문정시영 18평 6층 11억 9,000만, 직전보다 4.8% 낮은 이유
9월 27일 계약된 문정시영 18평 6층 거래가 10월 23일 공개됐습니다. 직전 거래보다 6,000만원 낮은 값인데, 이걸 시세가 꺾인 신호로 봐야 할까요?
문정시영 18평이 11억 9,000만원에 팔렸습니다. 6층 거래예요. 계약은 9월 27일, 공개는 10월 23일입니다.
직전 거래보다 4.8% 낮은 값입니다. 이 숫자만 보고 값이 꺾였다고 읽으면 틀려요. 층을 같이 봐야 하거든요.
1. 6층 11억 9,000만원, 어떤 거래였나
직전 거래는 9월 21일 10층 12억 5,000만원이었어요. 그 전날엔 13층이 12억 4,500만원에 팔렸고요. 이번 거래는 그보다 4~7층 낮은 6층입니다.
9월 27일 뒤에도 거래가 있었습니다. 10월 3일 11층이 12억 3,000만원에 팔렸어요. 이번 거래가 공개되기 전에 12억대가 다시 찍힌 겁니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-10-03 | 11층 | 12억 3,000만 |
| 2026-09-27 (이번 공개) | 6층 | 11억 9,000만 |
| 2026-09-21 | 10층 | 12억 5,000만 |
| 2026-09-20 | 13층 | 12억 4,500만 |
| 2026-08-31 | 12층 | 11억 3,000만 |
| 2026-08-29 | 3층 | 11억 3,000만 |
| 2026-08-15 | 14층 | 12억 |
| 2026-08-13 | 2층 | 10억 2,500만 |
| 2026-08-11 | 12층 | 11억 2,000만 |
| 2025-11-07 | 12층 | 8억 5,900만 |
| 2025-11-05 | 12층 | 8억 2,000만 |
| 2025-11-03 | 9층 | 8억 |
8월만 해도 11억대 초반 거래가 많았어요. 9월에는 중·고층이 12억대 중반까지 올라섰습니다. 목록에 잡힌 9월 거래는 4건이에요. 6층 11억 9,000만원은 이 흐름 안에서 층만큼 낮은 자리입니다.
1년 전 같은 시기엔 8억~8억 5,900만원이었어요. 분기 평균 기준 1년 상승률은 50.0%입니다. 개별 거래로 봐도 1년 새 3억 넘게 올랐어요.
9월 27일 11억 9,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
아래 매물은 10월 3일 12억 3,000만원 거래를 기준으로 잡은 스냅샷입니다. 서울은 토지거래허가 절차 때문에 가격 합의가 계약일보다 3주쯤 앞서요. 그래서 9월 12일에 나와 있던 매물을 봤습니다. 9월 27일 거래도 가격을 맞춘 시기가 이 무렵과 겹칠 가능성이 큽니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 문정시영 18평 | 1동 저층 동남향 · 예전 부분수리 · 입주 가능 | 11억 7,000만 |
| 문정시영 18평 | 4동 중층 서남향 · 채광 좋은 남서향 · 입주 가능 | 12억 3,000만 |
| 문정시영 18평 | 4동 고층 동남향 · 남한산성 조망 · 리모델링 후 방3화2 구조 | 13억 |
| 거여1단지 16평 | 101동 고층 서향 · 2027년 6월 입주 | 9억 7,000만 |
| 거여1단지 16평 | 101동 4층 서남향 · 수리 · 입주 가능 | 9억 8,000만 |
| 거여1단지 16평 | 104동 중층 남향 · 입주 협의 가능 | 10억 3,000만 |
계약 직전 문정시영 호가는 11억 7,000만~13억이었어요. 저층 부분수리 매물이 하단, 남한산성 조망 고층이 상단입니다. 6층 11억 9,000만원은 하단 바로 위예요. 중층 남서향 12억 3,000만원보다는 아래고요. 층 위치에 맞게 값을 치른 거래로 읽힙니다.
같은 시기 거여1단지 16평은 9억 7,000만~10억 3,000만원이었어요. 평형도 예산도 다른 후보입니다. 1억 6,000만~2억 2,000만원을 더 내고 문정시영을 고른 거예요. 2평 넓은 집과 리모델링 기대에 값을 매긴 선택입니다.
지금 매물로 보면: 12억 3,000만원보다 낮은 매물 11건
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 최근 실거래(10월 3일 · 11층) | 12억 3,000만 |
| 이번 공개 거래(9월 27일 · 6층) | 11억 9,000만 |
| 매물 호가 범위 | 11억 6,000만 ~ 13억 |
| 직전 실거래(12억 3,000만)보다 낮은 매물 | 11건 / 19건 |
| 그중 저층 제외 | 7건 |
| KB 시세 평균(2026-10-12) | 11억 8,000만 |
| 한국부동산원 시세 평균(2026-10-12) | 11억 7,500만 |
19건 중 11건이 직전 실거래보다 낮습니다. 그중 4건은 저층이에요. 저층을 빼면 7건이 남습니다.
하단 매물이라고 다 바로 들어갈 수 있는 건 아니에요. 낮은 순 8건 가운데 4건이 세를 안고 있습니다. 입주 시점이 2027년 7월 말부터 2028년 1월 중순까지예요. 실거주라면 즉시입주 매물부터 추려야 합니다.
공식 시세 평균은 KB 11억 8,000만원, 한국부동산원 11억 7,500만원입니다. 이번 6층 거래는 두 평균과 거의 같은 자리예요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 11억 8,000만원 | 1동 중층 남동향이라 채광이 무난하고, 올수리돼 손볼 곳 없이 바로 들어갈 수 있으며 입주일은 협의가 가능합니다. |
| 11억 9,000만원 | 1동 저층 남동향으로 올수리가 돼 있어 별도 공사 없이 빠르게 입주할 수 있습니다. |
| 11억 6,000만원최저가허위 가능성 있음 | 1동 중층 남동향이라 햇빛이 잘 들고, 내부 컨디션이 깔끔하게 유지돼 있어 바로 생활하기 좋습니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 11억 6,000만원최저가허위 가능성 있음 | 1동 저층 남동향으로 예전에 부분수리를 해둔 집이며, 입주 시점이 다소 뒤라 일정을 맞춰 들어가야 합니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 11억 8,000만원 | 1동 중층 남동향에 올수리까지 돼 있지만 세입자가 살고 있는 전세 낀 집이라 당장 실입주는 어렵고 입주 시점은 확인이 필요합니다. |
| 11억 8,000만원 | 4동 저층 남서향으로 올수리돼 깔끔하나 전세를 끼고 있어 바로 들어가긴 어렵고 입주 일정을 따져봐야 합니다. |
| 12억원 | 4동 고층 남서향이라 해가 잘 들고 올수리도 돼 있지만, 전세 세입자가 있어 즉시 실입주는 안 되고 입주 시점 확인이 필요합니다. |
| 12억원 | 6동 중층 남동향으로 숲이 내다보여 전망이 시원하나, 전세를 낀 상태라 당장 입주는 어렵고 7월 이후 들어갈 수 있습니다. |
2. 같은 예산 근처, 다른 선택지
| 항목 | 문정시영 18평 | 송파더플래티넘 21평 | 거여1단지 16평 |
|---|---|---|---|
| 준공 | 1989년(37년차) | 2024년(2년차) | 1997년(29년차) |
| 세대수 | 1,316세대 | 328세대 | 1,004세대 |
| 평당가 | 6,734만원 | 6,619만원 | 6,312만원 |
| 수집 매물 호가 | 11억 6,000만~13억 | 13억 8,000만~14억 | 9억 5,000만~10억 5,000만 |
| 가까운 역 | 거여(5호선) 약 0.7km | 개롱(5호선) 약 0.6km | 거여(5호선) 약 0.2km |
| 배정초 | 서울문정초 약 0.7km | 서울거여초 약 0.5km | 서울거원초 약 0.4km |
| 6개월 변화(분기평균) | 11.8% | 5.2% | 13.3% |
평당가는 문정시영이 셋 중 가장 높아요. 2024년에 지은 송파더플래티넘보다도 높습니다. 37년 된 단지에 이 값이 붙은 건 리모델링 기대가 얹혀 있어서예요.
입지만 보면 문정시영 블록이 셋 중 위쪽입니다. 다만 문정동 전체로 보면 평균보다 아래 블록이에요. 평당가가 블록 입지보다 높다는 건 사업 기대가 값에 들어가 있다는 뜻입니다.
송파더플래티넘 21평은 13억 8,000만원부터예요. 새 집에 바로 살고 싶다면 이쪽입니다. 거여1단지 16평은 10억 안팎이라 예산이 다른 후보예요. 역까지 가깝다는 장점이 있습니다.
3. 이 거래, 어떻게 볼까
값의 근거는 충분합니다. 10월 3일 11층 12억 3,000만원이 바로 뒤를 받쳤어요. 9월 중·고층 거래는 12억대 중반이었고요. 6층이 그보다 낮은 건 자연스러운 차이입니다.
실거주라면 즉시입주 매물이 기준이에요. 세안고 매물은 입주가 2027년 하반기 이후입니다. 세대당 주차가 0.68대로 부족하고 지하주차장이 없다는 점도 감안하세요.
투자로 보기엔 제약이 큽니다. 토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수가 원칙이에요. 1주택자가 추가로 사면 서울에선 주택구입 목적 주담대가 막힙니다. 리모델링 분담금도 아직 정해지지 않았어요.
기다릴 신호는 건축심의 통과입니다. 피할 매물은 조망·구조 이점 없이 밴드 상단을 부르는 경우예요.
4. 배경: 리모델링·입지·시장
리모델링은 건축심의 준비 단계
문정시영은 재건축이 아니라 리모델링을 추진합니다. 관련 보도에 따르면 서울형 리모델링 시범단지 1호예요. 1,316가구를 1,440가구, 최고 19층으로 바꾸는 계획입니다. 시공은 포스코건설이 맡았어요.
| 단계 | 상태 |
|---|---|
| 조합설립인가 | 완료(2019.08) · 변경인가 2025.12 |
| 시공사 선정 | 완료(2019.11) · 포스코건설 |
| 1차 안전진단 | 통과(2020.10) · B등급 |
| 교통영향평가 | 완료(2023.07) |
| 도시·건축공동위원회 심의 | 통과(2025.01) |
| 건축심의 | 준비 중 · 업계 예상 2027.05 |
아직 건축심의 전이에요. 이주까지 몇 년이 남아 있습니다. 그래서 지금은 동·층·향이 값에 그대로 작동해요. 6층이 10~13층보다 낮게 팔린 것도 이 때문입니다.
입지
가까운 역은 5호선 거여·개롱역이에요. 걸어서 10분 남짓입니다. 배정초인 서울문정초까지는 약 0.7km예요.
송파구 최상위 생활권은 잠실동 일대입니다. 문정시영이 있는 문정동은 그보다 상당히 아래로 평가돼요. 시장이 그렇게 값을 매긴 결과입니다. 리모델링이 끝나면 새 건물값만큼은 좁혀질 여지가 있어요.
시장 흐름과 규제
우리 실거래 데이터로 보면 6개월 새 송파구는 +13.2%, 서울은 +7.4%예요. 33평 환산 기준으로 이 단지는 구 평균을 18.0%p, 서울 평균을 12.2%p 밑돌았습니다. 시장은 순풍인데 이 단지는 덜 따라간 쪽이에요. 그래서 이번 거래를 과열로 볼 근거는 약합니다.
서울 전역은 규제지역이면서 아파트 토지거래허가구역입니다. 허가를 받고 실거주 목적으로 사야 해요. 세입자가 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다. 무주택자 주담대 LTV는 40%, 15억 이하 주택은 최대 6억원이에요.