고덕자이 20평 3층이 12억 8,000만, 신고가를 따져봤습니다
15세대뿐인 고덕자이 20평이 1년여 만에 다시 팔렸습니다. 3층인데 신고가 12억 8,000만원입니다. 같은 돈이면 옆 단지 18평 올수리도 살 수 있었는데, 잘 산 값일까요?
고덕자이 20평이 12억 8,000만원에 팔렸습니다. 3층인데 신고가예요.
계약일은 2026년 10월 4일입니다. 신고를 마치고 10월 31일에 공개됐어요.
20평은 이 단지에 15세대뿐입니다. 1,824세대 가운데 가장 작은 평형이에요. 그래서 거래 한 건이 시세를 새로 씁니다.
이 거래, 무엇이 달랐나
직전 거래는 2025년 9월 14일이었어요. 2층이 11억 3,500만원에 팔렸습니다. 이번에는 3층이 12억 8,000만원이에요.
두 거래 모두 저층입니다. 층 차이로 값이 벌어진 게 아니에요. 1년여 사이에 값이 올랐습니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-10-04 | 3층 | 12억 8,000만 |
| 2025-09-14 | 2층 | 11억 3,500만 |
| 2024-04-13 | 11층 | 9억 |
| 2024-03-19 | 8층 | 8억 7,500만 |
| 2024-03-03 | 14층 | 8억 8,000만 |
| 2023-12-25 | 13층 | 8억 5,000만 |
2024년에는 고층도 9억원 안팎이었어요. 이번엔 3층이 그보다 훨씬 높은 값에 팔렸습니다.
우대빵 시세 지표도 같은 방향입니다. 2024년 4월 27일 8억 7,750만원이었어요. 2026년 10월 30일에는 14억 9,000만원입니다. 70% 오른 흐름이에요.
기관 시세와는 차이가 큽니다. KB시세(2026년 10월 26일)는 평균 10억 7,500만원이에요. 상한은 11억 3,500만원입니다. 이번 거래는 KB 상한을 넘었어요.
20평은 매물도 거래도 드뭅니다. 그래서 지표마다 값이 크게 갈려요. 이번 거래는 KB시세와 우리 지표 사이에 있습니다.
2026년 10월 4일 12억 8,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울 아파트는 토지거래허가를 거칩니다. 그래서 값 합의는 계약 약 3주 전에 이뤄져요. 그 무렵인 2026년 9월 13일 매물을 펼쳐 봤습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 고덕자이 22평 | 101동 저층 남향 · 역·상가 가까운 동, 세대 지하창고 | 16억 |
| 아남 18평 | 8동 저층 서향 | 12억 5,000만 |
| 아남 18평 | 8동 고층 서남향 · 부분수리 | 12억 6,000만 |
| 아남 18평 | 8동 고층 서남향 · 올수리 | 12억 7,000만 |
그때 고덕자이에는 20평 매물이 없었어요. 가장 가까운 건 22평 16억원이었습니다. 한 평형만 올려도 값 차이가 컸던 거죠.
아남 18평은 12억 5,000만~12억 7,000만원이었어요. 고층에 수리가 된 집일수록 위쪽이었습니다. 이번 매수자는 비슷한 돈으로 5년차 20평을 골랐어요.
평당가로 봐도 흐름은 같습니다. 고덕자이 20평은 평당 7,450만원이에요. 아남 18평은 평당 7,029만원입니다. 그 차이는 신축 대단지라는 점에서 나와요.
당시 매물로 보면 무리한 값은 아니었습니다. 같은 단지 22평보다 한참 낮았어요. 옆 단지 18평 올수리와는 거의 붙어 있었고요.
지금 나온 매물로 다시 보면
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 기준 실거래 | 2026-10-04 3층 12억 8,000만 |
| 그보다 낮은 호가 / 전체 | 0건 / 21건 |
| 매물 평형 | 22·25·29평 (20평 매물 없음) |
| 호가 범위 | 16억~22억 |
| 가장 낮은 호가 | 22평 16억 2건 (101동 중층 남향) |
직전 거래보다 낮은 호가는 한 건도 없어요. 다만 20평 매물 자체가 없습니다. 21건 모두 22·25·29평이에요.
가장 낮은 건 22평 16억원 두 건입니다. 한 건은 세입자가 살고 있어 입주 일정을 확인해야 해요. 다른 한 건은 즉시입주로 나와 있습니다.
20평을 사려면 다음 매물을 기다려야 해요. 15세대라 그 기회가 자주 오진 않습니다.
옆 단지와 견주면
같은 예산대 강동구 소형 두 곳을 골랐어요. 아남 18평과 삼익파크맨숀 19평입니다.
| 항목 | 고덕자이 20평 | 아남 18평 | 삼익파크맨숀 19평 |
|---|---|---|---|
| 준공 | 2021년(5년차) | 1996년(30년차) | 1982년(44년차) |
| 세대수 | 1,824세대 | 807세대 | 1,092세대 |
| 평당가 | 7,450만 | 7,029만 | - |
| 기준 가격 | 12억 8,000만(2026-10-04 실거래) | 12억 5,000만~13억 5,000만(10월 말 호가) | 12억 2,750만(시세) |
| 가까운 역 | 상일동(5호선) 0.6km | 고덕(5호선) 0.7km | 굽은다리(5호선) 0.4km |
| 배정 초등학교 | 고일초 0.2km | 명덕초 0.1km | 신명초 0.4km |
| 1년 변화 | +12.8%(직전 실거래 대비) | 41.1%(분기평균) | 47.1%(분기평균) |
두 단지는 1년 새 40% 넘게 올랐어요. 분기평균이라 거래된 층·동에 따라 튈 수 있습니다. 그래도 방향은 분명해요.
고덕자이 20평은 직전 거래 대비 12.8%입니다. 주변 소형이 먼저 오르고 뒤따라온 모양이에요. 신축 소형을 찾는 수요가 갈 곳이 마땅치 않았을 가능성이 큽니다.
우리 6개월 지표에선 이 평형이 0.0%로 잡혀요. 그 사이 20평 거래가 없어서입니다. 값이 멈춰 있었다는 뜻은 아니에요.
이 거래를 어떻게 볼까
이 거래가 단지에 주는 신호는 하나예요. 20평 저층의 기준선이 12억 후반으로 올라섰다는 겁니다.
배경: 자리와 시장 흐름
입지
상일동역(5호선)까지 0.6km예요. 배정 초등학교 고일초는 0.2km, 도보 3분입니다. 아이 키우는 집이 반기는 조건이죠.
주차는 세대당 1.31대예요. 넉넉한 편입니다.
블록으로 보면 아남과 비슷한 상위 입지예요. 삼익파크맨숀 블록보다는 위에 있습니다. 평당가는 블록 입지 값보다 높아요. 입지 위에 신축 대단지 값이 얹힌 상태입니다.
강동구 최상위 생활권은 고덕동, 고덕그라시움 일대예요. 상일동은 그보다 한 단계 아래로 매겨집니다. 시장이 그렇게 평가한 결과예요. 관련 보도에 따르면 강동구 종합계획에 9호선 연장 같은 교통 투자가 들어 있습니다.
시장 흐름
우리 실거래 데이터로 강동구는 6개월 +12.1%예요. 서울은 같은 기간 +7.4%였습니다. 고덕자이 단지 전체는 구 평균과 거의 같이 움직였어요. 서울 평균보다는 5.4%p 앞섰습니다.
관련 보도에 따르면 서울 아파트값은 33주 연속 올랐어요. 강동구는 그 상승을 이끄는 곳으로 꼽힙니다. 반대로 2026년 9월 고정형 주담대 평균 금리는 연 5.11%로 보도됐어요. 이자 부담은 커지는 쪽입니다.
이 거래는 흐름을 탄 쪽이에요. 구 전체가 오르는 중에 소형이 따라붙었습니다. 혼자 튄 값은 아니라는 뜻이에요. 그래도 한 건이니 다음 20평 거래를 함께 보세요.