래미안크리시엘 42평 12억 5,000만, 42평 최고가를 갈아치웠다
성북구 종암동 래미안크리시엘 42평이 12억 5,000만원에 손바뀜했습니다. 직전 거래보다 +4.6%, KB시세 상한도 넘어선 값인데요. 같은 시기 옆 단지 매물과 나란히 놓고 보면 이 값의 성격이 드러납니다.
성북구 종암동 래미안크리시엘 42평에서 12억 5,000만원 거래가 막 등록됐습니다. 계약일은 2026년 8월 22일, 19층. 수집된 건 2026년 9월 1일이니 이제 막 공개된 따끈한 건이죠. 직전 실거래(2026년 7월 28일 5층 11억 9,500만원)보다 +4.6% 높은, 이 평형 최고가입니다.
1. 12억 5,000만원, 이 숫자가 눈에 띄는 이유
먼저 이 값이 왜 사건인지부터요. KB부동산이 2026년 8월 31일 기준으로 매긴 이 평형(139형) 상한가가 12억 2,000만원, 한국부동산원 상한은 12억원입니다. 두 기관이 그은 천장을 실거래가 넘어섰다는 뜻이죠. 대출 한도 산정에 쓰이는 게 KB시세라, 시세가 실거래를 따라 올라가느냐가 다음 매수자들의 자금 계획에도 곧장 영향을 줍니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-08-28 | 1층 | 11억 3,000만원 |
| 2026-08-22 | 19층 | 12억 5,000만원 |
| 2026-07-28 | 5층 | 11억 9,500만원 |
| 2026-07-03 | 7층 | 11억 5,000만원 |
| 2026-06-06 | 15층 | 11억 9,000만원 |
| 2026-04-23 | 4층 | 10억 8,500만원 |
| 2026-04-04 | 5층 | 11억 5,000만원 |
| 2026-01-18 | 14층 | 10억 6,500만원 |
표를 세로로 훑으면 두 가지가 보입니다. 하나, 1월 10억 6,500만원에서 8월 12억 5,000만원까지 계단을 밟듯 올라왔습니다. 어느 한 건만 튄 게 아니라 바닥 자체가 올라온 흐름이에요. 둘, 층에 따라 값이 확실히 갈립니다. 8월 안에서도 19층은 12억 5,000만원, 1층은 11억 3,000만원. 6일 사이 같은 평형에서 1억 2,000만원 차이가 났죠. 이 단지는 언덕 지형이라 층·향에 따른 개방감 차이가 값으로 잘 번역되는 편입니다.
2. 그래서 잘 산 값일까 — 같은 시기 매물과 견주기
실거래 평가는 결국 "그 시점에 그 돈이면 뭘 살 수 있었나"로 갈립니다. 서울은 토지거래허가구역이라 약정 → 허가 → 본계약까지 3주 안팎이 걸립니다. 실제 가격 합의는 신고 계약일보다 앞선 시점에 일어난다는 뜻이죠. 그래서 매물 비교는 계약일이 아니라 합의 시점 기준으로 봐야 합니다.
2-1. 가격 합의 시점(2026-08-07) 매물 스냅샷
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 래미안크리시엘 42평 | 106동 1층 남향 · 방2 확장, 샷시 포함 올수리, 개운초 앞 | 11억 5,000만원 |
| 래미안크리시엘 42평 | 101동 13층 동남향 · 가격 절충 여지 있는 매물 | 13억원 |
| 래미안크리시엘 42평 | 105동 18층 서남향 · 개운산 조망 고층 | 15억원 |
| 월곡래미안루나밸리 41평 | 107동 1층 남향 · 월곡역 도보권 | 13억원 |
| 월곡래미안루나밸리 41평 | 107동 중층 남향 · 확장, 천장산 조망, 내부 깔끔 | 14억원 |
| 삼선현대힐스테이트 41평 | 101동 10층 남향 · 발코니 확장, 전망 로열층 | 13억원 |
| 삼선현대힐스테이트 41평 | 108동 8층 남향 · 폴딩도어 시공 | 14억원 |
이 표에서 먼저 눈에 띄는 건 8월 28일 계약된 1층 11억 3,000만원입니다. 합의 시점에 나와 있던 106동 1층(올수리·확장·샷시 포함) 호가가 11억 5,000만원이었으니, 1층 물건 중에서는 호가에 거의 붙여 산 값이에요. 저층치고 값이 나간 이유도 표에 있습니다. 수리 상태가 좋은 매물이었거든요. '1층이니 싸게 샀어야 한다'고 잘라 말하기 어려운 케이스입니다. 주인공인 19층 12억 5,000만원도 비슷한 시기에 값이 합의됐을 가능성이 큽니다. 당시 단지 안 고층 매물은 13층 13억원, 18층 15억원 두 건이었죠. 13층 호가에서 5,000만원가량을 깎아낸 자리에 이번 거래가 앉은 셈이니, 매수자 입장에서는 고층 호가 하단을 눌러서 잡은 값입니다.
옆 단지로 눈을 돌리면 판단이 더 선명해집니다. 같은 시기 월곡래미안루나밸리 41평은 1층이 13억원, 중층이 14억원이었고, 삼선현대힐스테이트 41평도 10층 로열층이 13억원이었어요. 즉 12억 5,000만원으로는 그 시점에 인근 41평대 대안의 저층조차 잡기 어려웠습니다. 반대로 말하면, 이번 매수자는 같은 예산대에서 대단지 42평 고층을 상대적으로 낮은 값에 가져간 편이라는 뜻이죠.
2-2. 상급 단지 하단이냐, 하급 단지 상단이냐
총액 말고 평당가로 급을 보면 위치가 잡힙니다. 환산 평당가 기준으로 이 단지보다 한 뼘 위에 있는 곳이 동선브라운스톤(대상比 +11%), 꿈의숲코오롱하늘채(+19%)입니다. 한 뼘 아래는 동일하이빌뉴시티(-7%), 길음역e편한세상(-10%)이고요. 이번 12억 5,000만원은 그 사이, 정확히는 '하급 단지 상단을 확실히 넘어섰지만 상급 단지 하단까지는 못 간' 자리에 앉았습니다. 급을 뛰어넘은 값이 아니라, 자기 자리에서 가장 높은 칸을 밟은 값이라는 뜻이죠.
단지값과 입지값을 겹쳐 봐도 결이 같습니다. 래미안크리시엘 42평의 평당가는 3,100만원인데, 이 블록의 입지값보다는 아직 아래에 있습니다. 위치가 매겨진 값만큼은 아직 가격이 따라오지 못한, 이른바 구축 디스카운트가 남아 있는 상태예요. 22년차라는 연식이 그 할인의 정체인데, 뒤집어 보면 이번 같은 재평가가 더 나올 여지도 여기서 나옵니다.
3. 지금 남아 있는 매물은 어떤가
실거래 12억 5,000만원 뒤에 남은 42평 호가는 13억 5,000만원부터 15억까지입니다. 최저가인 104동 2층 남향(작은방 2개 확장, 정원뷰)이 13억 5,000만원인데 입주 가능 시점이 2026년 12월 하순이라 바로 들어가기는 어렵고요. 즉시 입주가 되는 매물은 106동 고층·중층 남향 14억원 두 건입니다. 실입주를 전제로 하면 실질 하단이 13억 5,000만이 아니라 14억이라는 얘기죠. 실거래와 1억 5,000만원 벌어져 있습니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 14억원 | 106동 고층 정남향이라 햇살이 잘 들고 전망도 트여 있으며, 확장돼 실내가 넓게 쓸 수 있고 바로 입주할 수 있습니다 |
| 14억원 | 106동 중간층 정남향으로 채광이 안정적이고, 확장돼 공간이 여유로우며 초등학교가 가까워 바로 계약해 들어갈 수 있습니다 |
| 13억 5,000만원최저가허위 가능성 있음 | 104동 저층 남향에 정원이 내다보여 채광과 조망이 무난하고, 방 확장으로 공간을 넓게 썼으며 입주는 2026년 12월 하순에 가능합니다 · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 항목 | 래미안크리시엘 42평 | 월곡래미안루나밸리 41평 | 래미안월곡 43평 | 삼선현대힐스테이트 41평 |
|---|---|---|---|---|
| 준공·연차 | 2004년(22년차) | 2007년(19년차) | 2006년(20년차) | 2009년(17년차) |
| 세대수 | 1,168세대 | 787세대 | 1,372세대 | 377세대 |
| 현재 시세 | 11억 9,833만 | 11억 9,500만 | 12억 438만 | 11억 4,000만 |
| 6개월 변화 | +11.4% | -1.6% | +4.3% | +4.3% |
| 현재 매물 호가대 | 13억 5,000만~15억 | 13억~14억 | 14억 2,000만 | 13억~14억 2,000만 |
| 역세권 | 길음(4호선) 0.5km | 월곡(6호선) 0.3km | 미아사거리(4호선) 0.7km | 창신(6호선) 0.3km |
이 표의 핵심은 맨 아래 두 줄이 아니라 '6개월 변화' 줄입니다. 같은 예산대 유사군 평균이 6개월 +2.8%인데 래미안크리시엘은 +11.4%. 8.6%p를 앞섰습니다. 지역이 통째로 오른 키맞추기라기보다 이 단지가 앞서 나간 모양이죠. 다만 이 변화율은 분기 평균이라 그 분기에 어떤 층이 거래됐느냐에 따라 흔들립니다. 실제로 월곡래미안루나밸리의 -1.6%도 저층 위주 거래가 섞이면 나올 수 있는 숫자라, 절대적으로 받아들일 값은 아니에요.
4. 이 실거래, 우대빵은 이렇게 봅니다
5. 배경 — 이 단지는 어떤 곳인가
2004년 준공, 1,168세대 17개 동의 대단지입니다. 42평은 226세대로 방 4·화장실 2 구성이고요. 세대당 주차 1.15대로 이 연식 단지 치고는 양호한 편이고, 지하주차장이 엘리베이터로 직접 연결됩니다. 용적률은 238%(제3종일반주거, 상한 250%)라 재건축 사업성을 논할 단계는 아니에요. 이 단지의 가치는 재건축이 아니라 생활 인프라에서 나옵니다.
입지 드라이버는 셋입니다. 첫째, 서울개운초등학교가 도보 3분(0.2km) 거리인 초품아. 고등학교도 성신여고(시군구 2/12위), 계성고(3/12위)가 도보권입니다. 중학교는 종암중 10/18위, 숭곡중 14/18위로 강하다고 보긴 어렵고요. 둘째, 4호선 길음역 도보 7분대. 여기에 관련 보도에 따르면 2027년 11월 동북선 종암경찰서역이 단지 쪽문 앞에 개통될 예정이라, 왕십리·청량리 접근성이 크게 달라질 수 있습니다. 매물 광고에 '동북선'이 반복해 등장하는 것도 이 기대 때문이죠. 셋째, 개운산과 정릉천을 끼고 있는 환경입니다.
다만 블록 서열은 냉정하게 볼 필요가 있습니다. 성북구 최상위 생활권은 길음동(래미안길음센터피스 일대)이고, 종암동은 그보다 한 단계 아래입니다. 신축 밀집도와 상권 성숙도에서 차이가 나기 때문인데요. 같은 생활권 신축 대장들의 환산 평당가가 3,493만~4,604만원대인 걸 감안하면, 평당 3,100만원인 이 단지가 그 급을 노리려면 연식이라는 벽을 넘어야 합니다. 동북선 개통과 주변 정비사업이 그 격차를 얼마나 좁힐지가 관전 포인트예요.
6. 큰 그림 — 시장 흐름을 탄 걸까
우리 실거래 데이터 기준으로 최근 3개월 성북구는 +4.0%, 서울은 +4.1%. 성북구가 서울과 거의 같은 속도로 움직였습니다. 그런데 래미안크리시엘 42평은 6개월 +11.4%로 유사군 평균(+2.8%)을 크게 앞섰죠. 시장이 밀어준 순풍 위에서 이 단지가 한 발 더 나간 그림입니다.
왜 성북구였을까요. 관련 보도에 따르면 성북구는 2026년 8월 말 기준 서울에서 가장 높은 주간 상승률을 기록했고 연초 대비 누적 상승률도 두 자릿수입니다. 강남·서초의 상승세가 둔해진 자리에서 대출로 접근 가능한 15억 이하 중저가 단지로 실수요가 몰렸다는 분석이 나오고요. 12억 5,000만원짜리 42평은 정확히 그 수요층의 사정권 안에 있습니다.
반대편 변수도 있습니다. 주택담보대출 금리가 4%대로 올라섰고 스트레스 DSR 3단계로 한도는 줄어든 상태입니다. 세제 개편 이후 서울 아파트 매물이 늘었다는 통계도 있고요. 즉 수요는 중저가로 몰리는데 자금줄은 조여 있는 구조라, 이번 같은 최고가가 매달 갱신되는 그림보다는 계단을 밟으며 확인해 가는 흐름이 더 자연스럽습니다. 그래서 결론도 '지금 값은 정당하지만 호가 상단은 검증이 필요하다'는 조건부가 되는 거죠.
정리하면, 2026년 8월 22일의 12억 5,000만원은 단발성 튐이 아니라 반년간 쌓인 재평가의 결과물입니다. 다만 그 뒤에 남은 14억 호가는 아직 실거래로 검증되지 않은 구간이고요. 지금 이 단지를 보고 계시다면, 층·향·수리 상태를 값에 정확히 반영해 협상하는 게 이번 데이터가 알려주는 실전 포인트입니다.