나와 있던 매물을 모았습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 백련산힐스테이트2차 42평 | 207동 저층 서남향 · 기본형, 수납공간 넓음 | 10억 5,000만 |
| 백련산힐스테이트2차 42평 | 206동 4층 서남향 · 최근 리모델링, 확장형 | 12억 |
| 백련산힐스테이트2차 42평 | 207동 중층 서남향 · 전망 트인 동, 방4 화2 확장형 | 13억 |
| 은평뉴타운폭포동힐스테이트4-2단지 38평 | 409동 저층 동남향 · 숲 조망, 입구동 | 10억 |
| 은평뉴타운폭포동힐스테이트4-2단지 38평 | 417동 10층 남향 · 트인 조망, 채광 좋음 | 11억 5,000만 |
| 은평뉴타운폭포동힐스테이트4-2단지 38평 | 418동 중층 남향 · 북한산 자락, 신도초 | 13억 |
| 은평뉴타운상림1단지롯데캐슬 41평 | 816동 중층 남향 · 산·공원 조망, 세입자 거주 | 12억 |
단지 안 호가는 10억 5,000만원부터 13억원까지 퍼져 있었어요. 아래쪽은 저층 기본형이었습니다. 위쪽 13억원은 전망 트인 중층 확장형이었어요.
12층 12억 9,000만원은 이 범위의 위쪽입니다. 중층 13억원 호가보다 조금 아래에서 합의됐어요. 층을 생각하면 당시 호가 대비 무리한 값은 아니었습니다.
옆 단지 매물은 조건이 달랐어요. 폭포동힐스테이트4-2단지 10층 남향은 11억 5,000만원이었습니다. 다만 평형이 38평으로 작아요.
상림1단지롯데캐슬 41평 12억원은 세입자가 사는 매물이었습니다. 바로 들어가 살 사람에겐 선택지가 아니었어요. 42평 넓은 집에 곧 입주하려면 고를 곳이 많지 않았던 셈입니다.
평당가로 보면 자리가 더 분명해져요. 백련산힐스테이트2차는 평당 2,989만원입니다. 비교한 은평 구축 대형 평형 가운데 가장 높은 편이에요.
신축과는 가격대가 다릅니다. DMCSK뷰는 평당 4,344만원, DMC파인시티자이는 3,966만원이에요. 이번 거래는 구축 대형 평형 가격대의 위쪽에 놓였습니다.
| 항목 | 백련산힐스테이트2차 42평 | 은평뉴타운폭포동힐스테이트4-2단지 38평 | 은평뉴타운상림1단지롯데캐슬 41평 |
|---|---|---|---|
| 세대수 | 1,148세대 | 571세대 | 707세대 |
| 준공 | 2011년 | 2010년 | 2008년 |
| 평당가 | 2,989만원 | 2,860만원 | 2,926만원 |
| 배정 초등학교 | 서울연은초 약 0.2km | 서울신도초 약 0.4km | 서울진관초 약 0.6km |
| 가까운 역 | 새절(6호선) 약 0.9km | — | 구파발(3호선) 약 0.9km |
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 12억 5,000만원 | 206동 남향 고층이라 햇살이 잘 들고, 벽을 터서 공간을 넓힌 확장형에 주인이 살아 상태가 깔끔합니다. |
| 12억 5,000만원 | 206동 1층 남서향이라 햇살이 들고, 벽을 터서 넓힌 확장형이며 초등학교가 가까워 아이 키우기 좋습니다. |
| 10억 7,000만원최저가 | 207동 저층 남서향으로 햇살이 밝게 들고 수납공간이 넉넉하며, 입주는 2027년 2월경 가능합니다. |
| 12억 5,000만원 | 207동 중층 남서향으로 벽을 터서 넓힌 확장형이고 앞이 트여 전망이 시원합니다. |
| 11억원 | 206동 저층 남서향 확장형으로 공간이 넓고, 주인이 살고 있어 바로 입주할 수 있습니다. |
| 13억원 | 207동 중층 남서향이라 햇살이 들고, 벽을 터서 넓힌 확장형에 내부 상태가 아주 좋습니다. |
| 13억원 | 207동 고층 남서향으로 앞이 트여 전망이 환하고 관리가 잘 돼 내부가 깨끗하며, 입주는 2027년 2월말경 가능합니다. |
2. 10월 말 매물로 본 시세
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 기준 실거래 | 2026-10-03 12층 12억 9,000만 |
| 호가 범위 | 10억 7,000만 ~ 13억 |
| 직전 실거래보다 낮은 매물 | 5건 / 7건 |
| 그중 저층 뺀 매물 | 3건 |
| KB시세(2026-10-19) | 평균 10억 9,000만 (10억 2,500만~11억 1,500만) |
| 한국부동산원 시세(2026-10-19) | 평균 10억 1,500만 (9억 5,000만~10억 8,000만) |
낮은 5건 가운데 2건은 저층입니다. 10억 7,000만원과 11억원이에요. 싸게 사는 게 아니라 저층이라 낮은 값입니다.
나머지 3건은 모두 12억 5,000만원이에요. 206동 고층 남향, 206동 1층, 207동 중층입니다. 층과 향이 달라도 호가가 이 값에 모여 있어요.
입주는 대부분 바로 됩니다. 10억 7,000만원 저층은 2027년 2월 10일 입주예요. 13억원 고층은 2027년 2월 26일입니다. 둘 다 6개월 안이라 실거주에 걸림돌은 아니에요.
KB시세도 짚어 둘게요. 이번 거래는 KB 상단 11억 1,500만원보다 높습니다. 대출은 KB시세로 잡혀서 거래가만큼 한도가 나오지 않아요.
3. 입지와 큰 흐름
서울연은초가 도보 2분 거리입니다. 단지 바로 옆에 초등학교가 있어요. 새절역(6호선)은 약 0.9km, 걸어서 13분쯤입니다.
백련산 자락이라 공기는 좋아요. 대신 오르막이 있고 역까지 거리가 있습니다. 관련 보도에 따르면 마을버스를 자주 쓰는 동네예요.
은평구에서 가장 높게 매겨지는 곳은 수색동 일대입니다. 응암동은 그보다 한 단계 아래예요. 주변 블록과 견주면 이 블록은 중간쯤에 있습니다.
그런데 이 단지 평당가는 블록 자리값보다 낮게 붙어 있어요. 자리에 비해 값이 덜 매겨진 편입니다. 관련 보도에 따르면 서부선 경전철이 2029년 개통 예정이에요. 주변 응암동 재개발도 진행 중이라 이 차이는 좁혀질 여지가 있습니다.
큰 흐름은 미지근합니다. 우리 실거래 데이터 기준 은평구는 6개월 +1.2%, 3개월 +0.0%예요. 서울은 6개월 +7.4%입니다.
이 단지의 6개월 오름폭은 구 평균보다 18.2%p, 서울보다 12.0%p 높습니다. 구 전체가 오른 게 아니라 이 단지가 혼자 앞서 나간 움직임이에요. 그리고 그 오름폭은 이번 한 건에서 나왔습니다.
바람이 없는 건 아니에요. 관련 보도에 따르면 은평구 아파트 신고가 비중은 2026년 4월 18.1%에서 7월 28.7%로 올랐습니다. 2030세대 생애 첫 매수도 늘었다고 해요. 반면 한국부동산원 10월 3주 지표에선 서울 상승폭이 줄었습니다.
4. 그래서 이 거래는
정리하면 이번 거래는 이 단지 42평의 고층 값을 다시 보여준 거래입니다. 구 전체 흐름과는 따로 움직였어요. 그래서 한 건 더 확인될 때까지는 호가 상단을 쫓기보다 조건을 따져 고르는 게 맞습니다.