위례24단지꿈에그린 24평 18억 4,600만, 직전보다 4.8% 낮은 11층 거래

송파위례24단지꿈에그린 24평이 18억 4,600만원에 팔렸습니다. 11층 거래예요.

계약은 2026년 9월 18일이었습니다. 신고를 마치고 10월 16일에 막 공개됐어요.

직전 거래보다 4.8% 낮은 값입니다. 그런데 이걸 하락 신호로만 읽으면 곤란해요. 바로 다음 날 6층이 18억 6,500만원에 팔렸거든요.

1. 이번 거래, 숫자로 보기

이 평형의 최근 고점은 8월 7일 10층 19억 4,000만원이었습니다. 이번 11층 거래는 그보다 낮아요. 층은 비슷한데 값이 내려왔습니다.

다만 고점 한 건을 기준으로 삼으면 착시가 생깁니다. 5월부터 9월까지 거래는 대부분 18억 4,000만~18억 6,500만에 모여 있어요. 8월 거래가 위로 튄 쪽에 가깝습니다.

KB시세 평균은 18억 4,250만원입니다(2026-10-05 기준). 이번 거래는 그 평균과 거의 같은 자리예요. 시세 안에서 팔린 거래입니다.

1년 전과도 견줘 봤습니다. 2025년 10월 18일에는 21층이 16억 3,000만원에 팔렸어요.

분기 평균으로는 1년 새 36.0% 올랐다고 나옵니다. 개별 거래끼리 놓으면 오름폭은 그보다 작아요. 분기 평균은 그 분기에 팔린 층에 따라 출렁이거든요.

2. 당시 매물과 견줘 보면

9월 18·19일 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역입니다. 약정부터 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 9월 19일 거래의 값은 8월 29일 무렵 정해졌다고 봅니다.

아래 표는 그 시점에 나와 있던 매물입니다. 9월 18일 11층 거래도 하루 차이라 같은 시장에서 값이 정해졌어요.

스냅샷에 잡힌 같은 단지 24평은 20억 한 건이었습니다. 저층이지만 풀인테리어를 한 집이에요. 수리 값이 얹힌 호가라 일반 매물과 나란히 놓긴 어렵습니다.

11층 거래의 내부 상태는 알 수 없어요. 그래도 층만 놓고 보면 당시 호가보다 낮게 산 거래입니다.

같은 돈으로 2021년 준공 단지도 보였습니다. 송파시그니처롯데캐슬 25평 중층 남향이 18억이었어요. e편한세상송파파크센트럴 25평 고층 남향은 17억 9,000만원이었고요.

더 새 아파트가 비슷한 값에 있었던 겁니다. 그런데도 이 단지를 고른 데는 이유가 있어요. 초등학교와 중학교가 걸어서 3분입니다.

지금 매물 16건, 직전 실거래보다 낮은 건 몇 건일까

16건 가운데 9월 19일 실거래보다 낮은 호가는 2건입니다. 둘 다 저층이에요.

18억원은 2411동 저층 남향입니다. 18억 6,000만원은 2415동 2층 남동향 확장 매물이고요. 18억원은 범위 맨 아래라, 실제 거래 가능한 물건인지 먼저 물어보세요.

그래서 9월 18일 11층 값은 다시 보기 어려운 구조예요. 같은 층대 매물이 모두 그보다 위에 있습니다.

실입주도 살펴봤어요. 19억 매물 두 건은 세입자가 있습니다. 입주는 2027년 08월 하순, 2027년 10월 중순으로 잡혀 있어요. 나머지는 대부분 즉시입주 매물입니다.

평당가는 이 단지가 가장 높습니다. 준공은 8년 이르고 역도 더 멀어요. 대신 초·중학교가 단지 바로 옆입니다.

입지만 보면 두 단지 블록이 살짝 위에 있어요. 그런데 값은 이 단지가 더 받습니다. 입지 위에 학교 거리와 대단지 선호가 얹힌 값으로 읽혀요.

2026년 10월 매물로 보면 롯데캐슬 25평 중층 남서향이 18억원입니다. 7층 남동향은 18억 7,000만원이에요. 이 단지 중층은 19억부터라, 학교를 덜 따진다면 롯데캐슬 쪽 예산 효율이 좋습니다.

3. 이번 거래가 말해 주는 것

초등 자녀를 둔 실거주라면 이 단지의 강점이 그대로 삽니다. 즉시입주 매물이 많아 고르기도 쉬워요.

투자 목적이면 서두를 이유가 적습니다. 서울 아파트는 토지거래허가 대상이라 실거주 목적으로 사야 해요. 세입자가 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수는 있습니다.

대출도 넉넉하지 않아요. 15억 초과~25억 이하 주택은 주담대 최대 4억입니다. 1주택자가 한 채 더 사면 주택구입 목적 주담대가 나오지 않아요.

기다릴 신호는 하나입니다. 중층 매물이 19억 아래로 나오면 사도 좋은 자리예요. 송파구 약세가 길어지면 18억 초반 거래가 나올 가능성도 열어 두세요.

4. 단지와 입지는 짧게

2013년 준공, 1,810세대 대단지입니다. 세대당 주차는 1.14대로 양호해요. 24평은 방 3개, 화장실 2개 구조입니다.

강점은 학교예요. 서울송례초와 송례중이 걸어서 3분입니다. 송례중은 송파구 29개 중학교 중 11위예요.

약점은 지하철입니다. 8호선 장지역·복정역까지 걸어서 16~17분이에요. 관련 보도에 따르면 위례신사선은 개통이 늦어지고 있습니다.

송파구 안에서 보면 잠실동 일대보다 상당히 아래 생활권입니다. 시장이 그렇게 값을 매겨 왔어요. 철도가 개통되면 그 차이가 좁혀질 여지는 있습니다.

5. 큰 흐름 속에서 보면

우리 실거래 데이터 기준으로 송파구는 6개월 새 +13.2% 올랐습니다. 서울은 +7.4%였어요.

이 단지는 같은 기간 구 평균을 18.0%p, 서울 평균을 12.2%p 밑돌았습니다. 큰 흐름을 따라가지 못한 움직임이에요.

관련 지표에 따르면 10월 둘째 주 송파구 아파트값은 내렸습니다. 한국부동산원 -0.21%, KB -0.19%였어요. 강남권 고가 지역이 쉬고, 중저가 지역이 오르는 흐름입니다.

보도에 따르면 9월 코픽스도 0.25%p 올랐어요. 대출 부담이 커지는 방향입니다.

지금은 순풍을 받는 자리가 아닙니다. 그래서 이번 18억 4,600만원은 오를 값이 아니라 버틴 값으로 봐요. 서두르기보다 중층 19억 아래 매물을 기다리는 쪽이 유리합니다.