정릉힐스테이트3차 26평 8억 1,500만, 3층이 신고가를 썼다

정릉힐스테이트3차 26평이 8억 1,500만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 9월 4일, 3층이에요.

신고가 거래가 이제 막 공개됐습니다. 수집 시점은 2026년 9월 16일이고요. 직전 거래보다 9.4% 높습니다.

그런데 이상한 점이 하나 있어요. 닷새 앞선 8월 30일, 같은 평형 10층은 7억 4,500만원이었습니다. 3층이 10층보다 7,000만원 비쌌다는 뜻이죠.

1. 이 거래, 어디가 눈에 띄나

이 단지 26평은 올해 내내 7억대에서 움직였습니다. 그 벽을 이번에 넘었어요.

표를 보면 층이 값을 가르지 않습니다. 7월 11일 하루에 3건이 신고됐는데요. 3층이 8억, 9층이 7억 4,000만이었어요.

같은 26평이라도 향과 확장, 수리 상태가 다릅니다. 입주를 언제 할 수 있는지도 값에 붙고요. 이 단지에서는 그쪽이 층보다 세게 작동했습니다.

1년 전과 견주면 폭이 더 잘 보여요. 2025년 9월 28일 3층은 7억원이었습니다. 같은 3층끼리 1억 1,500만원이 벌어졌죠.

가격 합의 시점(2026-08-14) 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 실제 값 합의는 8월 중순에 있었다고 봅니다.

당시 이 단지에 걸린 26평은 301동 3층 남향뿐이었습니다. 호가는 8억 2,000만원이었고요. 거래는 8억 1,500만원에 맺어졌습니다.

호가에서 500만원 깎인 값이에요. 사실상 부르는 값에 붙은 거래입니다. 급매로 나온 물건을 잡은 건 아니라는 뜻이죠.

다만 그 매물의 조건은 좋은 편이었습니다. 남향에 올확장, 입주도 빠르게 가능했어요. 3층 값이 10층을 넘은 이유가 여기에 있습니다.

같은 돈으로 갈 수 있던 대안도 봅니다. 동신 25평 2층 동향이 8억 4,000만원이었어요. 돈암현대 29평은 1층이 8억 7,000만원이었고요.

8억 초반에서 남향에 확장, 빠른 입주까지 되는 물건은 많지 않았습니다. 대안이 얇았다는 게 이 값을 떠받친 배경으로 보입니다.

2. 평당가로 보면 어디쯤인가

총액으로 보면 급을 놓칩니다. 평형이 다르면 총액도 달라지니까요. 평당가로 세워 봤습니다.

정릉힐스테이트3차는 이 표 아래쪽에 있습니다. 연차는 18년차로 이 중 젊은 편인데도요. 신고가를 쓴 뒤에도 자리는 그대로입니다.

위로는 길음래미안1차가 평당 24% 높습니다. 아래로는 돈암현대 29평이 18% 낮고요. 이번 값은 그 사이, 가운데보다 조금 아래에 놓입니다.

변화율도 같이 보세요. 유사군 6개월 평균은 12.3%였습니다. 이 단지는 5.5%로 6.8%p 뒤처졌어요.

그러니까 이번 거래는 혼자 앞서 나간 게 아닙니다. 먼저 오른 옆 단지들을 뒤늦게 따라가는 모양에 가깝습니다. 변화율은 분기 평균이라 거래된 층·향에 따라 흔들립니다. 참고로만 보세요.

지금 나와 있는 매물은 단 1건

26평 매물은 1건뿐입니다. 그 1건이 직전 실거래보다 높아요. 고르고 말고 할 폭이 없는 상태입니다.

거래된 물건은 남향 3층이었고, 남은 건 동향 고층입니다. 둘은 성격이 다른 선택지예요. 향을 중시하는지, 층과 뷰를 중시하는지에 따라 값 판단이 갈립니다.

실입주는 가능합니다. 즉시입주로 나와 있고 세입자도 없어요. 실거주 의무가 붙는 지역이라 이 조건은 중요합니다.

3. 그래서 이 거래를 어떻게 볼까

기다릴 신호는 분명합니다. 8억대 거래가 한 건 더 나오는지, 그리고 그게 고층에서도 나오는지요. 저층에서만 8억이 찍히면 조건 프리미엄으로 봐야 합니다.

피할 조건도 하나 짚을게요. 수리도 확장도 없는데 8억대 호가가 붙은 물건입니다. 이 단지는 조건 차이로 값이 갈리는 곳이라 더 그렇습니다.

4. 단지와 입지, 짧게

2008년 준공, 18년차 구축입니다. 522세대 19개 동이고요. 26평만 222세대라 거래가 꾸준히 도는 평형이에요.

주차는 세대당 1.15대입니다. 양호한 수준이에요. 지하주차장이 엘리베이터로 바로 연결됩니다.

역은 우이신설선 북한산보국문역이 도보 4~5분입니다. 환승을 해야 도심으로 나갑니다. 4호선이 붙은 길음·돈암 쪽 단지들과 갈리는 지점이죠.

성북구 안에서 정릉동 블록은 길음동보다 아래로 평가됩니다. 중심 상권과 지하철 노선에서 한 겹 물러나 있어서예요. 대신 북한산 자락이라 환경이 쾌적합니다.

그런데 이 단지의 평당가는 블록 입지값보다 높습니다. 입지 위에 브랜드와 비교적 젊은 연차가 얹혀 있다는 뜻이에요. 반대로 코오롱은 입지값보다 한참 아래에 있습니다.

학군은 서울정릉초 배정입니다. 도보 10분, 0.6km예요. 중학교는 길음중이 시군구 4/18위로 상위권입니다.

호재는 주변에 있습니다. 관련 보도에 따르면 인근 정릉골구역 재개발이 2024년 1월 관리처분계획 인가를 받았고, 1,411세대 규모를 목표로 합니다. 다만 조합이 정비계획 변경을 검토 중이라 일정은 유동적입니다.

교통에서는 강북횡단선 국민대역 신설 계획이 거론됩니다. 도시철도망 구축계획에 담긴 단계예요. 착공·개통 시점이 정해진 사안은 아니니 기대만 얹어두세요.

5. 시장 흐름 위에 있나, 거스르나

우리 실거래 데이터 기준으로 성북구는 3개월 +4.0%입니다. 서울은 +4.1%였고요. 구가 서울 평균과 나란히 움직였습니다.

성북구는 올해 강세 지역으로 꼽힙니다. 관련 보도에 따르면 2026년 들어 서울 자치구 중 매매가 누적 상승률이 가장 높았어요. 강남권 조정과 대출 부담으로 실수요가 외곽으로 옮겨간 영향으로 분석됩니다.

전세도 같은 방향입니다. 보도에 따르면 성북구 전세는 올해 누적 12.84% 올랐습니다. 전세에서 매매로 넘어오는 수요가 8억 안팎 구간을 떠받치고 있는 셈이죠.

그러니 이번 거래는 흐름을 거스른 게 아닙니다. 오히려 구 흐름에 뒤늦게 올라탄 쪽이에요. 그래서 단발 과열보다는 따라잡기로 읽는 게 맞습니다.

정리하면 이렇습니다. 조건 좋은 한 채가 호가 가까이에서 팔리며 8억 벽을 넘었습니다. 다음 거래가 이 값을 받아주는지가 관건이에요.