송파파크하비오푸르지오 47평 23억, 신고가 찍은 14층 거래

송파파크하비오푸르지오 47평이 23억원에 팔렸습니다. 14층 거래예요. 이 평형에서 처음 나온 값입니다.

계약은 2026년 10월 10일이었어요. 신고를 거쳐 10월 28일에 공개됐습니다. 직전 거래보다 15.6% 높습니다.

숫자만 보면 크게 뛰었습니다. 그런데 계약 직전 매물을 펼쳐 보면 다르게 읽혀요.

1. 23억, 어떤 거래였나

직전 거래는 2026년 1월 11일 2층 19억 9,000만원이었습니다. 2층과 14층을 바로 견주면 차이가 커 보일 수밖에 없어요. 층이 다르면 값도 갈리니까요.

그래서 이전 최고가와 견줘 보는 게 낫습니다. 2022년 8월 6일 7층 20억 5,000만원이 그동안 가장 높은 값이었어요. 23억은 그 선도 넘었습니다.

1년 전 같은 시기와도 견줘 볼게요. 2025년 9월 27일 8층이 19억 9,500만원이었습니다. 23억은 그보다도 3억 넘게 높아요.

다만 이 평형은 68세대뿐입니다. 목록에 잡힌 2026년 거래도 1월과 10월 두 건이에요. 한 건으로 시세가 바뀌었다고 단정하긴 이릅니다.

분기평균으로 보면 이 단지 6개월 변화는 0.0%로 나옵니다. 3분기까지의 값이라 10월 거래가 아직 안 들어간 숫자예요.

2. 23억은 잘 산 값이었나

2-1. 10월 10일 23억 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가를 거칩니다. 그래서 값은 신고 계약일보다 3주쯤 앞서 정해져요. 그 무렵인 9월 19일 매물을 놓고 봅니다.

같은 단지 고층 호가는 24억~24억 5,000만원이었습니다. 14층 23억은 그보다 1억 안팎 아래예요. 고층을 중층 호가 근처에서 산 거래입니다.

위례 두 단지는 가장 낮은 호가가 25억이었어요. 그것도 41~45평입니다. 23억으로는 위례 쪽 매물에 손이 닿지 않았어요.

이 거래는 당시 호가 밴드의 낮은 쪽에서 성사됐습니다. 비슷한 예산에 대안이 마땅치 않았던 것도 보여요.

2-2. 위례 두 단지와 평당가로 견주면

평당가로 보면 위례 두 단지가 1,000만원 안팎 높습니다. 시장이 그쪽에 값을 더 쳐준다는 뜻이에요. 대신 하비오 47평은 더 낮은 총액으로 더 넓은 집을 줍니다.

6개월 흐름도 다릅니다. 위례 두 단지는 분기평균으로 10% 넘게 올랐어요. 하비오는 그 사이 거래가 없어 숫자가 멈춰 있었고요.

그래서 이번 23억은 위례가 먼저 오른 뒤 따라붙은 거래로 읽힙니다. 지역이 같이 오르는 흐름에 늦게 올라탄 거예요.

인근 단지 평당가도 함께 볼 만합니다. 송파레이크파크호반써밋2차 41평이 평당 5,439만원이에요. 힐스테이트송파위례 39평은 4,981만원입니다. 하비오 평당 5,090만원은 그 사이에 있어요.

3. 10월 28일 매물로 다시 보면

8건 중 23억보다 낮은 건 1건뿐입니다. 101동 중층 남향 22억 9,000만원이에요. 저층이라서 낮은 게 아니라 중층 매물입니다.

23억에도 3건이 있습니다. 그중 2건은 세입자가 사는 매물이에요. 입주 가능일이 2028년 1~2월이라 바로 들어갈 수 없습니다.

서울 아파트는 토지거래허가구역이라 실거주 목적으로 사야 합니다. 세입자가 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있어요. 다만 주담대를 쓰면 6개월 안에 전입해야 해서 이 일정과 맞지 않습니다.

실입주를 원하면 선택지는 더 좁아요. 22억 9,000만원과 23억 101동 고층 매물은 입주일 협의가 필요합니다. 그 위로는 23억 5,000만원부터 시작해요.

KB시세 상한은 22억 5,000만원입니다. 23억 거래는 그보다 높아요. 대출 담보가치는 KB시세로 잡혀서 매매가만큼 인정받지는 못합니다.

4. 이 거래를 어떻게 볼까

이번 23억을 근거 없이 튄 값으로 보긴 어렵습니다. 위례 두 단지가 먼저 올랐고, 하비오가 늦게 따라붙었어요. 입지에 비해 낮게 매겨졌던 값이 풀리는 중으로 봅니다.

하지만 거래는 아직 한 건입니다. 다음 고층 거래가 23억 근처에서 나와야 새 기준이 돼요.

23억은 9월 19일 고층 호가보다 1억 안팎 낮았습니다. 같은 시점 위례 두 단지 최저 호가보다는 2억 낮았고요. 당시 기준으론 잘 산 거래에 가깝습니다.

실거주라면 23억 안팎의 실입주 가능한 중·고층이 기준선이에요. 24억 5,000만원을 넘기면 위례 두 단지와 함께 보세요. 그쪽은 평당가가 높고 배정초가 가깝습니다.

27억 매물처럼 25억을 넘으면 주담대 상한이 4억에서 2억으로 줄어요. 같은 평형이라도 필요한 현금이 크게 달라집니다.

투자 관점은 문이 좁습니다. 토지거래허가 때문에 실거주가 원칙이에요. 1주택자가 서울에서 추가로 사면 주택구입 목적 주담대도 나오지 않습니다.

기다릴 신호는 다음 고층 거래가 23억 선을 지키는지입니다. 피할 조건은 층·수리·입주 조건 같은 이유 없이 밴드 상단을 부르는 매물이에요.

5. 배경: 입지와 큰 흐름

5-1. 입지

장지역(8호선)이 약 0.3km입니다. 가든파이브와 단지 내 상가로 생활이 편하다는 평가가 많아요. 세대당 주차는 1.4대로 넉넉한 편입니다.

약점은 학교 거리예요. 배정초 서울문덕초까지 약 0.7km입니다. 위례 두 단지는 서울위례별초가 0.2~0.4km예요.

중학교는 문현중(구 21/29위)과 문정중(구 13/29위)이 가깝습니다. 학군을 먼저 보는 가족에겐 위례 쪽이 맞을 수 있어요.

블록 입지만 보면 위례 두 단지 쪽이 조금 위입니다. 송파구에서 가장 높게 평가받는 잠실동 일대와는 거리가 꽤 있고요. 반대로 하비오 평당가는 자기 블록 입지에 비해 낮게 매겨져 있어요. 이번 거래가 그 간격을 좁히는 쪽으로 움직였습니다.

관련 보도에 따르면 수서역 철도 부지 복합개발 같은 계획도 거론됩니다. 실현되면 이 간격이 더 좁혀질 여지가 있어요.

5-2. 큰 흐름

우리 실거래 데이터 기준으로 송파구는 6개월 13.2% 올랐습니다. 서울은 7.4%였어요. 이 단지는 구 평균을 2.4%p, 서울 평균을 8.2%p 웃돌았습니다.

순풍을 탄 거래는 맞습니다. 다만 바람이 약해지는 신호도 있어요.

관련 보도에 따르면 10월 둘째 주 송파구 아파트값은 0.21% 내렸습니다. 세법 개정안 발표 뒤 송파구 매물이 36.0% 늘었다는 보도도 있어요. 주담대 금리 상단은 연 7%에 가깝다고 합니다.

그래서 23억을 다음 거래의 출발점으로 바로 삼긴 어렵습니다. 매물이 쌓이는 동안엔 밴드 하단 매물부터 협상해 보는 게 맞아요.