송파파인타운7단지 34평 20억 8,000만 신고가 — 직전보다 +18.9%

송파파인타운7단지 34평이 20억 8,000만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 9월 23일, 9층입니다.

신고가입니다. 직전 실거래보다 18.9% 높습니다. 등록이 끝나 2026년 9월 30일에 막 공개됐어요.

그런데 송파구 주간 지수는 9월 들어 내림세로 돌아섰죠. 혼자 튄 한 건일까요, 아니면 뒤처져 있던 값이 따라붙은 걸까요. 이 거래 하나를 뜯어보겠습니다.

1. 이 거래를 뜯어봅니다

2024년 4월 5일 12억 4,672만원이던 34평 시세가 2026년 9월 29일 20억 1,000만원입니다. 2년 반 사이 61% 올랐어요.

다만 올해 흐름은 한 방향이 아니었습니다. 아래 실거래 기록을 보세요.

같은 고층끼리 견주면 폭이 확 보입니다. 2026년 5월 16일 15층이 18억 3,000만원이었어요. 넉 달 뒤 9층이 20억 8,000만원입니다.

1년 전과도 대보죠. 2025년 10월 24일 8층이 16억 5,000만원이었습니다. 같은 고층대에서 이만큼 올라온 겁니다.

분기 평균으로 보면 이 단지의 1년 변화는 19.9%입니다. 개별 거래로 따지면 층에 따라 더 크게도, 더 작게도 보여요. 분기 평균은 그 분기에 어떤 층이 팔렸느냐에 크게 흔들립니다.

가격 합의 시점(2026-09-02) 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값을 합의한 건 계약일보다 앞선 시점이에요. 그때 시장에 뭐가 나와 있었는지 봅시다.

당시 이 단지 호가 밴드는 19억에서 21억이었습니다. 20억 8,000만원은 그 밴드의 윗머리예요.

밴드 상단 21억 두 건은 올수리에 확장, 고층입니다. 하단 19억은 중층에 수리 언급이 없고요. 호가가 갈린 이유가 분명한 편입니다.

9층이면 고층대죠. 그러니 상단 근처에서 값이 맞춰진 것 자체는 이상하지 않습니다. 다만 수리 프리미엄이 붙은 21억 매물과 거의 붙은 값이라는 점은 짚어야 해요.

같은 예산으로 뭘 살 수 있었는지도 봅시다. 송파시그니처롯데캐슬 33평 저층이 19억 7,500만원이었습니다. 2021년 준공 5년차 단지예요.

2. 지금 호가는 어디에 있나

실거래 20억 8,000만원보다 낮은 호가가 3건 있습니다. 그중 2건이 저층이에요. 싸게 살 수 있다가 아니라, 저층이라 그 값이라는 뜻입니다.

실입주 관점도 갈립니다. 18억 5,000만원과 20억 두 건은 바로 들어갈 수 있어요. 21억 두 건은 세입자가 있어 지금 입주는 안 됩니다.

공식 시세와의 간격도 보세요. KB 평균은 18억 5,000만~19억이고, 한국부동산원 평균은 17억 5,000만입니다. 실거래가 시세표를 한참 앞질러 간 상태예요.

3. 이 돈이면 어디까지 살 수 있나

평당가는 시장이 매긴 단지값입니다. 코오롱이 가장 높고, 그다음이 송파시그니처롯데캐슬이에요. 이 단지는 셋 중 3위입니다.

성격이 다른 선택지라는 뜻이기도 합니다. 코오롱은 1991년 준공에 재건축 이야기가 붙은 곳이죠. 송파시그니처롯데캐슬은 2021년 준공 대단지고요.

조금 위로는 현대가, 조금 아래로는 송파레미니스1단지가 있습니다. 평당가로 보면 이 단지는 그 사이 어딘가예요. 20억 8,000만원이라는 값은 위쪽 무리의 아랫자락에 걸치는 자리입니다.

단지 안에서도 갈래가 분명합니다. 705동 저층 남향 18억 5,000만원은 밴드 하단이고 바로 들어갈 수 있어요. 704동 고층 두 건 21억은 올수리와 확장이 붙었고, 대신 세입자가 있습니다.

706동 20억 두 건이 가운데입니다. 중층과 저층, 둘 다 남서향이고 즉시입주고요. 실거주로 들어갈 사람에게는 여기가 현실적인 구간입니다.

4. 입지와 학군

8호선 장지역이 약 0.4km입니다. 서울문현초는 도보 6분이고요. 문현중은 도보 5분, 문현고는 도보 4분입니다.

학교는 가깝지만 순위는 갈립니다. 문현중은 송파구 29곳 중 21위예요. 도보 12분인 송례중은 11위입니다.

고등학교도 문현고가 20곳 중 15위, 문정고가 14위입니다. 통학 거리는 확실한 장점이고, 학교 성적은 중위권이라고 보시면 됩니다.

블록 입지로 보면 송파구 안에서 중위권입니다. 최상위 생활권인 잠실동과는 거리가 있어요. 대신 평당가가 이 블록의 입지값보다 낮게 매겨져 있습니다.

쉽게 말해 자리값만큼은 아직 못 받고 있다는 뜻이에요. 장지역 일대 상권과 공원, 도서관 접근성은 실거주 만족도가 높은 편입니다. 관련 보도에 따르면 장지차고지 입체화 사업과 인근 부지 개발도 예정돼 있습니다.

5. 시장 흐름 속 위치

우리 실거래 데이터 기준으로 송파구는 3개월 +5.2%입니다. 서울은 +4.1%예요. 구가 서울 평균보다 빠릅니다.

그런데 이 단지의 6개월 변화는 -2.7%입니다. 같은 예산대 유사군 평균은 +2.2%였고요. 반 년 동안은 오히려 뒤처져 있었습니다.

2026년 9월의 시장 분위기도 한 갈래가 아닙니다. 관련 보도에 따르면 송파구 주간 매매가격은 9월 셋째 주에 전주보다 0.14% 내렸고, 강남 3구가 3주 연속 하락했습니다. 같은 달에 이 단지는 최고가를 찍은 겁니다.

그래서 두 가지로 읽힙니다. 뒤처졌던 값이 늦게 따라붙은 것일 수도 있고요. 물건이 적은 단지에서 고층 한 건이 튄 것일 수도 있습니다.

6. 그래서 지금 사도 될까

실거주라면 706동 20억 두 건이 기준선입니다. 바로 들어갈 수 있고, 밴드 가운데예요. 저층이어도 괜찮다면 하단 18억 5,000만원도 후보입니다.

투자라면 셈이 달라집니다. 토허구역이라 실거주가 전제고, 1주택 이상이면 주담대가 나오지 않아요. 세 낀 매물은 입주 시점을 계약 전에 못 박아야 합니다.

기다릴 신호는 하나입니다. 20억대 거래가 한 건 더 나오는지 보세요. 한 건이 두 건이 되면 그때부터는 추세입니다.

피할 조건도 분명합니다. 수리도 확장도 없는데 21억 위를 부르는 물건이면 근거가 약해요. 같은 값이면 옆 동네 신축이 경쟁 상대가 됩니다.