헬리오시티 32평 30억 5,500만원 — 신고가는 아니었습니다
9월 22일 계약된 9층 거래가 이제 막 공개됐습니다. 직전 거래보다 5.3% 높은 값인데, 같은 평형 호가 30건 중 28건은 이 값보다 낮습니다.
1. 이제 막 공개된 30억 5,500만원
헬리오시티 32평이 30억 5,500만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 9월 22일, 9층이에요. 신고 절차가 끝나 2026년 10월 2일 자료에 잡혔습니다.
직전 거래보다 5.3% 높습니다. 그런데 최고가는 아닙니다. 8월 7일 15층이 31억원에 팔렸거든요.
2. 이 거래를 어떻게 읽나
| 계약일 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 2026-09-22 | 9층 | 30억 5,500만원 | 이번 거래 |
| 2026-08-15 | 35층 | 29억원 | 직전 거래 |
| 2026-08-07 | 15층 | 31억원 | |
| 2026-08-01 | 2층 | 28억 9,000만원 | |
| 2026-07-18 | 31층 | 30억 1,500만원 | |
| 2026-07-10 | 24층 | 30억원 | |
| 2026-07-04 | 9층 | 29억원 | 같은 9층 |
| 2026-06-24 | 24층 | 30억 8,000만원 | |
| 2025-10-22 | 8층 | 28억 9,500만원 | 약 1년 전 |
층이 다르면 값도 다릅니다. 그래서 같은 층끼리 봐야 합니다.
7월 4일 9층은 29억원이었어요. 두 달 반 만에 1억 5,500만원이 올랐습니다.
1년 전과도 견줘 볼까요. 2025년 10월 22일 8층이 28억 9,500만원이었습니다. 비슷한 층 기준으로 1억 6,000만원가량 차이가 납니다.
거래량은 얇습니다. 우리 실거래 목록에 잡힌 건 7월 3건, 8월 3건, 9월 1건이에요. 다만 9월 계약은 신고가 더 들어올 수 있습니다.
가격 합의 시점(2026-09-01) 매물과 복기
송파구는 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 값이 실제로 합의된 건 9월 초입니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 헬리오시티 33평 | 205동 고층 남향 · 법원 급매(일반 호가 30억 표기) | 25억 6,000만원 |
| 헬리오시티 33평 | 201동 고층 남향 · 올수리 · 풀에어컨 · 파크밴드뷰 | 30억원 |
| 헬리오시티 33평 | 204동 고층 남향 | 35억원 |
당시 같은 단지 고층 남향 호가는 30억과 35억이었습니다. 이번 거래는 9층, 값은 30억 5,500만원이에요. 중층인데 고층 호가와 비슷한 선에서 체결된 셈입니다.
25억 6,000만원짜리는 법원 급매로 올라온 건입니다. 일반 매매와 같은 선에 놓고 볼 수 없어요.
정리하면 당시 호가 대비 싸게 산 거래로 보기는 어렵습니다. 다만 위 스냅샷 매물은 33평이고, 실거래는 32평입니다. 두 평형은 전용면적을 공유하지만 집계 모집단은 다릅니다.
3. 직전 실거래보다 싼 매물 28건
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 기준 실거래 | 2026-09-22 9층 30억 5,500만원 |
| 그보다 낮은 호가 | 28건 / 30건 |
| 그중 저층 | 6건 |
| 호가 밴드 | 27억 2,000만원 ~ 32억원 |
| KB 시세(2026-09-21) | 28억원 ~ 30억 4,000만원 (평균 29억 2,500만원) |
| 한국부동산원 시세(2026-09-21) | 27억 5,000만원 ~ 31억원 (평균 29억 2,500만원) |
이 수가 핵심입니다. 30건 중 28건이 이번 거래보다 낮은 값에 나와 있어요.
그중 저층은 6건입니다. 나머지 22건은 저층이 아니라는 뜻이죠. 싼 매물이 전부 저층이라 생긴 착시가 아닙니다.
4. 실거래 평가 결론
5. 같은 단지 안에서도 4억이 갈립니다
헬리오시티는 84개 동입니다. 같은 평형이라도 조건이 천차만별이에요.
| 호가 | 동·층·향·특징 | 입주 |
|---|---|---|
| 27억 3,000만원 | 212동 저층 남서향 | 즉시입주 |
| 28억원 | 213동 고층 남향 · 타워동 | 즉시입주 |
| 28억원 | 405동 저층 남향 · 확장 | 즉시입주 |
| 28억 5,000만원 | 206동 고층 남향 · 판상형 | 즉시입주 |
| 29억 5,000만원 | 403동 중층 남향 · 고급 인테리어 · 풀에어컨 | 즉시입주 |
| 30억원 | 204동 22층 남동향 · 파크밴드뷰 · 3면창 | 즉시입주 / 세입자 거주 |
| 31억 5,000만원 | 516동 23층 남향 · 파크밴드 라인 · 로얄동 | 입주일 협의 |
| 31억 5,000만원 | 417동 17층 남서향 · 올수리 · 풀옵션 | 주인 거주 |
하단과 상단이 4억 넘게 벌어집니다. 이유가 분명해요.
상단은 파크밴드 라인 고층 남향이거나 올수리·풀옵션입니다. 하단은 저층이거나 남서향이에요. 같은 32평이라도 값이 갈리는 게 정상입니다.
입주 조건도 봐야 합니다. 204동 30억원 매물은 표기가 즉시입주인데 설명은 세입자 거주예요. 이런 건 입주 일정 확인이 필요합니다.
눈높이를 더 올리면 잠실 신축이 보입니다. 리센츠 33평이 평당 1억 243만원(10,243만원/평), 잠실르엘 30평이 평당 1억 2,101만원(12,101만원/평)이에요. 가격대가 다른 선택지입니다.
6. 단지와 입지
2018년 준공, 8년차 준신축입니다. 9,510세대 대단지예요. 32평만 1,880세대로 대표 평형입니다.
8호선 송파역이 단지 바로 옆입니다. 매물 기준 도보 2~5분대 동이 많아요. 지하주차장이 엘리베이터와 직접 연결됩니다.
학군은 이 단지의 강점입니다. 서울가락초가 도보 4분, 0.3km예요. 다만 배정 초등학교는 동별로 갈립니다. 해누리초와 가락초로 나뉘어요.
중학교는 해누리중과 잠실여중이 배정권입니다. 고등학교는 잠실여고가 시군구 20곳 중 3위, 가락고가 12위입니다.
다만 송파구 안에서 최상위 생활권은 잠실동입니다. 가락동은 그보다 아래 서열이에요. 한강 접근과 잠실 상권 밀착도에서 차이가 납니다.
7. 큰 흐름 속 위치
우리 실거래 데이터 기준으로 송파구는 6개월 +13.2%, 3개월 +5.2%입니다. 서울은 6개월 +7.4%, 3개월 +4.3%고요.
이 단지는 6개월 기준으로 구 평균을 7.9%p 밑돌았습니다. 서울 평균도 2.1%p 밑돌았어요. 흐름을 선도한 게 아니라 뒤따라간 쪽입니다.
관련 지표를 보면 분위기도 바뀌는 중입니다. 한국부동산원 2026년 9월 넷째 주 기준 송파구는 0.19% 떨어졌어요. 서울 전체는 86주 연속 올랐지만 강남 3구는 빠졌습니다.
배경으로는 고가 주택 세 부담을 높이는 세제 개편안과 고금리가 함께 지목됩니다. 주담대 금리는 4개월 연속 올랐고요. 시장 순풍이 아니라 역풍 쪽에 가깝습니다.
8. 그래서 얼마면 사도 되나
30억 5,500만원은 지금 밴드의 윗부분입니다. 같은 값에 쫓아갈 이유는 크지 않아요.
실거주라면 28억~28억 5,000만원 구간부터 보세요. 이 구간에 남향·판상형 입주 가능 매물이 여럿 있습니다.
30억을 넘기려면 이유가 있어야 합니다. 역세권, 롯데타워 뷰, 파크밴드 라인 고층이거나 올수리처럼요. 그런 근거 없이 30억대면 협상 여지를 먼저 확인하세요.