현대리버빌1지구 25평, 3층이 14억 5,000만 신고가를 썼다

3층이 신고가를 썼습니다. 현대리버빌1지구 25평이 14억 5,000만원에 팔렸어요. 계약은 2026년 9월 21일입니다. 신고가 끝나 10월 14일에 공개됐습니다.

직전 기록은 2026년 3월 19일 11층 14억원이었어요. 이번 거래는 그보다 3.6% 높습니다. 저층이 고층 기록을 넘겨서 더 눈에 띄죠.

같은 평형 매물은 1건뿐입니다. 호가는 16억 5,000만원이에요. 이 거래를 어떻게 읽어야 할지 하나씩 보겠습니다.

1. 3층 14억 5,000만, 무엇이 달랐나

25평은 방 3개, 화장실 1개 구조예요. 557세대 중 56세대만 이 평형입니다. 물건이 적어서 거래도 드물어요.

아래 목록에 잡힌 2026년 거래는 3월과 9월 두 건입니다. 두 건 다 14억원을 넘겼어요.

1년 전 같은 시기와 견줘 볼게요. 2025년 6월 20일 8층은 10억 3,000만원이었습니다. 분기평균으로 잡은 1년 변화율은 37.9%예요. 개별 거래끼리 놓고 보면 오름폭은 이보다 더 커 보입니다.

2021년 10월 25일 13층이 11억 5,000만원이었어요. 2024년엔 9억원대까지 내려왔습니다. 그 뒤 2년 남짓 만에 14억 중반까지 올라왔어요.

공식 시세는 아직 이 값을 따라오지 못했어요. KB부동산 시세(2026-10-12 기준)는 13억~14억원, 평균 13억 5,000만원입니다. 한국부동산원은 12억 8,000만~14억 3,000만원이에요. 이번 거래는 두 기관 상한을 모두 넘었습니다.

은행 대출의 담보가치는 KB시세로 잡혀요. 매매가와 KB시세 사이가 벌어지면 그만큼 현금이 더 듭니다.

1-1. 9월 21일 14억 5,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가를 거칩니다. 그래서 값은 신고 계약일보다 3주쯤 앞서 정해져요. 가격 합의 시점인 2026년 8월 31일 매물을 놓고 보겠습니다.

그때 단지 안 25평 매물은 5층 하나였어요. 호가는 16억 5,000만원이었습니다. 실제 거래는 그보다 낮은 14억 5,000만원에 됐어요.

거래된 3층은 이 스냅샷에 없던 물건입니다. 같은 물건을 깎은 건지는 알 수 없어요. 다만 시장에 걸린 호가보다 한참 아래에서 합의됐습니다.

당시 비슷한 돈으로 고를 수 있던 집도 있었어요. 송파더플래티넘 26평 저층은 15억 5,000만원이었습니다. 2024년 신축에 화장실이 2개예요. 다만 전세 승계 물건이라 바로 들어가 살 순 없었습니다.

송파더센트레 22평 저층 올수리는 15억 2,500만원이었어요. 평형이 작은 대신 2013년 준공 대단지입니다.

14억 5,000만원은 당시 단지 안 호가보다, 대안 매물보다 낮은 자리였어요. 3층이라는 조건을 감안해도 무리한 값은 아니었습니다.

1-2. 평당가로 보면 어디쯤인가

단지 값은 총액보다 평당가가 더 잘 보여 줘요. 이 단지 25평 평균시세는 15억 5,000만원입니다. 평당 6,200만원이에요.

평당가가 더 낮은 쪽엔 송파더플래티넘과 올림픽베어스타운이 있어요. 더 높은 쪽엔 송파더센트레와 송파파인타운9단지가 있습니다. 현대리버빌1지구는 그 사이에 자리해요.

송파더플래티넘은 2024년 신축인데도 평당가가 더 낮아요. 328세대에 역은 개롱역 0.6km입니다. 새 집이라고 평당가가 늘 높진 않다는 걸 보여 주죠.

인근 준신축 송파파인타운9단지와 송파더센트레는 평당 6,300만~6,400만원대예요. 이 단지와의 차이는 크지 않습니다. 그 대신 연식과 세대수가 다르죠.

2. 10월 18일 기준, 남은 매물은 1건

직전 실거래보다 낮은 호가는 0건이에요. 14억 5,000만원에 다시 사려면 새 매물을 기다려야 합니다.

남은 매물은 305동 7층 남동향, 16억 5,000만원이에요. 토성 쪽이 트여 있습니다. 즉시입주로 올라와 있고, 일정은 협의 조건이에요. 지하주차장이 엘리베이터와 바로 이어집니다.

3층 거래보다 높은 건 층과 전망 때문이에요. 같은 25평이라도 저층과 트인 7층은 값이 갈립니다. 이 동은 복도식이라는 것도 함께 보셔야 해요.

이 호가는 아직 실거래로 확인된 적 없는 값입니다. 이 단지 25평 최고 거래가 14억 5,000만원이거든요.

비슷한 예산의 다른 단지 매물도 보죠. 송파더플래티넘 26평 102동 저층 올수리가 15억 5,000만원, 즉시입주예요. 같은 동 고층 올수리는 16억 5,000만원입니다. 이 단지 호가와 같은 값이에요.

올림픽베어스타운 22평은 13억원과 14억원 매물이 있어요. 두 건 다 세를 안고 있습니다. 바로 들어가 살 집을 찾는다면 선택지에서 빠져요.

3. 입지: 토성 앞, 강동구청역 0.4km

강동구청역(8호선)까지 약 0.4km예요. 배정 초등학교인 서울토성초는 도보 2분 거리입니다. 주차는 세대당 1.13대로 양호한 편이에요.

영파여고는 도보 6분, 송파구 20개 고교 중 8위예요. 중학교는 풍납중(29곳 중 16위)과 영파여중(20위)이 가깝습니다.

블록 입지로 보면 이 일대는 송파구 안에서 중간쯤이에요. 올림픽공원 쪽 올림픽베어스타운 블록이 더 높게 평가받습니다. 송파구에서 가장 높게 매겨지는 생활권은 잠실동이에요. 풍납동은 그보다 꽤 아래에 있고, 시장이 그렇게 매긴 결과입니다.

이 단지는 평당가가 블록 입지값보다 위에 있어요. 입지만으로 매긴 값보다 시장이 조금 더 쳐주는 상태입니다. 올림픽베어스타운은 반대로 입지보다 평당가가 낮게 형성돼 있어요.

관련 보도에 따르면 풍납동은 오랫동안 문화재 규제로 개발이 묶였던 곳이에요. 최근 주변에 정비사업 움직임이 이어진다는 보도도 있습니다.

다만 이 단지 자체의 재건축 기대는 크게 두기 어려워요. 준공 27년차인데 용적률이 276%입니다. 이 땅의 상한 250%를 이미 넘어요. 값의 뼈대는 재건축이 아니라 사는 집으로서의 가치입니다.

4. 송파가 오를 때 이 단지는 쉬었다

우리 실거래 데이터 기준으로 송파구는 6개월 새 13.2% 올랐어요. 서울은 7.4%입니다. 같은 기간 이 단지 25평 분기평균은 0.0%예요.

구 평균보다 9.6%p, 서울보다 3.8%p 덜 움직였습니다. 비슷한 예산대 단지들은 6개월 평균 18.0% 올랐어요.

그런데 이 0.0%는 거래가 없어 멈춰 있던 숫자에 가까워요. 분기평균에 2026년 2·3분기 거래가 잡혀 있지 않습니다. 9월 21일 거래가 반영되면 숫자가 움직일 수 있어요.

관련 보도에 따르면 10월 둘째 주 강남 3구는 약세였어요. 주담대 변동금리 상단은 6%대를 넘었습니다. 10월 16일부터 수도권 스트레스 DSR 금리도 3.0%로 올랐다는 보도예요. 사려는 사람의 대출 한도가 줄어드는 방향입니다.

서울은 전역이 규제지역이고, 아파트는 토지거래허가 대상입니다. 허가를 받아 실거주 목적으로 사야 해요. 무주택자 주담대 LTV는 40%예요. 1주택자가 하나 더 사면 주택구입 목적 주담대는 원칙적으로 막힙니다. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 해요.

5. 결론: 이 거래가 말하는 것

직전보다 3.6% 오른 신고가라 폭은 크지 않아요. 다만 한 건이라 추세로 단정하긴 이릅니다. 이 평형은 56세대뿐이라 거래가 드물거든요.

이 거래가 주는 신호는 하나예요. 3층도 14억 5,000만원을 받았습니다. 저층 기준 바닥이 올라왔다는 뜻이에요.

실거주라면 토성초 도보 2분, 8호선 역세권이 값의 핵심이에요. 15억 안쪽 매물이 다시 나오면 따져 볼 만합니다.

투자라면 결이 달라요. 토지거래허가 때문에 실거주가 전제입니다. 재건축 기대도 크지 않아요.

기다릴 신호는 15억 아래 호가가 다시 나오는 때예요. 피할 조건은 저층에 전망도 없는 물건이 16억대에 나오는 경우입니다.