송파파인타운10단지 25평 17억 5,000만, 5개월 만의 신고가

송파파인타운10단지 25평이 17억 5,000만원에 팔렸습니다. 이 평형의 신고가예요.

계약일은 2026년 10월 18일, 5층입니다. 신고를 거쳐 10월 29일에 막 공개됐어요.

직전 거래는 5월 22일 10층 16억 7,000만원이었습니다. 5개월 만에 4.8% 올라 기록을 바꿨어요.

다만 신고가라고 다 잘 산 값은 아닙니다. 계약 직전 매물과 옆 단지 매물을 나란히 놓아 봤어요.

1. 17억 5,000만원, 어떤 거래였나

먼저 볼 건 층입니다. 5층 저층이 기록을 썼어요.

5월에도 4층이 17억 2,000만원에 팔렸습니다. 10층·8층보다 높은 값이었죠. 이 단지는 저층이라고 값이 크게 눌리지 않는다는 얘기예요.

5월 1일 13억 300만원은 직거래입니다. 시장 거래와 성격이 달라 빼고 봤어요.

2025년 11월 15일 5층 11억원도 있습니다. 같은 무렵 다른 거래가 14억원대라 비교 기준으로 쓰지 않았어요. 1년 전은 12월 13일 2층 14억 9,500만원 정도로 보시면 됩니다.

목록상 5월 22일 이후로는 거래가 없었습니다. 이번 건은 약 5개월 만에 나온 거래예요.

공식 시세보다는 위에 있습니다. 10월 19일 기준 KB시세 상한이 17억 2,500만원이에요. 한국부동산원 상한은 17억 2,000만원입니다.

대출은 KB시세로 잡힙니다. 서울은 규제지역이라 15억 초과~25억 이하 주택은 주담대가 최대 4억원이에요. 거래가가 시세 상한을 넘으면 그만큼 현금이 더 듭니다.

10월 18일 17억 5,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역입니다. 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 실제 값이 정해진 9월 27일 무렵 매물로 비교했습니다.

같은 단지 25평 호가는 17억 3,000만~17억 8,000만원이었습니다. 이 거래는 그 가운데쯤이에요.

하단 17억 3,000만원은 고층이었습니다. 집주인이 초급매로 내놓아 값을 낮게 건 집이에요. 5층이 그보다 높게 팔렸으니 싸게 산 편은 아닙니다.

반대로 중층 17억 8,000만원보다는 낮습니다. 저층인 걸 생각하면 밴드 안에서 무난한 값이에요.

같은 돈이면 옆 단지도 가능했습니다. e편한세상송파파크센트럴 1층 서남향이 17억 5,000만원이었어요. 2021년 준공이지만 1층·서남향이라 조건이 다릅니다.

송파시그니처롯데캐슬 중층 남향은 17억 9,500만원이었습니다. 조금 더 얹으면 2021년 준공 단지의 중층 남향이 됐던 거죠.

그래도 이 거래를 고를 이유는 있습니다. 장지역까지 걸어서 6~7분이에요. 문현중·문현고도 도보 7분 안팎입니다. 신축이냐 역·학교냐, 무게를 어디에 두느냐의 문제예요.

2. 지금 나와 있는 매물로 보면

직전 실거래보다 낮은 호가는 0건입니다. 4건 모두 17억 5,000만원 위에 있어요. 집주인들이 이번 신고가를 바닥으로 보고 있다는 뜻입니다.

가장 낮은 건 1004동 중층 17억 6,000만원이에요. 즉시입주라 실거주 수요가 바로 볼 수 있는 하단입니다.

18억원 저층은 세입자가 2027년 6월 30일까지 삽니다. 수집 시점에서 6개월 넘게 남아 바로 들어갈 수 없어요.

이 단지는 토지거래허가구역이라 실거주 목적으로 사야 합니다. 세입자가 있는 집은 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있어요.

18억 5,000만원은 밴드 상단입니다. 16층에 올수리·확장이고 주인 거주라 일정이 자유로워요. 높은 이유가 분명한 매물입니다.

3. 옆 단지와 평당가로 놓아 보면

세 단지 평당가가 촘촘합니다. 19년 차 단지가 2021년 준공 단지들과 거의 붙어 있어요. 역과 학교가 가까운 자리를 시장이 그만큼 쳐준 겁니다.

같은 생활권 송파파인타운9단지는 평당 6,454만원이에요. 같은 2007년 준공인데 가격대가 다릅니다. 10단지에 얹힌 값이 작지 않다는 뜻이기도 해요.

송파시그니처롯데캐슬은 108동 중층 남동향 18억 4,000만원이 하단입니다. 풀옵션이고 2027년 3월 하순 입주예요. 수집 시점 기준 6개월 안에 들어갈 수 있습니다.

10단지 호가가 18억원을 넘으면 이 매물과 거리가 좁혀집니다. 그 구간부터는 신축 쪽과 꼭 함께 보셔야 해요.

e편한세상송파파크센트럴 17억 5,000만원은 1층 남서향입니다. 즉시입주로 적혀 있지만 세입자 표기가 함께 있어요. 입주 일정은 확인이 필요한 매물입니다.

4. 이 거래가 단지에 주는 신호

근거는 있는 신고가입니다. 5월에 이미 17억 2,000만원 저층 거래가 있었어요. 이번 값은 그 위에 한 칸 얹힌 정도입니다.

다만 한 건짜리 기록이에요. 5개월 공백 뒤 나온 거래라 추세로 못 박긴 이릅니다.

매물 쪽 신호는 분명합니다. 직전 실거래보다 낮은 호가가 0건이에요. 당분간 17억 5,000만원 아래로 사기는 어렵다는 뜻입니다.

5. 배경: 자리와 시장 흐름

장지역 앞, 학교 가까운 자리

8호선 장지역이 걸어서 6~7분입니다. 복정역(8호선·수인분당선)도 도보 11분이에요.

배정초는 서울문현초로 0.6km입니다. 문현중·문현고가 400~500m 안에 있어요.

관련 보도에 따르면 가든파이브·현대아울렛이 도보권입니다. 생활 편의는 좋은 편이에요. 주차는 세대당 1.01대로 양호한 수준입니다.

입지만 놓고 보면 이 블록은 롯데캐슬·e편한세상 쪽 블록보다 아래에 있습니다. 그런데 평당가는 블록 입지 수준보다 위예요. 역과 학교를 끼고 있다는 점이 단지 값에 얹혀 있는 겁니다.

송파구 최상위 생활권인 잠실동과는 거리가 꽤 있습니다. 한강·대단지 상권 같은 요소에서 차이가 나요. 이 격차는 시장이 오래 그렇게 매겨 온 결과라 쉽게 좁혀지진 않습니다.

구가 먼저 올랐고, 단지는 뒤따랐다

우리 실거래 데이터 기준으로 송파구는 6개월 새 13.2% 올랐습니다. 서울은 7.4%예요.

이 단지는 같은 기간 구 평균을 8.4%p 밑돌았습니다. 서울 평균보다도 2.6%p 낮아요. 시장을 앞서간 게 아니라 뒤따라온 움직임입니다.

분기평균으로 보면 6개월 22.7%로 나옵니다. 하지만 이 숫자는 그 분기에 어떤 층이 팔렸느냐에 따라 크게 튀어요. 참고만 하시면 됩니다.

시장 온도는 식는 쪽입니다. 관련 지표에 따르면 한국부동산원 기준 10월 셋째 주 송파구는 전주보다 0.13% 내렸어요. KB 기준 10월 송파구는 0.13% 올라 서울 평균 0.61%에 못 미쳤습니다.

보도에 따르면 주담대 변동금리 상단도 6%를 넘었습니다. 사려는 사람 부담이 커지는 방향이에요.

정리하면 이번 신고가는 뒤처졌던 값을 따라잡은 겁니다. 그런데 시장 바람은 약해지는 중이에요. 18억원대 호가가 바로 거래로 붙을지는 지켜보고 판단하셔도 늦지 않습니다.