마곡13단지힐스테이트마스터 34평 19억, 신고가 다시 찍었습니다
2026년 8월 10일 계약된 10층 19억원. 직전 최고가보다 +3.8%인 신고가입니다. 그런데 이 값, 당시 호가로 보면 상단이 아니었습니다.
1. 막 등록된 19억, 34평 신고가
마곡13단지힐스테이트마스터 34평이 19억원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 8월 10일, 10층입니다.
신고가 거래고, 공개는 2026년 9월 11일에 됐습니다. 직전 실거래보다 +3.8% 올랐습니다.
2. 이 거래 해부 — 넉 달 만에 2억 넘게
흐름을 보면 이 19억은 갑자기 튄 값이 아닙니다. 4월부터 계단을 밟아 올라왔습니다.
| 계약일 | 가격 | 층 |
|---|---|---|
| 2026-08-10 | 19억원 | 10층 |
| 2026-07-03 | 18억 3,000만원 | 14층 |
| 2026-06-03 | 18억 3,000만원 | 14층 |
| 2026-06-01 | 17억 2,000만원 | 16층 |
| 2026-05-30 | 17억 2,000만원 | 3층 |
| 2026-05-28 | 17억 1,000만원 | 5층 |
| 2026-05-21 | 17억 5,200만원 | 13층 |
| 2026-04-16 | 17억원 | 12층 |
| 2025-09-12 | 14억 9,000만원 | 16층 |
| 2025-09-11 | 14억 2,000만원 | 3층 |
4월에 17억, 6~7월에 18억 3,000만, 8월에 19억입니다. 넉 달 만에 2억 가까이 올라왔습니다.
1년 전과 견주면 차이가 더 큽니다. 2025년 9월 12일 16층 거래가 14억 9,000만원이었어요.
분기평균으로는 1년 +25.3%입니다. 다만 층·향이 다른 거래를 섞은 값이라 개별 기준으로는 더 크거나 작을 수 있습니다.
3. 그래서 이 값, 잘 산 걸까
3-1. 8월 10일 19억 거래, 계약 직전 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 3주 정도 걸립니다. 그래서 실제 가격 합의는 7월 20일쯤에 일어났습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 마곡13단지힐스테이트마스터 34평 | 1313동 저층 남향 · 수납 강화, 입구동, 입주협의 | 17억 8,000만원 |
| 마곡13단지힐스테이트마스터 34평 | 1306동 중층 남향 · 실입주, 풀시스템에어컨 | 19억원 |
| 마곡13단지힐스테이트마스터 34평 | 1305동 중층 남향 · 전면 트임, 입주·잔금 협의 | 20억 3,000만원 |
| e편한세상염창 32평 | 102동 4층 서남향 · 염창역 도보 5분, 입주협의 | 18억원 |
| e편한세상염창 32평 | 103동 저층 동남향 · 급행역 4분, 거실·발코니 확장 | 18억원 |
| 우장산힐스테이트 34평 | 136동 중층 동남향 · 올확장, 우장산뷰 | 16억 5,000만원 |
| 우장산힐스테이트 34평 | 136동 중층 서남향 · 입주가능, 채광 | 18억원 |
| 강변힐스테이트 33평 | 105동 6층 동남향 · 방2 확장, 거실 폴딩도어 | 15억 8,000만원 |
같은 단지 호가는 17억 8,000만~20억 3,000만에 걸쳐 있었습니다. 19억은 그 밴드의 가운데입니다.
밴드 하단은 저층, 상단은 중층에 전면이 트인 물건이었어요. 10층 매수자는 상단을 주지 않고 중간에서 합의한 셈입니다.
대안도 봐야 합니다. 같은 돈에 e편한세상염창 32평은 4층 서남향이 18억이었습니다.
우장산힐스테이트 34평은 중층이 16억 5,000만~18억이었고요. 다만 준공 2005년 21년차 구축입니다.
3-2. 평당가로 급을 보면
총액이 아니라 평당가로 보는 게 정확합니다. 이 단지 34평 평당가는 5,480만원이에요.
| 단지 | 평형·연차 | 평당가 | 대상 대비 |
|---|---|---|---|
| 마곡13단지힐스테이트마스터 | 34평 · 2017년(9년차) | 5,480만원 | — |
| 마곡엠밸리7단지 | 33평 · 2014년(12년차) | 5,768만원 | +5% |
| 마곡엠밸리14단지 | 34평 · 2014년(12년차) | 4,912만원 | -9% |
| 마곡엠밸리15단지 | 34평 · 2014년(12년차) | 4,345만원 | -19% |
| 우장산힐스테이트 | 34평 · 2005년(21년차) | 4,896만원 | -11% |
| 강변힐스테이트 | 33평 · 2005년(21년차) | 4,629만원 | -16% |
이 19억은 평당가가 낮은 마곡엠밸리14·15단지는 이미 넘어섰습니다. 7월 20일 기준으로 14단지 고층 남향이 20억, 15단지 중층 남향이 20억 호가였는데요.
총액은 비슷해도 평당가로는 이 단지가 위입니다. 준신축 9년차에 1,194세대라는 체급 차이가 값에 들어가 있는 거죠.
위를 보면 마곡엠밸리7단지가 평당 5,768만원입니다. 마곡 생활권에서 이 단지가 좁혀갈 다음 목표선이 여기입니다.
평당가 격차는 5% 정도예요. 34평 기준으로 환산하면 아직 열려 있는 여지가 남아 있습니다.
4. 실거래 평가 — 근거 있는 재평가
5. 지금 나와 있는 매물 — 어디서 값이 갈리나
| 동·층·향 | 특징 | 입주 | 호가 |
|---|---|---|---|
| 1317동 1층 남서향 | 아이 키우기 좋은 집, 관리 깨끗 | 2026-11-24 (주인 거주) | 17억 8,000만원 |
| 1308동 1층 남향 | 4베이 판상형, 선호동 | 2027-04-07 (세안고) | 17억 8,000만원 |
| 1307동 13층 남향 | 판상형 남향 고층, 트인 전망 | 즉시입주 (세입자 거주) | 18억원 |
| 1301동 1층 남향 | 4베이 판상형 정남향, 실입주 가능 | 2026-11-30 | 18억원 |
| 1322동 4층 남향 | 남향 풀시스템에어컨, 팬트리 | 2027-01-12 | 18억 3,000만원 |
| 1308동 1층 남향 | 빠른 입주 가능 판상형 | 즉시입주 | 18억 3,000만원 |
| 1301동 4층 남향 | 판상형, 마곡역·초중·공원 근접 | 2026년 12월 하순 | 18억 3,000만원 |
| 1315동 2층 남향 | 앞·옆 조망 트임, 풀시스템에어컨 | 2026-12-30 | 18억 5,000만원 |
밴드 하단 17억 8,000만원 두 건은 모두 1층입니다. 한 건은 세 안고 있어 실입주 시점이 늦습니다.
1307동 13층 남향은 18억원인데 입주가 '즉시입주'로 적혀 있지만 설명은 세입자 거주예요. 입주 일정은 확인이 필요합니다.
실입주가 가까운 물건은 18억~18억 5,000만원대에 모여 있습니다. 같은 34평이라도 층·향·입주 조건으로 값이 갈리는 게 정상입니다.
단지 전체 호가는 최저 17억 8,000만원, 최고 21억원까지 벌어져 있습니다. 8월 10일 실거래 19억은 이 사다리의 중간쯤입니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 17억 8,000만원최저가 | 1317동 남서향 1층으로 집이 깨끗하게 관리돼 있고, 입주 시점은 협의가 가능합니다. |
| 18억 3,000만원 | 1322동 남향 저층에 풀시스템에어컨이 설치돼 있고, 내년 초 이후 잔금을 치르며 실입주할 수 있습니다. |
| 18억원 | 1307동 남향 고층이라 전망이 시원하게 트여 있지만, 전세를 낀 상태라 당장 실입주는 어렵습니다. |
| 18억원 | 1301동 남향 1층으로 가리는 것 없이 채광이 밝고, 입주일은 협의로 조율할 수 있습니다. |
| 19억원 | 1321동 남향 저층에 올수리가 돼 있어 손볼 것 없이 바로 들어갈 수 있고, 채광도 환합니다. |
| 18억 3,000만원 | 1308동 남향 1층으로 선호도가 높은 동이며, 비교적 빠르게 입주할 수 있습니다. |
| 19억원 | 1306동 남향 중층에 시스템에어컨이 갖춰져 있고 잔금일이 넉넉해 일정을 여유 있게 잡을 수 있습니다. |
| 18억 8,000만원 | 1315동 남향 중층으로 전망이 트여 있고 수납공간이 넉넉하며, 입주일은 협의가 가능합니다. |
5-1. 대안 단지 매물과 나란히
| 항목 | 마곡13단지힐스테이트마스터 | e편한세상염창 | 우장산힐스테이트 |
|---|---|---|---|
| 평형 | 34평 | 33평 | 34평 |
| 준공 | 2017년(9년차) | 2019년(7년차) | 2005년(21년차) |
| 세대수 | 1,194세대 | 499세대 | 2,198세대 |
| 평당가 | 5,480만원 | - | 4,896만원 |
| 현재 매물 예 | 1322동 4층 남향 18억 3,000만 | 103동 3층 남동향 18억 5,000만 | 136동 8층 남서향 올수리 17억 |
| 6개월 변화 | 9.2% | 0.0% | 2.8% |
e편한세상염창은 7년차로 더 새 아파트입니다. 다만 499세대 중형이고, 6개월 변화가 0.0%로 멈춰 있어요.
우장산힐스테이트는 2,198세대 대단지지만 21년차 구축입니다. 올수리된 8층 남서향이 17억이라 절대가는 낮습니다.
같은 18억대에서 9년차 준신축 1,194세대를 잡을 수 있는 선택지가 마곡 안에 흔치 않습니다. 이 '대안 부재'가 값을 끌어올린 배경입니다.
6. 단지 기본기와 입지
2017년 준공 9년차, 1194세대 22개 동입니다. 34평이 801세대로 단지의 주력 평형이에요.
세대당 주차는 1.41대입니다. 강남 신축도 보통 1.2~1.5대니 넉넉한 편이죠.
용적률은 219%, 제3종일반주거지역입니다. 5호선 송정역이 약 0.7km, 마곡역도 걸어서 다닐 거리입니다.
입지로 보면 마곡동은 강서구 최상위 생활권입니다. 마곡지구 업무단지가 바로 옆이라 직주근접 수요가 두껍습니다.
9호선·5호선·공항철도가 겹치는 교통 허브이기도 하고요. 서울식물원과 한강 녹지도 생활권 안에 있습니다.
이 블록은 인근 대비 상위 입지입니다. 평당가가 블록 입지값보다 높은데, 준신축·브랜드·대단지 값이 입지 위에 얹혀 있다는 뜻이죠.
염창·우장산 블록과 견주면 입지 서열이 한 칸 위입니다. 일자리·교통·녹지가 한 곳에 모인 구조라 쉽게 좁혀지기 어렵습니다.
7. 학군 — 초·중은 강점, 고등은 약점
서울공진초등학교가 도보 6분, 0.4km입니다. 마곡하늬중학교는 도보 4분, 0.2km예요.
초·중 모두 단지 바로 앞입니다. 어린 자녀를 둔 세대에게는 강한 조건이죠.
고등은 조금 약합니다. 수명고가 도보 16분에 시군구 13/23위, 공항고가 도보 21분에 15/23위입니다.
초·중 프리미엄으로 들어와 고등에서 고민하는 흐름이 나올 수 있어요. 다만 명덕고·명덕여고·덕원여고처럼 상위권 학교도 1.5km 안쪽에 있습니다.
8. 거시 흐름 — 이 단지는 순풍을 탔습니다
우리 실거래 데이터로 강서구는 3개월 +4.1%입니다. 서울도 3개월 +4.1%로 같은 방향이에요.
이 단지 6개월 변화는 9.2%입니다. 유사군 평균 1.7%보다 +7.5%p 앞섰습니다.
지역이 함께 오른 키맞추기 위에, 이 단지가 한 칸 더 앞서 나간 모습입니다. 동반 상승과 단지 선도가 겹친 거죠.
관련 보도에 따르면 강서구는 2026년 9월 1주 0.38% 올라 서울 상승세를 이끌었습니다. 마곡·염창 역세권 중심이고, 마곡엠밸리·힐스테이트마스터에서 신고가가 이어졌다는 설명입니다.
정책은 양방향입니다. LTV·DSR 규제 기조는 유지되는 방향이고, 공급 대책은 착공이 목표를 밑돌고 있습니다.
강서구 전역은 토지거래허가구역입니다. 허가를 받아 실거주 목적으로 매수해야 합니다.
다만 이미 임차인이 거주 중이면 임대차 종료까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다. 세 안고 나온 매물을 볼 때 이 부분을 함께 확인하세요.
9. 정리
8월 10일 10층 19억원은 근거 있는 재평가입니다. 4월부터 쌓인 계단 위에 올라선 값이고, 당시 호가 밴드의 중간이었어요.
평당가로 보면 마곡엠밸리14·15단지는 이미 넘었습니다. 남은 목표선은 평당 5,768만원의 마곡엠밸리7단지입니다.
실입주가 되는 매물의 실질 하단은 18억원대입니다. 조건이 맞는 물건은 값이 잘 안 내려갑니다.