강일리버파크4단지 33평 13억 8,000만, 직전보다 12% 높은데 신고가는 아니다

강일리버파크4단지 33평이 13억 8,000만원에 팔렸습니다. 12층 집이에요.

계약은 10월 5일이었습니다. 거래 내역은 10월 29일에 막 공개됐어요.

직전 거래보다 12.2% 높은 값입니다. 그래도 신고가는 아니에요. 8월에 9층이 14억 1,300만원에 팔렸거든요.

1. 이 거래, 숫자로 뜯어보기

2026년에 공개된 33평 거래를 모아 봤어요. 1년 전 같은 시기 고층 거래도 하나 넣었습니다.

1-1. 12% 상승은 대부분 층 차이예요

직전 거래는 1층이었습니다. 이번은 12층이에요. 같은 33평이라도 1층과 고층은 값이 다르게 붙습니다.

7월 이후 중·고층만 떼어 보세요. 9층이 14억 1,300만원, 12층이 13억 8,000만원입니다. 오른 게 아니라 비슷한 자리에서 다시 팔린 거예요.

1년 전과 견주면 얘기가 달라집니다. 2025년 10월 18일 14층은 11억원이었어요. 비슷한 고층끼리 놓고 봐도 1년 새 크게 뛰었습니다.

분기평균 기준 1년 상승률은 28.4%예요. 분기마다 거래가 한두 건이라 층에 따라 크게 출렁입니다. 4월 3층 10억 2,000만원이 그 예예요. 2분기 평균이 꺾여 보이는 건 이 한 건 때문입니다.

2. 당시 매물과 견줘 보기

2-1. 10월 5일 13억 8,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

이 거래의 값은 9월 14일 무렵 맞춰졌어요. 서울 아파트는 토지거래허가구역이라 허가에 3주가량 걸립니다. 그래서 계약 직전 매물과 견줘야 정확해요.

당시 이 단지 33평 호가는 14억 4,500만~15억이었어요. 12층 거래는 그 맨 아래보다도 낮게 맞춰졌습니다. 당시 호가와 견주면 잘 산 편이에요.

같은 돈으로 볼 수 있는 집도 있었습니다. 길동우성 32평은 13억 3,000만원부터 있었어요. 둔촌역청구 고층 남향은 13억 5,000만~13억 7,000만이었고요.

두 단지는 5호선 역이 300m 안쪽입니다. 대신 1994년, 1999년에 지어졌어요. 역 가까운 오래된 집과, 역은 멀어도 2009년 집 사이의 선택이었습니다.

2-2. 평당가로 보면 어디쯤일까

총액보다 평당가가 위치를 더 잘 보여 줍니다. 이 단지는 평당 4,127만원이에요. 길동우성은 평당 4,261만원으로 조금 높습니다.

주변엔 평당가가 10% 안팎 높은 단지도, 13% 낮은 단지도 있어요. 이 단지는 그 사이 가운데쯤입니다. 13억 8,000만원은 이 자리에 맞게 붙은 값이에요.

3. 지금 나와 있는 매물로 보면

매물 9건 가운데 13억 8,000만원보다 낮은 건 하나도 없어요. 호가는 대부분 14억 5,000만원에 몰려 있습니다.

밴드 맨 아래 13억 9,000만원은 403동 저층이에요. 맨 위 15억원은 406동 고층입니다. 14억 5,000만원 중 401동 저층은 올수리에 확장, 샤시까지 된 집이에요. 층과 수리 상태가 값을 가릅니다.

공식 시세는 실거래 쪽에 붙어 있어요. KB시세 상위평균가가 13억 9,333만원입니다. 호가만 실거래보다 한 칸 위에 떠 있는 상태예요.

실입주는 걸림돌이 적습니다. 대부분 즉시입주예요. 날짜가 붙은 두 건도 2027년 1월 하순, 2027년 2월 1일이라 6개월 안에 들어갈 수 있습니다.

둔촌역청구는 13억 4,000만원 중층 남향이 즉시입주로 나와 있어요. 13억 5,000만원 두 건도 입주가 2027년 1~4월이라 6개월 안입니다. 다만 222세대 소단지예요.

길동우성 13억원 매물은 세입자가 있어요. 입주가 2027년 5월 31일이라 바로 들어가 살 순 없습니다. 바로 살 수 있는 집은 14억 4,000만원부터예요. 17층 서향 올수리, 고층 남동향 올수리가 14억 4,000만~14억 8,000만에 있습니다.

4. 이 실거래, 어떻게 볼까

이 거래가 말해 주는 건 하나예요. 중·고층 13억 후반~14억 초반은 받쳐 준다는 겁니다. 진짜로 다시 매긴 값이고, 한 번 튄 건 아니에요.

다만 위쪽은 아직 비어 있습니다. 호가가 실거래보다 먼저 올라가 있는 상태예요. 파는 쪽보다 사는 쪽이 값을 정할 여지가 남아 있습니다.

5. 배경: 입지와 시장 흐름

5-1. 학교는 가깝고, 역은 멀어요

강일초가 0.2km, 도보 3분이에요. 강동중 0.3km, 강일고 0.4km까지 다 걸어갑니다. 아이 키우는 집이 고르는 이유가 여기 있어요.

약점은 역입니다. 5호선 강일역까지 도보 15~18분이에요. 길동우성·둔촌역청구보다 값이 덜 붙는 이유가 이거예요.

블록으로 보면 인근에서 중간쯤 자리예요. 평당가는 이 블록 입지에 비해 조금 낮게 붙어 있습니다. 강동구 최상위 생활권인 고덕동과는 거리가 꽤 있어요.

관련 보도에 따르면 9호선 연장이 강일동 최대 교통 호재로 꼽힙니다. 개통되면 역 거리 약점이 줄어들 여지가 있어요. 올림픽파크포레온(평당 8,274만원), 고덕그라시움(평당 6,892만원) 같은 강동 신축 대장과는 가격대가 다른 선택지입니다.

5-2. 구 흐름과 같이 움직였어요

우리 실거래 데이터 기준으로 강동구는 6개월 +12.1%, 서울은 +7.4%예요. 3개월로 좁히면 강동구 +5.1%, 서울 +4.3%입니다.

이 단지는 강동구 평균과 거의 같이 움직였어요. 서울 평균보다는 4.8%p 앞섰습니다. 혼자 튄 게 아니라 구 전체 흐름을 탄 거예요.

바람은 약해지고 있습니다. 관련 보도에 따르면 10월 서울 KB 매매가격은 0.61% 올라 올해 가장 작은 폭이었어요. 강동구 거래는 전월보다 34.7% 줄고 매물은 9.1% 늘었다는 집계도 있습니다.

그래서 결론은 이렇습니다. 값이 오른 근거는 있지만, 지금 호가를 그대로 받을 이유는 약해요. 실거래 구간에서 협상하는 쪽이 맞습니다.