약수하이츠 32평 18억 6,500만 — 직전보다 +13.7%, 그런데 신고가는 아닙니다
2026-09-04 계약된 약수하이츠 32평 8층이 18억 6,500만에 등록됐습니다. 직전 거래보다 13.7% 높은데, 7월 값은 그보다 더 높았어요. 이 거래, 잘 산 값일까요.
약수하이츠 32평 거래가 막 공개됐습니다. 8층, 18억 6,500만원이에요.
계약일은 2026-09-04입니다. 신고 절차를 마치고 이제 시장에 모습을 드러냈어요.
직전 거래보다 13.7% 높습니다. 그런데 이 단지 올해 최고값은 아니에요. 여기서부터 이야기가 갈립니다.
1. 18억 6,500만, 어디서 온 숫자일까
먼저 최근 거래를 늘어놓고 보겠습니다. 숫자가 꽤 흔들립니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-09-04 | 8층 | 18억 6,500만 |
| 2026-08-14 | 12층 | 16억 4,000만 |
| 2026-08-03 | 20층 | 17억 5,000만 |
| 2026-07-28 | 12층 | 17억 5,000만 |
| 2026-07-22 | 16층 | 18억 |
| 2026-07-01 | 13층 | 18억 9,500만 |
| 2026-07-01 | 2층 | 18억 2,000만 |
| 2026-05-13 | 9층 | 17억 8,000만 |
| 2025-10-02 | 16층 | 16억 2,000만 |
2026-07-01에 13층이 18억 9,500만에 팔렸습니다. 이번 18억 6,500만은 그보다 낮아요. 그러니 이 거래는 신고가가 아닙니다.
+13.7%라는 숫자는 비교 대상이 낮았던 탓이 큽니다. 2026-08-14 12층 16억 4,000만이 기준이었거든요.
1년 전과 견주면 결이 다릅니다. 2025-10-02 16층이 16억 2,000만이었어요. 분기평균으로는 1년 새 22.0% 올랐습니다.
다만 분기평균은 그 분기에 어떤 층이 거래됐는지에 크게 흔들립니다. 방향을 보는 용도로만 쓰세요.
2026-09-04 18억 6,500만, 가격 합의 시점(2026-08-14) 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 약 3주가 걸립니다. 그래서 값이 실제로 합의된 건 2026-08-14 무렵이에요. 그때 시장에 나와 있던 물건을 그대로 놓아 봅니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 약수하이츠 28평 | 110동 중층 서남향 · 내부 컨디션 깔끔, 트인 조망 | 16억 6,500만 |
| 약수하이츠 32평 | 107동 저층 서남향 · 저층이지만 확 트인 집 | 18억 5,000만 |
| 약수하이츠 32평 | 101동 고층 서남향 · 수리된 입구동 | 20억 |
| 덕수궁롯데캐슬(주상복합) 33평 | 102동 중층 북서향 · 실입주 가능, 도심 직주근접 | 19억 |
| 덕수궁롯데캐슬(주상복합) 33평 | 102동 고층 동남향 · 조망 트인 집 | 22억 |
| 남산타운 32평 | 7동 4층 동향 · 확장 올수리, 매봉산 조망 | 17억 2,000만 |
| 남산타운 32평 | 17동 고층 동남향 · 샤시 포함 확장 올수리, 반전세 안고 | 18억 |
| 남산타운 32평 | 4동 14층 서남향 · 남산 조망, 확장 올수리 | 20억 |
당시 같은 단지 32평 호가는 18억 5,000만에서 20억 사이였습니다. 8층 18억 6,500만은 그 밴드의 아래쪽입니다.
밴드 상단 20억은 고층에 수리가 된 입구동이었어요. 하단 18억 5,000만은 저층입니다. 중간층을 하단 가까이에서 가져간 셈이니, 당시 호가 기준으로는 무난하게 맞춘 값입니다.
같은 돈으로 갈 수 있었던 곳도 봅니다. 남산타운 32평은 고층 올수리가 18억이었지만 반전세를 안고 있었어요. 덕수궁롯데캐슬 33평은 실입주 가능한 중층이 19억이었습니다.
18억 6,500만으로는 세를 끼지 않은 약수하이츠 중간층을 잡았습니다. 실거주가 목적이었다면 나쁘지 않은 선택입니다.
이 값이면 어느 가격대에 서는가
총액 말고 평당가로 봐야 급이 보입니다. 약수하이츠 32평 평당가는 5,600만원이에요.
| 단지 | 준공 | 평당가 | 대상 대비 |
|---|---|---|---|
| 서울역센트럴자이 34평 | 2017년 | 6,363만 | +15% |
| 약수하이츠 32평 | 1999년 | 5,600만 | — |
| 청구e편한세상 33평 | 2011년 | 5,413만 | -2% |
| 신당삼성 32평 | 1999년 | 4,591만 | -17% |
약수하이츠는 청구e편한세상보다 살짝 위입니다. 준공은 12년 더 오래됐는데도 그래요. 역 세 개를 쓰는 자리와 2,282세대라는 규모가 값에 얹혀 있습니다.
반대로 서울역센트럴자이와는 15% 차이가 납니다. 이 격차는 연식으로 설명됩니다. 이번 거래는 그 사이를 메우는 값이지, 위 가격대를 넘본 값은 아닙니다.
2. 그래서 지금 사도 되나
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 기준 실거래(2026-09-04 8층) | 18억 6,500만 |
| 현재 호가 범위 | 17억 ~ 20억 |
| 전체 매물 | 10건 |
| 기준 실거래보다 낮은 호가 | 7건 / 10건 |
| 그중 저층 | 4건 |
| KB부동산 시세(2026-09-14) | 15억 8,000만 ~ 18억 1,500만 (평균 17억 5,000만) |
| 한국부동산원 시세(2026-09-14) | 16억 5,000만 ~ 18억 5,000만 (평균 17억 5,000만) |
10건 중 7건이 이번 실거래보다 낮은 호가입니다. 그런데 그중 4건이 저층이에요.
밴드 하단 17억은 105동 저층과 1층입니다. 싸서 남은 게 아니라 층 때문에 그 자리에 있는 값이에요. 같은 돈으로 중간층을 잡을 수 있다는 뜻은 아닙니다.
| 호가 | 동·층·향 | 컨디션·입주 |
|---|---|---|
| 17억원 | 105동 저층 남서향 | 내부 깔끔·확장형 / 즉시입주 |
| 17억원 | 105동 1층 남서향 | 입주일 협의 |
| 18억 3,000만원 | 113동 고층 남동향 | 올수리 / 입주일 협의 |
| 18억 5,000만원 | 115동 고층 서향 | 올수리 / 2026-10-30 |
| 18억 5,000만원 | 101동 저층 남서향 | 정상입주 / 2026-10-10 |
| 18억 5,000만원 | 107동 저층 남서향 | 확 트인 집 / 2026년 08월 하순 |
| 18억 6,000만원 | 101동 5층 남서향 | 빠른 입주 가능 / 즉시입주 |
| 18억 8,000만원 | 101동 저층 남서향 | 올수리+확장+샤시 / 즉시입주 |
고층에 수리가 된 물건은 18억 3,000만부터 시작합니다. 이번 실거래와 거의 같은 구간이에요. 지금 호가가 실거래를 크게 앞질러 있지는 않습니다.
입주 시점은 대부분 6개월 안입니다. 실거주로 들어가기엔 선택지가 있는 편이에요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 18억 3,000만원 | 113동 고층 남동향이라 채광과 남산 조망이 트여 있고, 내부를 올수리해 입주 시점은 협의할 수 있습니다. |
| 17억원최저가허위 가능성 있음 | 105동 저층 남서향으로 단지 입구와 가깝고, 확장해 실사용 공간이 넓으며 내부도 깔끔합니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 17억원최저가 | 105동 1층 남서향으로 약수역이 가까워 이동이 편하고, 조용한 편이라 입주일은 협의가 가능합니다. |
| 18억 8,000만원 | 101동 저층 남서향으로 정문과 가깝고, 확장에 샤시까지 교체한 올수리라 손볼 곳 없이 지낼 수 있습니다. |
| 18억 5,000만원 | 115동 고층 서향이라 남산 조망이 좋고 더블역세권으로 이동이 편하며, 기본 수리가 돼 있고 입주는 2026년 10월 말경 가능합니다. |
| 18억 5,000만원 | 101동 저층 남서향으로 평지에 더블역세권이라 다니기 편하고, 입주는 2026년 10월 초순부터 가능하며 앞당길 수도 있습니다. |
| 18억 5,000만원 | 107동 저층이지만 남서향으로 시야가 트여 있고 정문과 가까워 생활이 편하며, 입주는 2026년 8월 하순쯤 가능합니다. |
| 20억원 | 101동 고층 남서향이라 조망과 채광이 좋고 약수역이 가까우며, 깔끔하게 수리돼 입주 시점은 협의할 수 있습니다. |
3. 이 단지는 어떤 곳인가
1999년 준공, 27년차 구축입니다. 2,282세대 19개 동이니 규모는 큽니다.
약수역(3·6호선)이 도보권이고, 신금호역(5호선)과 청구역도 걸어갈 수 있습니다. 노선 선택지가 넓은 게 이 단지의 첫 번째 값이에요.
학교도 가깝습니다. 서울청구초까지 도보 6분입니다. 대경중은 시군구 4/7위, 장충고는 3/11위예요.
그래서 이 단지의 정비 이야기는 리모델링 쪽입니다. 관련 정보에 따르면 2021년 11월 리모델링 추진위가 설립됐고 사전 동의율은 약 25% 수준이었어요. 다만 2022년 MOU 체결을 끝으로 활동이 멈춘 상태로 전해집니다.
값에 리모델링 기대를 얹어 사는 건 이르다는 뜻입니다. 지금은 입지와 규모로 평가받는 단지예요.
4. 시장 흐름과 규제
우리 실거래 데이터 기준으로 중구는 3개월 +1.8%입니다. 같은 기간 서울은 +4.1%예요. 중구는 서울 평균보다 천천히 움직였습니다.
약수하이츠는 6개월 +5.1%입니다. 같은 예산대 유사군 평균은 +3.2%였어요. 구 흐름은 느린데 이 단지는 조금 앞서 갔습니다.
정리하면 지역 전체가 밀어올린 값은 아닙니다. 대단지·역세권이라는 이 단지의 조건에 수요가 붙은 쪽에 가까워요.
정리하겠습니다. 18억 6,500만은 튄 값이 아니라 7월 가격대로 돌아온 값입니다. 8월의 낮은 한 건이 변화율을 크게 보이게 만들었을 뿐이에요.
지금 호가는 17억에서 20억 사이에 퍼져 있습니다. 층과 수리 상태를 맞춰 보면 실제 선택 구간은 18억대 초중반입니다.