한양2차 26평 22억 2,000만, 신고가로 막 등록됐습니다

송파동 한양2차 26평이 22억 2,000만원에 팔렸습니다. 8층, 신고가입니다.

계약일은 2026-09-04. 신고가 끝나 2026-09-10에 공개됐어요. 막 등록된 거래입니다.

직전 거래보다 0.7% 오른 값이에요. 숫자만 보면 소폭입니다. 그런데 이 단지, 1년 사이에 완전히 다른 가격표를 달았습니다.

1. 이 거래, 어디가 새로운가

먼저 이 단지의 최근 거래를 늘어놓고 보겠습니다. 층이 같이 적혀 있어야 값이 읽힙니다.

가장 깔끔한 비교는 같은 8층끼리입니다. 2025-07-08에 16억 2,000만이었어요. 2026-09-04에 22억 2,000만입니다. 1년 남짓 만에 6억이 붙었습니다.

분기평균으로 계산한 1년 변화율은 29.6%예요. 그런데 같은 층끼리 붙여보면 그보다 더 큽니다. 분기평균에는 저층 거래가 섞여 있어서 그렇습니다.

층 격차가 아주 큰 단지라는 점도 눈여겨보세요. 2025-11-26 1층은 14억 5,000만이었어요. 같은 시기 3층·8층과 5억 넘게 벌어집니다. 이 얘기는 뒤에서 다시 하겠습니다.

공식시세와도 비교해볼까요. KB부동산 2026-08-31 기준 평균은 20억 2,500만, 상한이 21억 2,500만입니다. 한국부동산원은 평균 20억 5,000만, 상한 22억이에요. 이번 거래는 두 기관 상한을 모두 넘겼습니다.

2. 그래서 잘 산 값일까

2-1. 가격 합의 시점(2026-08-14)의 선택지

서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값이 실제로 합의된 건 2026-08-14 무렵이에요. 그때 같은 예산으로 살 수 있던 집들을 놓고 보겠습니다.

한양2차 자체 호가는 수집된 게 없습니다. 그래서 같은 예산대의 대안만 놓고 봅니다.

두 대안은 모두 2021년 준공, 5년차 신축이에요. 밴드는 17억 9,000만~20억에 몰려 있습니다. 23억짜리 롯데캐슬 109동 27층은 그 위 별도 구간인데, 전면이 트인 고층 남향이라 값이 갈리는 이유가 분명합니다.

한양2차는 1984년 준공, 42년차 구축입니다. 그런데 22억 2,000만에 팔렸어요. 신축 밴드 상단보다 2억 이상 위입니다.

그 차액이 곧 재건축 기대값이에요. "지금 좋은 집"을 포기하고 "2032년 신축"을 산 거래입니다. 그래서 이 거래의 평가는 재건축 진행 상황을 봐야 끝납니다.

2-2. 평당가로 보면 어느 급인가

총액 말고 평당가로 급을 봅니다. 한양2차 26평은 평당 8,450만원이에요.

조금 위 체급인 우성1,2,3차 31평은 평당 10,095만원입니다. 아직 25%쯤 아래예요. 반대로 대림 31평은 평당 6,864만원, 대림가락 30평은 평당 7,042만원 수준입니다.

정리하면 상급 단지 하단은 아직 아닙니다. 하급 단지 상단은 이미 한참 넘었어요. 송파 구축 재건축군의 중상위 밴드 상단, 이게 이번 값의 자리입니다.

여기서 갈리는 게 하나 있어요. 대림가락은 평당가가 한양2차보다 조금 위입니다. 그런데 6개월 흐름은 -6.9%로 내렸어요.

유사군 세 곳의 6개월 평균은 -1.7%입니다. 한양2차만 +21.3%로 혼자 뛰었어요. 지역이 같이 오른 키맞추기가 아닙니다. 이 단지 고유의 움직임입니다.

3. 값을 끌어올린 것 — 재건축 시계

이 단지는 2026-01-31에 GS건설을 시공사로 뽑았습니다. '송파 센트럴자이'로 지어질 예정이에요. 744가구가 1,346가구로 커집니다.

2026-09-05에는 조합장이 재선임됐습니다. 특별건축구역 계획안 동의도 통과했어요. 사업이 멈춘 게 아니라 굴러가는 국면입니다.

돈 이야기로 넘어가죠. 추정 비례율은 80.86~83.07%입니다. 조합원 분양가는 59㎡ 11억 5,900만, 74㎡ 13억 9,100만, 84㎡ 15억 1,400만원으로 고시됐어요.

종전자산 추정액도 나와 있습니다. 64㎡가 평균 12억 3,941만 7,000원이에요. 26평 소유자가 여기에 해당한다면, 비례율을 곱한 권리가액은 10억 안팎으로 추정됩니다.

그러면 74㎡를 신청할 때 분담금은 3억대 중후반쯤으로 잡힙니다. 22억 2,000만에 산 사람의 총 매수비용은 26억 안팎이에요. 다만 개별 감정가가 나와야 정확해집니다.

3-1. 다 지어지면 어디까지 갈까

이게 결국 핵심 질문이죠. 비교 대상은 옆 구축이 아니라 같은 생활권 신축 대장입니다.

잠실르엘 30평이 평당 12,101만원이에요. 이게 완공 후 지향점의 기준선입니다.

한양2차 26평 매수자의 총비용을 완공 평형으로 나눠보면 평당 8,000만원대로 추정됩니다. 대장 평당가보다 한참 아래예요. 총비용을 다 치르고도 여지가 남아 있다는 뜻입니다.

언론에서는 준공 시 20평대가 최소 25억~30억은 될 거라는 전망도 나옵니다. 헬리오시티 84㎡가 2025년 3월 25억 2,500만에 거래된 것과 견주면, 조합원 분양가가 상당히 낮게 잡힌 것도 맞습니다. 다만 이건 전망이고, 분담금과 감정가가 확정되면 그림이 달라질 수 있어요.

4. 단지와 입지는 어떤가

1984년 준공, 744세대 10개 동입니다. 26평은 방 2 화장실 1, 96세대예요. 재건축 연한을 한참 넘긴 구축입니다.

역은 9호선 송파나루가 약 0.7km입니다. 초역세권은 아니에요. 대림가락은 5호선 방이역이 0.2km라 역 접근만 보면 그쪽이 낫습니다.

그런데도 블록 자체 입지는 한양2차·대림가락 쪽이 거여·마천의 신축 두 곳보다 위입니다. 생활권 위계가 다르기 때문이에요. 다만 송파구 최상위인 잠실동과 견주면 상당히 아래입니다.

학교는 나쁘지 않습니다. 서울중대초가 도보 9분, 가락중이 도보 6분(구내 9/29위)이에요. 잠실여고는 도보 6분에 구내 3/20위입니다.

지금 평당가는 이 블록의 입지값보다 위에 있습니다. 구축 디스카운트가 아니라, 재건축 기대가 이미 얹힌 상태라는 뜻이에요. 입지가 저평가라서 오르는 국면은 지났습니다.

5. 큰 흐름 위에 있나

우리 실거래 데이터 기준으로 송파구는 3개월 +5.2%입니다. 서울은 +4.1%예요. 송파가 서울 평균보다 조금 앞섭니다.

다만 최근 결은 둔화 쪽입니다. 관련 보도에 따르면 송파구 주간 상승률은 8월 셋째 주 0.1%, 8월 다섯째 주 0.01%로 사실상 보합권까지 내려왔어요. 강남·서초는 4주 연속 하락했다고 전해집니다.

그러니까 시장이 밀어올린 값은 아닙니다. 유사군은 6개월 -1.7%인데 한양2차만 +21.3%였어요. 시공사 선정과 사업 진척이라는 단지 고유 재료가 값을 끌어올렸다고 보는 게 맞습니다.

정책 방향은 양쪽입니다. 대출은 스트레스 DSR 3단계로 조여 있고, 자금조달 신고 관리도 강화되는 흐름이에요. 반면 송파구는 재건축·재개발 신속추진 TF를 가동하며 절차 단축에 힘을 싣고 있습니다.

6. 결론 — 이 거래를 어떻게 볼까

가격대를 정해두겠습니다. 22억 초중반까지는 총비용 기준으로 설명이 됩니다. 23억을 넘어가면 상급 체급인 우성1,2,3차 평당가에 가까워져 비교가 불리해집니다.

실거주로 접근한다면 신중하세요. 42년차 구축이고, 2028년 이주가 예정돼 있습니다. 같은 돈에 5년차 신축을 3억 이상 싸게 살 수 있다는 걸 기억하세요.

장기 보유로 접근한다면 이야기가 달라집니다. 지금 사는 건 집이 아니라 2032년 신축 입주권에 가까워요. 대신 감정가·분담금이 확정되기 전이라 숫자가 흔들릴 수 있습니다.