래미안송파파인탑 22평 20억 6,000만 — 22층인데 직전보다 8.4% 낮다

1. 막 공개된 거래 — 22층 20억 6,000만

래미안송파파인탑 22평이 20억 6,000만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 9월 4일, 22층이에요.

신고가 끝나 2026년 9월 16일에 공개됐습니다. 직전 거래보다 8.4% 낮은 값입니다.

보통은 고층이 더 비쌉니다. 그런데 이번엔 22층이 더 낮게 찍혔어요. 그래서 한 번 더 들여다볼 거래입니다.

2. 이 거래 해부하기

이 단지 22평은 2026년 들어 계단을 밟듯 올랐습니다. 1월 3층 20억 2,000만원에서 시작했어요.

7월 17층과 8월 10층이 나란히 22억 5,000만원입니다. 그 뒤에 나온 게 이번 22층 20억 6,000만원이에요.

1년 반 전 같은 22층은 14억 9,500만원이었습니다. 그 자리가 이번에 20억 6,000만원이 됐어요.

우리 데이터 기준 이 평형의 1년 변화는 38.5%입니다. 다만 이 수치는 분기평균이라 그 분기에 어떤 층이 거래됐는지에 따라 흔들립니다. 참고로만 보세요.

2-1. 가격 합의 시점(2026-08-14) 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역입니다. 약정 뒤 허가를 받고 본계약을 하니 3주쯤 걸려요. 그래서 값이 실제로 합의된 시점은 2026년 8월 14일 무렵입니다.

그 시점 이 단지 22평 호가는 전부 23억원이었습니다. 20억 6,000만원은 그 밴드 한참 아래예요.

매수자 입장에선 당시 시장가보다 낮게 산 거래입니다. 층까지 22층이니 조건도 나쁘지 않아요.

3. 시장은 이 값을 따라 내렸을까

가장 확실한 검증은 호가입니다. 거래가 낮게 찍혔다면 매물도 따라 내려와야 하죠.

20억 6,000만원 아래로 내려온 매물은 없습니다. 시장은 여전히 22억대를 부르고 있어요.

대신 다른 변화가 보입니다. 2026년 8월 14일에 23억원이던 107동 8층과 101동 24층이 지금은 22억원입니다. 같은 물건의 호가가 1억원씩 내려왔어요.

거래가 시세를 끌어내린 건 아닙니다. 다만 매도자들이 부르는 값의 상단은 눌렸습니다.

밴드 하단인 22억원 두 건은 성격이 다릅니다. 하나는 고층 남동향이고, 다른 하나는 저층이지만 판상형에 공원 조망이에요.

실입주로 보면 이 두 건이 현실적인 선택지입니다. 101동은 즉시입주고, 107동은 2027년 1월 하순이라 6개월 안에 들어갈 수 있어요.

23억원 한 건은 세 안고 매물입니다. 입주가 즉시로 적혀 있는데 설명은 세입자 거주라 서로 어긋나요. 입주 일정은 확인이 필요합니다.

4. 같은 예산이면 어디를 볼까

22억원 안팎이면 송파구에서 선택지가 몇 개 있습니다. 성격이 꽤 다른 후보들이에요.

평당가는 파인탑이 가장 높습니다. 시장이 이 단지를 그만큼 쳐준다는 뜻이에요.

대신 최근 6개월 상승은 뒤처졌습니다. 유사군 평균이 22.4%인데 이 단지는 9.2%예요.

올림픽선수기자촌과 한양2차는 재건축을 바라보는 구축입니다. 최근 오름폭이 큰 이유도 거기 있죠. 파인탑은 2012년 준공이라 그 기대가 없습니다.

그러니 같은 예산이라도 사는 물건이 다릅니다. 지금 편하게 살 집이냐, 몇 년을 견디고 새 아파트를 받을 자리냐의 차이예요.

5. 단지와 입지는 어떤가

794세대 9개 동, 2012년 준공입니다. 14년차 준신축이에요.

세대당 주차는 1.23대로 양호한 수준입니다. 지하주차장이 엘리베이터와 바로 연결돼요.

22평은 방 3개에 화장실 2개입니다. 전용 16평이라 숫자보다 쓰임이 알찬 구조예요.

역은 오금역(5호선)이 약 0.7km입니다. 8호선 송파역도 걸어서 닿아요.

학교는 가까운 편입니다. 가락중이 도보 2분에 송파구 29곳 중 9위고, 잠실여고는 도보 9분에 20곳 중 3위예요.

송파동은 송파구 안에서 중간 자리입니다. 최상위 생활권인 잠실동과는 거리가 있어요.

그래도 이 단지 평당가는 같은 블록 입지 수준보다 위에 있습니다. 연식과 브랜드가 얹힌 값이에요. 반대로 말하면 재건축으로 더 재평가될 여지는 적습니다.

6. 큰 흐름 위에 놓아 보면

우리 실거래 데이터 기준으로 송파구는 3개월 +5.2%입니다. 서울은 +4.1%예요. 구가 서울 평균보다 앞서 있습니다.

이 단지 22평의 6개월 변화는 9.2%입니다. 같은 예산대 대안들이 20~40% 오르는 동안 덜 움직였어요. 흐름을 탄 쪽이라기보다 뒤따라가는 쪽입니다.

돈줄은 계속 조이는 방향입니다. 관련 보도에 따르면 기준금리는 2026년 8월까지 두 차례 올라 연 3.00%가 됐고, 스트레스 DSR로 한도 산정도 보수적입니다.

규제도 짚고 갈게요. 서울 전역은 조정대상지역이자 투기과열지구이고, 아파트는 토지거래허가 대상입니다. 허가를 받아 사야 하고 실거주 의무가 붙습니다.

그래서 전세를 끼고 사는 방식은 막혀 있습니다. 실거주할 사람만 사는 시장이에요.

대출도 넉넉하지 않습니다. 15억 초과 25억 이하 주택은 주담대 한도가 4억이에요. 규제지역 무주택자 LTV는 40%, 1주택 이상이 추가로 사는 건 0%입니다.

7. 그래서 이 거래, 어떻게 볼까