돈암동 한진 33평 10억 4,500만, 15층 신고가가 방금 등록됐습니다

1. 15층 10억 4,500만, 8월 1일 계약분이 방금 공개됐습니다

성북구 돈암동 한진(609-1) 33평, 15층이 10억 4,500만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 8월 1일, 그리고 이 거래가 저희 쪽에 수집·공개된 건 8월 19일이거든요. 3주 가까이 묵혀 있다가 이제 막 세상에 나온 숫자입니다. 직전 실거래 대비 +11.3%, 이 평형 신고가입니다.

2024년 4월만 해도 이 33평 시세는 7억 3,759만원이었습니다. 그게 2026년 8월 기준 10억 147만원까지 왔으니, 2년 남짓에 +38%죠. 그런데 이번 거래가 흥미로운 건 상승률 자체가 아니라, "같은 달에 9억 7,000만원짜리도 팔렸다"는 점입니다.

2. 이 거래를 해부해보면 — 층이 만든 1억

최근 실거래 목록을 층과 함께 놓고 보면 패턴이 아주 선명합니다. 8월 6일 6층은 9억 7,000만원, 7월 10일 6층은 9억 3,900만원, 7월 8일 6층은 9억 500만원. 반면 7월 6일 8층은 10억 2,000만원, 6월 27일 11층은 10억 2,500만원, 5월 22일 15층은 9억 7,500만원이었죠.

즉 이 단지 33평은 지금 "저층 9억 초중반 / 중고층 10억 초반"의 두 갈래로 굳어져 있습니다. 이번 15층 10억 4,500만원은 그 중고층 라인의 맨 위를 살짝 밀어올린 값입니다. 같은 15층이 5월엔 9억 7,500만원이었으니, 석 달 만에 같은 층수 기준으로도 약 7,000만원이 올라간 셈이거든요.

1년 전과 견줘보면 체감이 더 큽니다. 2025년 8월 16일 6층이 7억 7,000만원, 8월 22일 8층이 8억 2,500만원, 9월 3일 17층이 9억원이었거든요. 분기평균 기준 1년 변화율은 16.8%인데, 개별 거래로 보면 고층 라인은 9억 → 10억 4,500만원으로 그보다 더 뛴 구간도 있습니다.

같은 시기 같은 단지 매물과 복기 — 9억 7,000만원 거래는 사실상 '최저가 사냥'

이번 신고가와 짝을 이루는 거래가 하나 더 있습니다. 8월 6일 계약된 6층 9억 7,000만원이거든요. 서울은 토지거래허가구역이라 약정 → 허가 → 본계약에 3주 정도가 걸립니다. 그래서 실제 가격 합의는 7월 중순에 이뤄졌고, 그 시점 시장에 나와 있던 매물을 보면 이 거래의 성격이 드러납니다.

당시 이 단지 33평 호가는 9억 7,000만~11억이었고, 최저가는 204동 1층이었습니다. 8월 6일 6층 9억 7,000만원 거래는 그 최저 호가와 같은 값에 층은 6층으로 붙은 셈이니, 매수자 입장에선 잘 협상한 거래입니다. 반대로 8월 1일 15층 10억 4,500만원은 당시 208동 고층 남향 호가(10억 5,000만원) 바로 아래에서 붙었습니다. 즉 이번 신고가는 "호가를 뚫은 값"이 아니라 "고층 호가를 거의 그대로 인정한 값"이거든요.

이 돈이면 옆 단지에선 뭘 살 수 있었나 — 평당가로 본 급

총액이 아니라 평당가로 보면 급이 보입니다. 한신·한진 33평 평당가는 3,034만원입니다. 조금 상급으로 분류되는 래미안세레니티 33평은 3,335만원(대상比 +14%), 꿈의숲코오롱하늘채 34평은 3,314만원(+13%)이죠. 반대로 조금 하급인 두산 32평은 2,835만원(-3%), 월곡두산위브 33평은 2,698만원(-8%)입니다.

그러니 이번 10억 4,500만원은 "상급 단지 하단을 건드린 값"이 아니라, 여전히 상급과 하급 사이 자기 자리를 지킨 값입니다. 같은 시점 상급 단지 매물은 래미안세레니티 33평이 12억 5,000만~13억 8,000만원, 꿈의숲코오롱하늘채 34평이 14억 5,000만원선이었거든요. 10억 중반으로는 애초에 접근이 안 되는 가격대죠. 반면 조금 하급 단지들도 호가는 11억~12억이 붙어 있는데, 이건 평형·평당가 체급이 다른 표본이라 총액만 보고 "하급이 더 비싸다"고 읽으면 안 됩니다.

같은 예산대 대안을 실물로 보면 그림이 더 분명합니다. 같은 시점 꿈의숲푸르지오 32평은 10억 1,000만원(급매·전세승계)~11억, 삼선현대힐스테이트 32평은 10억선이었습니다. 다만 꿈의숲푸르지오 매물 중에는 세안고(전세 낀 매물)와 입주 시점이 2027~2028년인 건이 섞여 있어, 즉시 실입주를 원하는 매수자에게는 선택지가 좁아집니다. 이 지점이 "10억 초반에 즉시 들어갈 33평"으로 한신·한진에 수요가 모이는 구조적 이유거든요.

현재 매물 사다리 — 실질 하단은 어디인가

지금 나와 있는 33평 매물은 6건, 9억 7,000만원부터 11억까지입니다. 최저가는 204동 1층 동향으로 즉시입주가 가능하고, 거실 확장에 일부 수리가 되어 있으며 정원뷰·산책로 인접이라는 조건을 갖췄습니다. 1층이라는 점을 어떻게 보느냐가 갈림길이죠. 그 위는 208동 2층 남향 10억 2,000만원(즉시입주, 내부 수리, 앞마당 있는 동), 그다음이 213동 고층 동향 10억 5,000만원인데 이건 입주가 2026년 11월 중순이라 바로 들어갈 수 없습니다.

정리하면 이렇습니다. 실거래는 저층 9억 초중반 / 중고층 10억 초반이고, 호가는 9억 7,000만원부터 시작하지만 즉시 실입주가 되는 매물의 실질 하단은 1층 9억 7,000만원, 그다음이 2층 남향 10억 2,000만원이죠. 고층을 원하면 지금은 11억까지 올려다봐야 하는데, 이번 15층 10억 4,500만원 실거래는 그 11억 호가에 "아직 근거가 부족하다"는 신호로도 읽힙니다.

3. 이 실거래, 어떻게 평가해야 할까

가격대를 못박아 보겠습니다. 중고층·남향에 수리가 된 매물이면 10억 2,000만~10억 5,000만원까지는 최근 실거래(7월 8층 10억 2,000만원, 6월 11층 10억 2,500만원, 8월 15층 10억 4,500만원)로 근거가 있습니다. 저층은 9억 3,900만~9억 7,000만원 구간이 실거래 근거대입니다. 이 위로 붙는 저층 호가는 확장·올수리·정원뷰 같은 실제 프리미엄이 확인될 때만 값을 인정할 수 있습니다.

반대로 11억은 아직 실거래가 받쳐주지 않는 영역입니다. 11억을 지불한다면 같은 시점 삼선현대힐스테이트 32평(10억~11억, 남향·즉시입주 매물 존재)이나 꿈의숲푸르지오 32평(10억 3,500만~11억)이 직접 경쟁 상대가 되거든요. 특별한 조망·수리 프리미엄이 없다면 굳이 이 단지 11억을 고를 이유는 약합니다.

4. 배경 — 4,509세대 대단지, 학군이 만든 하방

실거래가 주인공이니 단지 이야기는 짧게 짚겠습니다. 한신·한진은 1998년 준공된 4,509세대, 31개 동 대단지입니다. 28년차 구축이고, 이번 주인공인 33평은 986세대로 단지의 대표 평형이죠. 세대당 주차는 1.09대로 구축 대단지로선 양호한 편이고, 지하주차장은 있지만 엘리베이터 직접 연결은 안 됩니다.

가격을 아래에서 받쳐주는 건 학군입니다. 배정초는 서울돈암초등학교로 도보 4분, 중학교는 성북구 학업성취 1위(18개교 중 1위)인 동구여자중학교가 도보 4분이거든요. 삼선중(7위)도 도보 7분, 고등학교는 성신여고(12개교 중 2위)가 도보권입니다. 초·중이 도보 4분 안에 들어오는 대단지라는 조건은 실수요 이탈을 막는 가장 단단한 요소입니다.

입지 드라이버는 4호선입니다. 성신여대입구역(4호선·우이신설선 환승)이 약 0.6km, 한성대입구역이 약 0.8km에 있고, 단지 안까지 마을버스가 들어와 실제 체감은 거리보다 낫습니다. 블록 서열로 보면 돈암동은 성북구 최상위 생활권인 길음동(래미안길음센터피스 일대)보다 한 단계 아래에 있습니다. 신축 밀집도와 뉴타운 프리미엄에서 차이가 나는 결과죠. 다만 이 단지 평당가는 자기 블록 입지값보다 낮게 형성돼 있습니다. 구축 디스카운트가 걸려 있다는 뜻이고, 뒤집어 말하면 입지 대비 저평가 구간이라는 의미거든요.

다만 정비사업 기대는 조심해서 봐야 합니다. 현재 용적률이 276%로 서울시 조례상 상한(250%)을 이미 넘어서 있어, 시장에서는 일반 재건축 사업성이 낮다는 평가가 지배적입니다. 대신 리모델링 추진 이야기가 나오고 있고, 인근 성북1·3구역 재개발로 주거환경이 개선될 여지가 있다는 시각도 있습니다. 다만 이건 아직 기대 단계이니 가격에 미리 얹어 계산하지 않는 편이 안전합니다.

5. 거시로 보면 — 순풍을 탄 거래

우리 실거래 데이터 기준으로 성북구는 3개월 +4.0%, 서울은 +3.8%입니다. 성북구가 서울 평균을 앞서고 있죠. 관련 지표에서도 성북구는 2026년 7월 서울 자치구 중 가장 높은 상승률을 기록한 것으로 나타났고, 길음동 신축에서 시작된 상승세가 인근 대단지로 확산되는 흐름이라는 분석이 나옵니다.

이 단지 33평의 6개월 +9.1%는 유사군 평균 +6.4%를 웃돕니다. 즉 이번 신고가는 "혼자 튄 거래"가 아니라, 구 전체가 오르는 흐름 안에서 이 단지가 조금 더 앞서 나간 결과로 읽는 게 맞습니다. 다만 유사단지 변화율은 분기평균이라 그 분기에 거래된 층·향에 따라 크게 흔들립니다(월곡래미안루나밸리 6개월 -3.7%가 그 예죠). 참고 지표로만 보시는 게 좋습니다.

역풍도 있습니다. 최근 주담대 가산금리가 높은 수준이라는 보도가 이어지고 있고, 스트레스 DSR 강화 방향도 실수요자 한도를 줄이는 쪽입니다. 그럼에도 대출 규제가 강한 국면에서는 15억 이하 중저가 단지로 수요가 몰리는 흐름이 관찰된다는 분석도 있는데요, 10억 초반의 도심 접근 대단지라는 이 단지 포지션은 그 수요와 정확히 겹칩니다. 그래서 결론은 앞의 verdict 그대로입니다. 순풍은 맞으니 매수 우위는 인정하되, 층에 값을 정확히 매기고 11억 이상은 대안과 비교해 판단하시는 게 안전합니다.