송파파크데일2단지 24평 12억 6,000만 신고가, 호가보다는 낮게 샀다
1년 넘게 끊겼던 24평 거래가 직전보다 37% 높은 12억 6,000만원에 막 등록됐습니다. 그런데 계약 직전 같은 단지 호가는 세 건 모두 13억이었어요. 이 값은 비싼 걸까요?
송파파크데일2단지 24평이 12억 6,000만원에 팔렸습니다. 직전 거래보다 37% 높은 신고가예요.
계약일은 2026년 10월 29일입니다. 이 거래는 10월 30일 수집 자료에 막 올라왔어요.
1. 이 거래가 눈에 띄는 이유
24평은 이 단지에 30세대뿐입니다. 889세대 가운데 아주 작은 몫이에요.
그래서 거래가 드뭅니다. 직전 24평 거래는 2025년 8월 5일이었어요. 그 뒤로 1년 넘게 실거래 목록에 새 거래가 없었습니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-10-29 | 9층 | 12억 6,000만 |
| 2025-08-05 | 12층 | 9억 2,000만 |
| 2025-04-29 | 8층 | 8억 7,500만 |
| 2024-10-03 | 14층 | 8억 4,000만 |
| 2024-09-14 | 11층 | 8억 4,000만 |
| 2024-01-11 | 4층 | 8억 |
표를 보면 1년에 두세 건씩만 거래됐습니다. 그 사이 값이 한 번에 크게 움직인 거예요.
우대빵 단지표준가격은 2024년 4월 5일 8억 3,857만원이었습니다. 2026년 10월 19일에는 13억까지 올라왔어요. 이번 거래는 그 선보다 조금 아래에서 맺어졌습니다.
반대로 KB시세 평균은 9억 5,000만원입니다. 한국부동산원 평균은 9억 3,500만원이고요. 공식 시세는 이 거래보다 한참 아래에 있어요.
10월 29일 12억 6,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역이라 약정 뒤 허가를 받습니다. 그래서 실제 값은 계약일보다 약 3주 앞서 정해져요. 아래는 그 무렵인 10월 8일에 나와 있던 매물입니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 송파파크데일2단지 24평 | 201동 9층 동남향 · 입주 가능 | 13억 |
| 송파파크데일2단지 24평 | 201동 중층 남향 · 트인 전망, 내부 깔끔 | 13억 |
| 송파파크데일2단지 24평 | 201동 9층 남향 · 전망 좋고 조용 | 13억 |
| 거여5단지 24평 | 505동 5층 동향 · 리모델링 진행 중 단지 | 13억 5,000만 |
| 거여5단지 24평 | 505동 중층 남향 · 역 가까움, 트인 전망, 학교 근접 | 14억 5,000만 |
| 거여5단지 24평 | 501동 저층 동향 · 특올수리, 확장 | 15억 |
| e편한세상송파파크센트럴 25평 | 205동 저층 남향 · 트인 조망, 신축 수준 내부 | 17억 4,000만 |
| e편한세상송파파크센트럴 25평 | 202동 저층 서남향 · 조경·채광, 역세권 | 18억 4,000만 |
| e편한세상송파파크센트럴 24평 | 203동 저층 서남향 | 20억 |
단지 안 호가는 세 건 모두 13억이었습니다. 같은 9층 매물도 있었어요. 이번 거래는 그 호가보다 낮게 체결됐습니다.
신고가이긴 합니다. 그래도 매도자가 부른 값보다는 낮게 샀어요. 당시 호가 대비로는 싸게 산 편입니다.
옆 단지와 견주면 더 분명해집니다. 거여5단지 24평은 13억 5,000만원부터 시작했어요. 그 하단 매물은 5층 동향이었습니다.
같은 24평이라도 층과 향에 따라 값이 갈립니다. 거여5단지 14억 5,000만원은 중층 남향이에요. 15억은 저층이지만 특올수리에 확장까지 된 집이고요.
e편한세상송파파크센트럴은 가격대가 다릅니다. 2021년 준공이라 호가가 17억 4,000만원부터예요. 같은 예산으로 견줄 후보는 아닙니다.
평당가로 보면 어디쯤인가
평당가는 e편한세상송파파크센트럴 24평이 7,812만원입니다. 거여5단지 24평은 5,779만원이에요.
이번 12억 6,000만원은 거여5단지 24평 호가 하단보다 아래입니다. 신축 가격대가 아니라 거여 구축 가격대 바로 밑에 자리를 잡았어요. 준공은 이 단지가 14년 더 늦은데도요.
| 항목 | 송파파크데일2단지 | 거여5단지 | e편한세상송파파크센트럴 |
|---|---|---|---|
| 준공 | 2011년 (15년차) | 1997년 (29년차) | 2021년 (5년차) |
| 세대수 | 889세대 | 605세대 | 1,199세대 |
| 24평 평당가 | 자료 없음 | 5,779만 | 7,812만 |
| 가까운 역 | 마천역 약 0.6km | 거여역 약 0.5km | 마천역 약 0.3km |
| 배정 초등학교 | 서울마천초 약 0.6km | 서울거원초 약 0.2km | 서울마천초 약 0.3km |
| 계약 직전 24~25평 호가 | 13억 | 13억 5,000만~15억 | 17억 4,000만~20억 |
2. 왜 올랐나 — 주변이 먼저 움직였다
주변 단지는 이미 올라 있었습니다. 6개월 사이 e편한세상송파파크센트럴은 16.8%, 거여5단지는 32.5% 올랐어요.
이 단지 24평은 같은 기간 0.0%로 나옵니다. 값이 안 올라서가 아니라 거래가 없어 숫자가 멈춰 있었던 거예요. 이 변화율은 분기 평균이라 층·향에 따라 크게 튈 수 있습니다.
그래서 이번 거래는 늦게 따라붙은 값으로 보는 게 자연스럽습니다. 주변 24평 호가가 13억대 중반부터 형성돼 있었거든요. 13억 아래 24평을 찾는 수요가 이 단지로 올 만했습니다.
3. 입지는 짧게
5호선 마천역까지 약 0.6km입니다. 배정 초등학교인 서울마천초도 약 0.6km예요.
관련 자료에 따르면 천마산·오금공원 등 녹지가 가깝습니다. 대신 주변 상권이 빈약하다는 평가도 있어요. 위례선 트램은 2026년 개통 예정으로 보도됐습니다.
블록 입지만 보면 인근 대비 아래쪽입니다. 거여 쪽 단지와 e편한세상송파파크센트럴 블록이 앞서요. 역과 초등학교가 조금 더 멀다는 점이 시장 평가에 반영된 결과입니다.
송파구 최상위 생활권인 잠실동과는 거리가 큽니다. 같은 생활권 25평대에서는 송파파인타운9단지가 평당 6,454만원, 송파더센트레가 6,368만원에 형성돼 있어요.
4. 시장은 식는 중, 이 거래는 반대로
우리 실거래 데이터 기준 6개월 흐름입니다. 송파구는 +13.2%, 서울은 +7.4%예요. 이 단지는 구 평균을 23.8%p 웃돌았습니다.
그런데 10월 들어 분위기가 바뀌었습니다. 관련 보도에 따르면 한국부동산원 10월 셋째 주 송파구는 0.13% 내렸어요. 잠실·신천동 위주였습니다.
KB부동산 10월 동향에서도 송파구는 -0.22%로 집계됐습니다. 큰 흐름은 식는데 이 거래는 위로 튄 모양이에요.
규제도 짚어야 합니다. 이 단지는 토지거래허가구역이라 실거주 목적으로 사야 해요. 세입자가 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있습니다.
서울은 전역이 규제지역입니다. 무주택자 주담대 LTV는 40%예요. 1주택 이상이면 추가 매수용 주담대는 원칙적으로 막힙니다.
LTV 담보가치는 KB시세로 잡힙니다. KB 평균이 9억 5,000만원이라 거래가와 차이가 커요. 그만큼 현금이 더 필요합니다.
5. 결론 — 이 거래가 남긴 신호
정리하면 이렇습니다. 신고가지만 무리해서 산 값은 아니에요. 다만 송파 큰 흐름이 식는 중이라 한 건으로 단정하긴 이릅니다.