트리지움 25평 30억 신고가, 매물은 전부 그 아래

트리지움 25평이 30억에 팔렸습니다. 13층 매물이에요. 이 평형 신고가입니다.

계약은 2026년 9월 17일이었어요. 신고 절차를 거쳐 10월 13일에 막 공개됐습니다.

그런데 이상한 점이 하나 있어요. 그 뒤 나와 있는 매물은 30억을 넘지 않습니다. 신고가는 찍혔는데 호가는 그 아래에 모여 있어요.

1. 이 30억, 뜯어보면

+10.7%는 바로 앞 거래와 견준 숫자예요. 그 앞 거래가 6층이었습니다. 저층과 견주니 오름폭이 크게 보이는 거예요.

같은 8월에 18층이 29억 2,000만원에 팔렸어요. 고층끼리 놓고 보면 오름폭은 1억이 채 안 됩니다.

1년 전 같은 시기와도 견줘 봤어요. 2025년 10월 17일에 14층이 29억에 팔렸습니다. 분기 평균으로는 1년 새 13.1% 올랐다고 나와요. 층이 비슷한 거래끼리 놓으면 오름폭은 그보다 훨씬 작습니다. 분기 평균은 그 분기에 팔린 층에 따라 크게 흔들려요.

공식 시세와도 견줘 봤어요(10월 5일 기준, 84㎡). KB시세는 27억 4,000만~29억 2,500만원이에요. 한국부동산원은 27억~29억 5,000만원입니다. 30억은 두 시세의 상한보다 위에 있어요.

1-1. 9월 17일 30억 실거래, 계약 직전 매물과 복기

잠실동은 토지거래허가구역이에요. 약정과 허가를 거쳐 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값은 계약일보다 앞서 정해져요. 계약 직전(약 3주 전) 시점의 매물을 놓고 봤습니다.

트리지움 안에서 호가는 28억 9,000만원부터 31억까지였어요. 30억은 그 밴드의 가운데쯤입니다. 위쪽 31억은 특올수리에 시스템에어컨까지 갖춘 고층이었어요. 아래쪽 28억 9,000만원은 부분수리 고층이었습니다.

13층 매물의 수리 상태는 신고 자료에 없어요. 그래서 싸게 산 거래인지 비싸게 산 거래인지 자르긴 어렵습니다. 당시 호가 밴드 안에서 무난히 맞춘 값이에요.

옆 단지와 견주면 위치가 또렷해집니다. 리센츠 24평은 당시 가장 낮은 호가가 30억 4,000만원이었어요. 30억으로는 리센츠 24평에 들어가기 어려웠습니다. 잠실엘스 25평은 28억 3,000만원부터 31억 5,000만원까지였어요. 30억은 엘스 밴드의 중간쯤입니다.

평당가로 보면 순서가 분명해요. 리센츠 24평은 평당 1억 2,394만원이에요. 잠실엘스 25평은 평당 1억 1,621만원입니다. 트리지움 25평은 평당 1억 1,415만원이에요. 세 단지 가운데 트리지움 평당가가 가장 낮습니다.

그래서 이 30억은 이렇게 읽혀요. 리센츠 24평 문턱보다는 아래예요. 엘스 25평 밴드에선 한가운데입니다. 트리지움이 두 이웃과의 값 차이를 좁힌 거래예요.

2. 지금 매물은 전부 30억 아래

살펴본 매물 30건이 모두 30억보다 낮았어요. 저층을 빼도 30건 그대로입니다. 저층이라 낮은 게 아니라는 뜻이에요.

밴드 하단 27억 9,000만원은 304동 고층 남동향에 몰려 있어요. 그중 여럿은 전세를 낀 매물입니다. 세입자가 2028년 8월까지 사는 매물도 있어요. 바로 들어갈 분께는 선택지가 아닙니다.

즉시입주로 표기됐는데 설명엔 세입자 거주로 적힌 매물도 있어요. 이런 매물은 입주 일정부터 확인이 필요합니다.

실입주가 되는 쪽은 307동이 많아요. 남서향·남향에 올확장·올수리 매물이 28억 5,000만원~28억 8,000만원에 모여 있습니다. 향과 수리 상태가 다르니 하단보다 호가가 높은 게 자연스러워요.

2-1. 같은 돈이면 옆 단지는

리센츠는 239동 저층 올수리 매물이 28억 8,000만원이에요. 트리지움 307동 고층 남향 올수리 매물과 같은 값입니다. 저층을 받아들이면 리센츠도 같은 돈에 들어와요.

엘스는 167동 중층 동향이 27억 8,990만원이에요. 116동 고층 남향 올수리는 29억 3,000만원입니다. 트리지움 매물대와 거의 겹쳐요. 세 단지 모두 이 돈에서 고를 수 있다는 게 30억이 쉽게 굳지 않는 이유입니다.

3. 자리와 학교

트리지움은 2호선 잠실새내역이 약 0.3km예요. 9호선 삼전역도 도보 8분입니다. 배정초인 버들초는 도보 1분이에요.

중학교는 잠신중(송파구 29개 중 3위), 신천중(4위)이 배정 후보예요. 고등학교는 영동일고가 도보 2분, 잠신고가 도보 10분입니다.

잠실동은 송파구에서 가장 높게 평가받는 생활권이에요. 그 안에서 블록 입지 평가는 리센츠·엘스 쪽이 더 높습니다. 트리지움은 블록 평가보다 단지 값이 높게 매겨져 있어요. 역과 학교가 붙어 있고 3,696세대 대단지라는 점이 값을 받쳐 줍니다.

2007년 준공, 19년차 구축이에요. 주차는 세대당 1.32대로 넉넉한 편입니다. 용적률이 274%라 재건축은 먼 얘기예요. 관련 보도에 따르면 주변 잠실주공5단지·우성4차 재건축이 진행 중이라 동네 전체가 바뀌는 흐름엔 함께 놓여 있습니다.

4. 시장 흐름 속의 이 거래

우리 실거래 데이터 기준으로 송파구는 6개월 새 13.2% 올랐어요. 서울은 7.4%입니다. 3개월로 좁히면 송파 5.2%, 서울 4.3%예요.

트리지움은 6개월 기준 구 평균을 2.5%p 밑돌았어요. 서울 평균은 3.3%p 웃돌았습니다. 송파가 오를 때 함께 올랐지만 앞장선 단지는 아니에요.

최근 흐름은 식는 쪽이에요. 관련 보도에 따르면 10월 5일 기준 한국부동산원 주간 통계에서 송파구는 0.19% 내렸습니다. 세제 개편에 따른 세 부담 우려로 강남 3구가 약세라는 분석이에요.

규제도 매수층을 좁힙니다. 서울은 전역이 규제지역이에요. 25억을 넘는 집은 주택담보대출이 최대 2억입니다. 무주택자는 LTV 40%, 1주택 이상 추가매수는 0%예요. 처분조건부 1주택자는 무주택자와 같게 봅니다. 대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 해요.

잠실동은 법정동 단위 토지거래허가구역이에요. 허가를 받고 실거주 목적으로 사야 합니다. 임차인이 이미 살고 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있어요. 이 가격대는 대부분 자기 돈으로 사는 실거주 수요가 움직입니다.

바람이 약해지는 자리에서 찍힌 신고가예요. 그래서 30억이 곧바로 새 기준이 된다고 보긴 이릅니다.

5. 판단

기다릴 신호는 하나예요. 30억 안팎의 고층 거래가 한두 건 더 나오면 이 값이 기준으로 굳습니다.

피할 조건도 하나예요. 향이나 수리 장점 없이 29억을 넘는 호가입니다.